Статті про нерухомість - Сторінка 20

ЩОБ УГОДА НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА НЕ СТАЛА ВИРОКОМ

Огляд типових договорів, що пропонуються будівельними компаніями Сьогодні купити квартиру - хвилинна справа. Жити красиво підприємцю ніхто не забороняє (крім податківців), а декларації про доходи обов’язкові лише у дуже обмеженій кількості випадків (депутатам, урядовцям, для участі у приватизації тощо). Будівництво і купівля житла якраз таких декларацій не потребує. Юридично усе це оформлюється відповідними договорами, з рекламою: "У нас цей договір готували дуже кваліфіковані юристи і навіть дивився один професор!.." Утім, замовнику, що дбає про власні інтереси, варто уважно вивчити договір і звернути увагу на таке. Ви - споживач Якщо замовник є фізичною особою (громадянином) і укладає договір від свого імені, то його стосунки з будівельниками регулюються передусім Цивільним кодексом України і Законом "Про захист прав споживачів". У законі досить докладно і вельми конкретно розписано права замовника як споживача. Проте цей закон не застосовується до юридичних осіб. Ви - дольовий учасник будівництва Нині поширеною стала форма договорів не про звичайну купівлю-продаж житла, а "про дольову участь у будівництві". Це допомагає уникати ПДВ на підставі п.5.1.21 ст.5 Закону "Про додаток на додану вартість", тобто здешевлює житло для замовника. За цією нормою від ПДВ звільняється і будівництво житла "за кошти фізичних осіб", і передача такого житла у їхню власність. Не авансуйте можливі зміни цін Здебільшого в договорах виключається можливість односторонньої зміни їхніх умов. Подібні зміни можливі лише "у письмовій формі і набирають чинності з моменту підписання їх сторонами". Утім, саме тому до більшості договорів закладають "маленькі хитрощі", тобто можливості змінювати ціну, термін будівництва тощо без додаткового узгодження із замовником. Підписуючи такий договір, ви авансом даєте згоду на можливі зміни його умов і потім сперечатися буде важко. Термін закінчення будівництва має бути чіткий У більшості договорів доволі нечітко визначено терміни закінчення будівництва, наприклад, "запланований термін закінчення будівництва - IV квартал 20000000001 р.". Подібне формулювання, особливо слово "запланований", допускає різні тлумачення. Якщо звернутися до ст..353 ЦК, що регулюю договори на капітальне будівництво, то тут ідеться про "встановлений строк", а не про "запланований термін". Зрозуміло, що це має бути конкретний день, місяць, квартал або рік. Пильнуйте площу У деякі договори закладають можливість зміни розмірів площі без узгодження цього із замовником. Пастка робиться за допомогою різних пунктів, що передбачають, наприклад, перерахунок вартості квартири у разі "якщо фактична площа квартири буде відрізнятися від тієї, що була спочатку передбачена...". Отже, замовивши за таким договором квартиру площею, наприклад, 100 кв. м, можна натомість отримати 10 кв. м, але, звичайно, меншої вартості. Пильнуйте ціну Нечітко визначається загальна вартість квартири. Наприклад, "поточна вартість 1 кв. м площі встановлюється на підставі реальної ринкової вартості житла аналогічної якості й територіального розміщення, з урахуванням вартості готовності об’єкта..." тощо. Це є прямим порушенням п.1 ст.18 Закону "Про захист прав споживачів". Крім того, відповідно до ст.334 ЦК обов’язковим є складання кошторису робіт, отже, без визначення ціни не обійтися. Пильнуйте плитку у ванній А якщо плитка у ванній кімнаті відпаде вже через рік після заселення квартири або сантехніка вийде з ладу через місяць? У ст.343 ЦК встановлено лише терміни для порушення судових позовів з приводу виявленого ганджу. Так, для прихованого дефекту нерухомого майна цей термін дорівнює трьом рокам. Утім, відповідно до Закону "Про захист прав споживачів" у разі відсутності певного гарантійного терміну претензії з приводу якості нерухомого майна можна пред’являти протягом трьох років з моменту передачі цього майна споживачеві. Стосовно іншого майна (наприклад, шпалер, сантехніки, іншого обладнання) діє термін пред’явлення претензій лише 6 місяців. Більший термін можна і варто встановлювати договором. Пильнуйте, щоб квартира була власністю. Вашою У договорі варто чітко і просто записати, що "після закінчення будівництва квартира передається у приватну власність замовника (або спільну власність подружжя)". Слід також взяти до уваги, що реєстрація права власності у БТІ може відбуватися лише за документами, що містяться у Додатку №1 до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.1998р. Утім, за кордоном клієнт не підписує будь-яких угод, не порадившись зі своїм адвокатом. Безперечно, до таких угод належить і купівля житла. © Сергій Теньков, юрист "Галицькі контракти" №26 (25 червня-2 липня 2000р.)

