Статті про нерухомість - Сторінка 19

Лист Комітету ВРУ з питань фінансів і банківської діяльності від 23.05.2000 р. №06-10/328

Щодо правомірності віднесення до складу валових витрат платника податку-орендаря вартості сплачених орендодавцю комунальних послуг, пов’язаних з утриманням орендованих приміщень. Витрати орендаря за комунальні послуги відносяться до складу валових незалежно від того, як сплачуються комунальні послуги: безпосередньо комунальними службами або через орендодавця. У доповнення до листа від 11.04.2000 р. №06-10/240 щодо правомірності віднесення до складу валових витрат платника податку-орендаря вартості оплачених орендодавцю комунальних послуг, пов’язаних із утриманням орендованих приміщень, Комітет Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності роз’яснює таке. Розмір орендної плати й умови, за якими нежитлові приміщення надаються в оренду, регулюються договором оренди між орендодавцем і орендарем. Згідно з договором оренди орендодавець має право доручити орендарю оплачувати вартість комунальних послуг, пов’язаних з утриманням орендованого майна, безпосередньо комунальним або житлово-комунальним підприємствам. Крім того, згідно з умовами договору оренди, витрати по сплаті комунальних платежів може взяти на себе орендодавець з подальшим відшкодуванням вказаних витрат орендарем. В залежності від інших прибутків, громадянин повинен сплатити податки додатково і певна сума з бюджету буде йому повернута. Незалежно від того, оплачуються комунальні послуги орендарем безпосередньо комунальним службам або компенсуються орендодавцю, а також від того, чи сплатив орендодавець ці платежі комунальним службам, такі витрати (за умови використання приміщення для здійснення господарської діяльності орендаря) включаються до складу валових витрат платника податку орендаря згідно з підпунктом 5.2.1 пункту 5.2 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств", оскільки зобов’язання орендаря, відповідно до договору оренди, вважаються виконаними. При цьому для включення до складу валових витрат орендаря витрат, пов’язаних з оплатою комунальних послуг орендодавцю, не потрібно укладання додаткових прямих договорів з продавцями таких послуг, а також надання додаткових документів, які підтверджували б факт перерахування орендодавцем грошових коштів комунальним службам. У цьому випадку орендар, згідно з договором оренди, фактично відшкодовує орендодавцю вартість спожитих комунальних послуг. У орендодавця вилучені від орендарів грошові кошти у вигляді компенсації вартості комунальних послуг повинні бути включені до складу його валових прибутків відповідно до підпункту 4.1.4 пункту 4.1 вишеназваного Закону України. При цьму до складу валових витрат орендодавця витрати, пов’язані з оплатою комунальних послуг, повинні бути віднесені при розрахунках з відповідними підприємствами житлово-комунального господарства. Одночасно повідомляється, що норми Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" є нормами прямої дії, крім випадків, прямо визначених цих Законом. Тому відображення орендарем в податковому обліку вартості оплачених (нарахованих) комунальних послуг самостійно комунальним службам або шляхом відшкодування витрат орендодавцю здійснюється незалежно від будь-яких відомчих інструкцій, правил, рекомендацій тощо. © Перший заступник голови С.Терьохін. (29.07.2000)

У ПРИВАТНИХ ЖЕКів - ЧИМАЛІ ПЕРСПЕКТИВИ ДЛЯ БІЗНЕСУ

тому, що обсяг ринку житлово-комунальних послуг становить 3,5 млрд гривень на рік, а підприємці його освоїли всього на 2,5% Освоєння приватним бізнесом ринку обслуговування житла проходить мляво, як і створення кондомініумів (об’єднань громадян-співвласників багатоквартиртирного будинку). Навіть приватизація квартир, розпочавшись ще 1992 року, охопила лише 64% державного житлового фонду. На думку фахівців, стрімке роздержавлення сфери обслуговування житла почнеться з появою реальних санкцій щодо неплатників та вільного ціноутворення у галузі (це може статися також із прийняттям Житлового кодексу). Мешканці багатоквартирних будинків, шукаючи "в кого дешевше" та уникаючи голодних монополістів, будуть змушені створювати кондомініуми та асоціації кондомініумів, укладати з недержавними структурами прямі угоди, ініціювати конкурси на право обслуговування своїх будинків та при будинкових територій. Важливо не проґавити прогнозований сплеск попиту. 100% собівартості послуг може сягати 1,2 грн. за м2 Найважливішим чинником діяльності будь-якого підприємця є попит на його товари чи послуги, оті легендарні ринки збуту, за переділ яких (принаймні, так написано у підручниках з історії) спалахували локальні та навіть світові війни. У бідних державах найцікавішими ринками є ті, де відбувається задоволення первинних потреб: харчування , одяг, житло. Останнє, аби за якийсь час будинки не розвалилися з перетворенням пожильців на бомжів, необхідно не лише будувати, а й обслуговувати. Масштаби цього ринку таки викликають повагу. Якби "за квартиру" регулярно платили всі (рівень проплат у середньому в Україні становить 65%), то, взявши за основу нинішню місячну квартирну плату в 19 коп. за кв. м та наявний багатоповерховий (не відомчий) житловий фонд у 450 млн. кв. м , отримаємо 1,1 млрд грн. на рік. Та й це ще не все: на запитання "Контрактів", звідки взялися ті сакраментальні 19 коп., що з 1996 року (без урахування інфляції!) вважаються 80% компенсацією собівартості утримання житлового фонду, фахівці пояснили, що цифра ця суто політична і наводиться для окозамилювання громадян та Міжнародного валютного фонду. Насправді цей середньодержавний показник (йдеться про 100% відшкодування) лежить у межах 50-70 коп. Точнішим оцінкам заважає диференціація собівартості. За підрахунками Центру сприяння житловим та муніципальним реформам (ЦСЖМР), який донедавна фінансувався USAID, для помешкань без зручностей на околиці райцентру вона може бути й 7-10 коп. за кв. м, а для центру Києва - 1-1,2 грн. Якщо ціноутворення на тепло, газ, телефон, електроенергію можна дуже умовно вважати ринковим, то розцінки на комунальні послуги (вивезення сміття, ліфт, прибирання сходових кліток, поточний ремонт даху та стін, обслуговування ліфтів (це окрема велика тема), засклення вікон під’їздів, робота сантехніки (загалом 26 позицій, що оплачуються отими 19 коп.), за зіставлення купівельної спроможності валют, від часів СРСР практично не змінилися. Ось чому перехід до 100% компенсації вартості житлово-комунальних послуг тягне за собою підвищення квартирної плати не на очікувані 20%, а в 1,5-2 рази. Державний ЖЕК - собака на сіні Державна (муніципальна) житлово-експлуатаційна контора (ЖЕК, втім, назви можуть бути в різних варіантах) є реліктом навіть для такої недореформованої економіки, як вітчизняна. Попри всю принадність ринку житлових послуг для малого та середнього бізнесу, за даними експерта ЦСЖМР Ріпсіме Хрєнової-Шимкіної, з близько 1,5 тис. українських ЖЕКів форму власності на сьогодні змінили лише 117 (8%). Вони обслуговують близько 2,5 тис. будинків з 300 тис. квартир (6% житлового фонду). По Києву цей показник значно нижчий - 17 недержавних з 460 (3,7%). Декларації про необхідність "впровадження ринкових та конкурентних засад у сфері обслуговування житла" лунають з 1992 року і вже вилилися у цілу низку законів, указів Президента, постанов КМ та інших нормативних актів. Біда лише в тому, що в цих документах багато загальних побажань та рекомендацій, проте дуже мало норм прямої дії. Втім, кваліфіковане використання вже наявної нормативної бази дозволяє недержавним структурам виходити на ринок обслуговування житла і навіть цілком успішно на ньому працювати. Єдина обов’язкова умова - відсутність перешкод з боку райадміністрацій. Цієї умови досягти вдається далеко не скрізь. Як розповів "Контрактам" координатор ЦСЖМР професор Микола Лєбєдєв, на заваді стоять ЖЕКи, які підпорядковані райадміністраціям, що є формальними власниками неприватизованого житла, а в плані виконання робіт є фактично самі собі замовниками, підрядниками та контролерами. Через монопольне становище ЖЕКів вони є структурами, сказати б, "з автоматичною рентабельністю". Гроші збирають скільки вийде, а ремонтні роботи виконуються лише частково в обсягах, ще менших за надходження. Скільки становить оте "частково" визначає керівництво ЖЕКу, яке завжди може вмотивувати невиконання робіт недостатніми проплатами населення. Проте