УКРАЇНСЬКИЙ АРБІТРАЖНИЙ СУД НЕ ПОРУШИТЬ СУДОВЕ ПРОВАДЖЕННЯ ПРОТИ ІНОЗЕМНОЇ ЮРИДИЧНОЇ ОСОБИ. ТАК ЩО, МАЙТЕ НА УВАЗІ.

В багатьох бізнес-угодах між українськими та західними партнерами залучені компанії - нерезиденти в якості сторони контрактних правовідносин. В багатьох бізнес-угодах між українськими та західними партнерами залучені компанії - нерезиденти в якості сторони контрактних правовідносин . І сектор нерухомості - не виняток, особливо якщо прийняти до уваги широке застосування в контрактах оренди офф-шорних умов, за допомогою яких регулюються питання комерційного та помайнового податків. Що стосується контрактів оренди, суперечки між орендодавцем та орендарем - не рідкість. І якщо сторони не часто порушують судове провадження один проти одного, то досить часто вони обговорюють з юристами свої шанси виграти справу в суді. В цій статі ми б хотіли висвітити питання, з якими ми стикаємося на практиці і про які, як ми вважаємо, повинні знати ті, кому це потрібно. На Заході є цілком нормальним, якщо однією із сторін за орендним контрактом виступає юридична особа - нерезидент. Звичайно, такі контракти оренди включають умови, що відносять спори до іноземного, напр. не-українського суду. Це не завжди виправдано, враховуючи витрати, що виникають. Залежно від правового типу справи, іноді швидше, простіше і дешевше провадити справу в українському суді. Знаючи це, багато українських юридичних осіб, включаючи західні, що працюють в Україні, роблять посилку на українські суди в арбітражних умовах контрактів або передумовлюють, що при відсутності посилки на іноземний суд, вони можуть звертатися в український суд, якщо бажають. Але є декілька пунктів, які треба взяти до уваги. В цій статті ми б хотіли звернути вашу увагу на питання юрисдикції. За Арбітражно-процесуальним кодексом України від 06.11.91, правові спори між юридичними особами розглядаються арбітражними судами України. Виходячи з територіальної підсудності у відповідних положеннях статті 15 Кодексу вказано: справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні господарських договорів, справи у спорах про визнання договорів недійсними розглядаються арбітражним судом за місцезнаходженням сторони, зобов’язаної за договором здійснити на користь другої сторони певні дії, такі як: передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо; справи у спорах, що виникають при виконанні господарських договорів та з інших підстав, а також справи про визнання недійсними актів розглядаються арбітражним судом за місцезнаходженням відповідача; справи у спорах про право власності на майно або про витребування майна з чужого незаконного володіння чи про усунення перешкод в користуванні майном розглядаються арбітражним судом Автономної Республіки Крим, арбітражними судами областей, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням майна. Вищевикладене є переліком загальних правил відносно юрисдикції українських арбітражних судів. За статтями 1, 12-17 Арбітражно-Процесуального Кодексу України, іноземні юридичні особи є суб’єктами національного режиму розглядання ділових спорів. Тому, якщо наприклад орендар українець бажає запровадити судове розглядання спору з орендодавцем нерезидентом, буде природно, якщо він звернеться до українського арбітражного суду. Таким же чином буде діяти місцевий орендодавець, який бажає судитися з орендарем - нерезидентом. Вищим Арбітражним Судом України видано роз’яснення № 01-6/1459 від 03.12.92, яким встановлено що справи у спорах за участю іноземних юридичних осіб віднесені до виключної підсудності Вищого Арбітражного Суду у випадках, якщо: відповідний контракт містить арбітражні умови, що відносять спори до юрисдикції Вищого Арбітражного Суду України; існує міжнародна угода, згідно до якої відповідні спори розглядаються Вищим Арбітражним Судом України; постійне місцезнаходження відповідача в Україні і нема арбітражного застереження в контракті, арбітражної угоди