зарплати у ЖЕКах далеко не найнижчі у державі. Як наслідок, житловий фонд катастрофічно старіє і вимагає величезних витрат на капремонт (за вкрай обережними оцінками, $5 - 10 млрд), який за законом має бути зроблений державним коштом. Виконання цієї норми вже ніхто не сподівається. Як вважає пані Хрєнова-Шимкіна, реформи таки пішли, і чинників тут два: з одного боку, дедалі більше місцевих адміністрацій, наляканих жахливим виглядом будинків, що от-от розваляться, пускають на "кормові території" недержавні структури, з іншого - мешканцям обридло платити невідомо за що. Це робиться через організацію відповідних конкурсів. Контроль території дає переваги у всіх видах бізнесу Що ж отримує підприємець, якому вистачило снаги виграти конкурс та взяти будинки на обслуговування? Досвід першопрохідців свідчить, що для того, аби рентабельність не була від’ємною, в обслуговуванні має бути 2-4 тис. квартир. Нижня межа визначається необхідним мінімумом оборотних коштів, верхня - надмірним розростанням території, що обслуговується, та утрудненням в управлінні. Річ у тім, що підприємство з обслуговування житла в ідеалі далеко не лише "контора". Воно повинно мати майстерні, транспорт, сяку-таку будівельну та землерийну техніку. У такому разі можна істотно зекономити, взявши на себе не лише послуги з дрібного ремонту власне будинків, а й обслуговування електричних, теплових та водогінних мереж цілого мікрорайону. Тоді не потрібно укладати відповідні угоди з монополістами(водоканалом, обленерго тощо), чиї нормативи на обслуговування своїх мереж, як свідчать фахівці, нерідко завищені на 40% проти собівартості. Якщо ж є трохи "зайвих" грошей, то, приміром, на ділянках, де труби особливо швидко іржавіють через сусідство електрокабелів, можна покласти труби пластикові і на 50 років про них забути - також економія. Добрі гроші можна "зняти" і на заходах із енерго- та теплозбереження. І все ж абсолютна більшість підприємців рада, якщо в обслуговуванні житла (згадаймо про 19 коп.) їм вдається вийти на нулі і "застовпити угіддя" в надії, що цей бізнес колись стане вигідним. До речі, про угіддя. За нинішніх умов основні заробітки недержавні ЖЕКи мають на так званих додаткових платних послугах, що не входять до "переліку 26". Це може бути майже все, що завгодно: ремонти квартир, засклення та оздоблення балконів, здавання в оренду не житлових приміщень, кабельне телебачення, настінна реклама, автостоянки, юридичні та ріелторські послуги. Останні є особливо цікавими, позаяк недержавне підприємство з метою стягнення квартирної плати намагається бути в курсі справ та добробуту мешканців мікрорайону, "пасти" їх ефективніше за податківців (після освоєння території недержавним ЖЕКом рівень оплати населенням послуг зростає у 1,5 - 2 рази). Інформація про квартири, що продаються, також чогось варта, тим більше, що за новим Житловим кодексом продаж квартир злісних неплатників може стати обов’язковим. Відтак недержавний ЖЕК через значно гнучкіший менеджмент отримує на своїй території певні монополістичні переваги: можливість контролювати малий бізнес, а також успішно інвестувати в нього. Маємо на увазі відкриття торгових точок, будівництво гаражів, автостоянок тощо. "Турнути" підприємство, яке встигло вкоренитися, місцева влада, певна річ, може, але подібна екзекуція з огляду на необхідність організації нового конкурсу та ймовірну судову тяганину видається надто громіздкою. Громадяни приватизують повітря у квартирах Від бочки меду перейдемо до ложки дьогтю, тим паче, що в бізнесі з обслуговування житла цих ложок безліч. Ось хоча б те, що бюджетні кошти, призначені на виплату субсидій та компенсацію пільг приватним ЖЕКам отримати набагато важче. Та чи не найбільшим головним болем є неврегульоване законодавством питання власності на багатоквартирний будинок, адже саме власник як юр особа виступає замовником пропонованих послуг та оплачує їх. Кожний член об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), окрім власне квартири, має частку у вартості приміщення загального користування та будинкової інфраструктури. Якщо ОСББ не створюється, то загальний "шмат" залишається у володінні місцевої влади. Фахівці жартують, що, купуючи чи приватизуючи квартиру, ми отримуємо право лише на повітря в ній. Відтак із приблизно 80 тис. багатоквартирних будинків України кондомініуми створено лише у 1100. В основному це київські новобудови. Наприклад, на столичному масиві "Позняки", де забудова здійснюється за кошти порівняно заможних громадян, об’єднання співвласників виникають одразу після заселення. Воно й зрозуміло: "чистій" публіці, чиї особисті доходи не дуже різняться, набагато легше згуртуватись. Цікаво й те, що абсолютна більшість позняківських кондомініумів одразу намагається унезалежнитись від державних ЖЕКів і, найнявши бухгалтера, електрика, двірника та сантехніка, переходить на самообслуговування, хоча собівартість послуг у цьому випадку на 30 - 60% вища, ніж у потужного недержавного ЖЕКу. Столиця - ще не вся Україна. На периферії кондомініуми нерідко зазнають справжніх переслідувань. Найпростіша форма покарання "самостійників" - визнання їх суб’єктами господарювання з метою отримання прибутку. Відтак податкова знімає вершки двічі: спочатку з усієї суми квартплати, а потім через оподаткування "зовнішніх" надавачів послуг. Трапляються і витончені "наїзди". Наприклад, кондомініум у Світловодську власним коштом встановив на горищі будинку автономну газову котельну, сподіваючись на 35% знизити виплати за теплопостачання і не потерпати взимку через холодні батареї. Місцева податкова з ініціативи тепловиків (теплопостачання вони відразу ж відрізали) визнала об’єднання виробником теплової енергії, а газотрейдер, відповідно, "зарядив" йому промисловий тариф замість побутового. Після сплати податків та розрахунку за газ собівартість тепла виявилася в 1,5 разу вищою, ніж до встановлення котельної. Відтак існує пресинг влади місцевої як на недержавні ЖЕКи, так і на їхніх потенційних замовників - кондомініуми, тим часом як влада центральна з приходом на посаду прем’єра Віктора Ющенка, здається, намагається реформаторським процесам сприяти. Революція відкладається до завершення Житлового кодексу Якщо підприємець не з лякливих і твердо вирішив заснувати приватний ЖЕК, не зайвим буде зупинитись детальніше на нормативній базі. Загалом цього бізнесу безпосередньо стосуються понад 20 документів. Так замовника, тобто кондомініуми разом з їхнім типовим статусом, легалізовано ще постановою КМ №588 від 31.07.95 р. Порівняно свіжим наказом Держбуду від 30.09.98 року затверджено Положення про порядок конкурсного відбору підприємств для обслуговування та ремонту житлового фонду та при будинкової території разом з Примірним договором про таке обслуговування. У положенні є розкішна норма: підприємець, якому рай адміністрація без поважних причин відмовила в організації конкурсу, може позиватися в арбітражі. Але за даними Держбуду подібних позовів ще ніхто не подавав. Цікава історія появи документу у викладі Володимира Панагушина, керівника відділу житлового господарства Держбуду. За задумом це мала бути постанова КМ, де передбачалося право органів місцевої влади передавати їм (на час дії договору) майно їхніх державних предтеч, і навіть пропонувалося ДПА ініціювати внесення змін до податкового законодавства на предмет звільнення від оподаткування (за певних умов) прибутків недержавних ЖЕКів. У процесі узгодження "на постанову КМ питання не потягло", виродившись у відомчий наказ. Цікаво, що нагородження середньої руки чиновника грамотою КМ на постанову цілком "тягне" (за 1999 рік понад половина постанов присвячена саме таким "глобальним питанням"). Революція захлинулася в паперах. Втім, "не все так погано у нашому домі" - фіналом-апофеозом житлово-обслуговувальної нормотворчості має стати затвердження ВР житлового кодексу України. Тоді, ймовірно, буде вирішено питання про визнання кондомініумів неприбутковими організаціями, оренди квартир в об’єднань співвласників та місцевої влади тими, хто не бажає приватизувати їх, тощо. Отоді-то бізнесмен-власник недержавного ЖЕКу стане дуже шановною і не бідною особою. © Сергій Сидорук, "Галицькі контракти" (14.08.2000)

ОРЕНДОВАНИЙ ОФІС: РАДО БРАЛИ - СУМНО ВІДДАВАЛИ