між сторонами або міжнародного договору. Таким чином за вищенаведеним роз’ясненням від 03.12.92, якщо обставини відповідають одній з таких умов, можливо запровадити судочинство в Україні, але тільки у Вищому Арбітражному Суді України. Ми б хотіли звернути Вашу особливу увагу на той факт, що якщо, контракт оренди містить арбітражне застереження з посилкою на Вищий Арбітражний Суд України, останній повинен прийняти справу до провадження. На наш погляд, навіть якщо є посилка на "український суд" без уточнення "Вищий Арбітражний Суд України", в компетенції останнього буде розглядати таку справу. Пізніше Вищий Арбітражний Суд відмінив вищенаведене роз’яснення № 01-6/1459 і видав роз’яснення № 01-6/1025 від 21.09.93, згідно до якого справи у спорах за участю іноземних юридичних осіб при відсутності міжнародних угод можуть розглядатися арбітражними судами України, але за тією умови, що примусове виконання за кордоном не гарантується. 18.11.97 Вищий Арбітражний Суд видав роз’яснення № 2-5/445 яким внесені зміни в вищенаведене роз’яснення № 01-6/1025. В цих змінах вказано, що діюче роз’яснення № 01-6/1025 треба читати таким чином: українські арбітражні суди не провадять судових справ против юридичних осіб нерезидентів, якщо інше не встановлено в міжнародних договорах України. Це означає, що українські арбітражні суди можуть запровадити судову справу проти компанії нерезидента тільки якщо існує міжнародна угода між Україною та країною, де ця іноземна компанія є резидентом і за цією міжнародною угодою український арбітражний суд являється компетентним судом за домовленістю між сторонами або з інших причин. Що мається на увазі під міжнародними угодами, так це, так звані, угоди про правову допомогу, кількість яких дуже обмежена, включаючи більшість пост-соціалістичних країн. Україна не має таких угод з розвинутими західними країнами, не кажучи вже про офф-шорні зони. Таким чином, доки немає відповідної міжнародної угоди, неможливо провадити судову справу з компанією - нерезидентом в українському арбітражному суді. Також, треба пам’ятати, що вищенаведене роз’яснення не приймає до уваги контрактне арбітражне застереження. Це значить, що український суд не прийме справу до провадження, навіть якщо контракт робить посилку на українські арбітражні суди. 08.02.96 р. Вищий Арбітражний Суд видав роз’яснення №-5/62 де підтвердив правило, що українські арбітражні суди є некомпетентними розглядати судові справи проти нерезидентів доки немає міжнародних угод про це. Тому висновок такий, що юридична особа, українська або іноземна, не може запровадити судову справу проти іноземної юридичної особи в українському арбітражному суді. Винятком є досить обмежена кількість країн, з якими Україна має так звані угоди про правову допомогу. Цей факт треба приймати до уваги тими, хто вступає в міжнародні договірні правовідносини і, хоча для когось цей факт вигідний, а для когось не дуже, але в будь-якому випадку усі повинні знати, бо "хто попереджений той озброєний". Якщо сторони бажають, щоб спори розглядалися в Українському суді, єдиною альтернативою є міжнародне комерційне арбітрування або Міжнародний Комерційний Арбітражний Суд або Морська Арбітражна Палата при Торговельно-промисловій Палаті України. Щоб забезпечити підсудність вищевказаним арбітражним органам, сторони повинні зробити відповідне арбітражне застереження в контракті або в окремій угоді. Особлива відмінність перелічених арбітражних органів полягає в тому, що вони працюють згідно до процедури арбітрування, а також те, що справи стають їм підсудні за домовленістю сторін, в той час як арбітражні суди працюють як нормальні державні судові органи. В світлі вищесказаного, ми рекомендуємо сторонам, що укладають контракти оренди в Україні приділяти спеціальну увагу пунктам юрисдикції у випадках спорів. Хоча, це відноситься до будь-яких міжнародних ділових контрактів в Україні. © 2000 Peter Hackett and Partners (05.08.2000)