Оренда приміщень лишається одним з найпоширеніших господарських договорів. Проте й суперечки між орендарями та орендодавцями, а надто у столиці, займають чільне місце у практиці арбітражних судів. А що ближче до центру міста, то обставини конфлікту стають заплутанішими... Якщо офіс розміщено в неприватизованому будинку, до нього можуть застосувати сумнозвісний Декрет КМУ "Про впорядкування використання адміністративних будинків і не житлових приміщень, що перебувають у державній власності". У документі передбачено можливість розірвання укладених договорів оренди і дострокового виселення орендаря з таких приміщень, якщо вони знадобилися для розміщення центральних органів влади. У подібну халепу втрапили акціонерна компанія "У." і товариство з обмеженою відповідальністю "З.". Свого часу вони уклали договори оренди приміщень з державним підприємством "С." У самому центрі столиці. Будинок впав в око поважній державній установі, наслідком чого і стало застосування до орендарів вищезгаданого декрету. Втім, орендарі, АК і ТзОВ, добровільно виселитися не захотіли. Установа звернулася до Вищого арбітражного суду з позовом про визнання договорів оренди на спірні приміщення недійсними. Вже у судовому засіданні АК визнала позов і погодилася виселитися, але за умови, що їй відшкодують вартість поліпшень, зроблених нею власним коштом і власними силами в орендованих приміщеннях (п.2 ст.27 Закону "Про оренду державного та комунального майна"), на 81 тис. 758 грн. ТзОВ же вимоги про виселення вважало безпідставними. Суд визнав договори оренди недійсними на підставі ст. 48 Цивільного кодексу України (недійсність угоди, яка не відповідає вимогам закону). Обох відповідачів зобов’язали передати орендовані приміщення установі-позивачу, хоча і стягли з неї на користь АК суму, що вимагалася. Раділи в установі недовго. З’ясувалося, що приміщення частково зайняті іншими фірмами, які не брали участі у розгляді справи. Дехто з них про всяк випадок змінив назву або перереєструвався в інші організаційні форми. Було виявлено випадки суб-суб- і так далі оренди. А що ж ТзОВ? Спочатку його оштрафували на 17 тис. грн. на підставі ст. 119 Арбітражного процесуального кодексу України - за ухилення від виконання рішення суду. Далі на підставі ст. 89 Арбітражного процесуального кодексу України вже винесене рішення було, без судового розгляду, додаткове роз’яснене. Спірні приміщення підлягають звільненню будь-якими юрособами, незалежно від того, чи залучалися вони до судового розгляду і чи визналися їхні договори незаконними. Втім, наглядова інстанція Вищого арбітражного суду України, розглядаючи заяву ТзОВ про перегляд рішення, скасувала ухвалу про накладення штрафу через недоведеність участі ТзОВ у створенні плутанини у справі на стадії виконання рішення. В інших частинах рішення суду залишено без змін. Поради директору-орендареві Якщо вас виселяють за рішенням суду, до треба взяти до уваги ст. 119 Арбітражного процесуального кодексу України, де передбачено штраф за ухилення від виконання рішення суду (до 17 тис. грн). Аби цього не сталося у випадку оскарження чи якихось інших дій, що перешкоджають виконанню, слід спочатку подбати про зупинення виконавчого провадження (ст. 34-36 Закону "Про виконавче провадження"). Тільки маючи відповідну постанову про зупинення виконавчого провадження, можна не поспішати з виселенням і спробувати відновити справедливість. © Сергій Теньков, юрист "Галицькі контракти" №12 (20 - 26 березня 2000)

НЕ ГРАЙТЕ З ВОГНЕМ

Нерухомість це те, з чим будь-яка компанія або бізнесмен має справу в тій чи іншій формі. На певній стадії кожна компанія купує чи орендує нерухомість, або приймає участь в будівництві чи реконструкції. В ході таких дій ви вимушені співпрацювати з деякими державними органами, в функції яких входить підготовка нормативних актів й контроль за їх додержанням. Нерухомість це те, з чим будь-яка компанія або бізнесмен має справу в тій чи іншій формі. На певній стадії кожна компанія купує чи орендує нерухомість, або приймає участь в будівництві чи реконструкції. В ході таких дій ви вимушені співпрацювати з деякими державними органами, в функції яких входить підготовка нормативних актів й контроль за їх додержанням. Органи архітектурного нагляду, служба пожежної oхорони, санітарні служби, органи енергопостачання і т.п. - це ті, з ким уникнути контакту ви не зможете. особливо це відноситься до компаній чи бізнесменів, хто професійно працює на ринку нерухомості або в будівництві. В основному, є два шляхи співпраці з ними. Один, це коли ви приходити до них і вони вам пояснюють яких правил вам необхідно додержуватись. Другий, це коли вони приходять до вас і ви пояснюєте, чому ви не додержуєтесь правил. Очевидно, другий шлях є найменш приємною перспективою, але саме так частіше трапляється. Для людей, що звикли розмовляти на мові грошей, багато речей підлягає оцінці. Додержання або порушення нормативних актів також мають свою певну ціну. Питання стоїть так:" Що дешевше: витрачати гроші, виконуючи правила (звичайно це коштує грошей) чи платити штраф або давати хабара?" Звісно, багато залежить від конкретних обставин. З практичної точки зору слід сказати, що при теперешній системі контролю за дотримуванням правил дешевше порушувати правила. Головна причина настільки малої ефективності - це брак фінансових санкцій в арсеналі контролюючих органів. Ці органи не достатньо фінансуються з бюджету, вони вимушені шукати додаткові джерела доходів і діючи так, вони потворюють деяким порушенням. Якщо б за порушеннями слідували серйозні фінансові санкції, одним пострілом можна було б вбити двох зайців.Це питання часу, поки знайде практичне застосування ідея, що єдиний шлях зменшити число порушень, це зробити їх надто коштовними. В цій статті ми намагаємось привернути вашу увагу до правил пожежної безпеки (ППБ). Ми вибрали цей предмет з двох причин. Перша - це те, що всі компанії незалежно від того, яким бізнесом займаються, повинні додержуватись ППБ (яких саме - залежить від виду бізнесу). Друга причина - всі компанії порушують ППБ в тій чи іншій формі. "В Kиєві немає жодної компанії, де не порушуються правила пожежної безпеки" проголосив один старший пожежний офіцер, який побажав, щоб його ім’я не називалось. Експерти департаменту пожежної охорони Старокиївського району (одного із центральних) щиро погодились надати нам деякі статистичні дані. З початку цього року вже сталося більш ніж 400 випадків загорання (ця цифра відноситься тільки до одного району міста). Служба пожежної охорони має право припинити діяльність компанії, яка порушує ППБ і середня кількість таких компаній (діяльність яких була припинена) - 20 за один місяць в одному районі. Якщо ви корпоративний керівник і читаєте цю статтю сидячи в своєму офісі - погляньте що робиться навколо. Чи є у вас пожежна сигналізація? Чи є вогнегасники в приміщеннях офісу? Чи є спеціальне місце в вашому офісі, де розміщені правила пожежної безпеки і кожний може ознайомитись з ними? Ви знаєте, що при прийомі на роботу нових співробітників Ви повинні були проінструктувати їх про додержання ППБ і повторювати це кожного кварталу? Ви знаєте, що Ваші співробітники повинні підписати спеціальну форму, що вони проінструктовані? Якщо, Ви директор компанії то несете персональну відповідальність за порушення ППБ, включаючи кримінальну? Які найбільш поширені порушення ППБ? Коли якась компанія бажає розмістити свій офіс в певному будинку, вона повинна офіційно звернутись до служби пожежної охорони (СПО) й одержати дозвіл розмістити офіс в цьому конкретному будинку. Такий дозвіл дається після того, як СПО перевірить приміщення і видасть приписи (напр. зробити додатковий вихід, змонтуватиувати пожежну сигналізацію і т.п.) Одне із найбільш розповсюджених порушень - це неодержання дозволу СПО на розміщення офісу в цьому приміщенні. Не багато компаній знають, що вони повинні це зробити. Якщо Ваш офіс розташовано в житловому будинку, та його частина, що використається під офіс повинна бути відокремлена від житлової частини вогнестійким матеріалом, це можуть бути бетонні або цегляні стіни, якщо в офісі підлога дерев’яна, вона повинна бути відокремлена від житлової частини бетонною підлогою. Невиконання цих вимог "відокремлення" також є поширеним порушенням. Також, офіси повинні мати додаткові пожежні виходи. Металеві грати на вікнах, принаймні на одному з них, повинні бути зроблені таким чином, щоб вони легко відкривалися у випадку пожежі. Порушення цих правил також поширене. Ми рекомендуємо компаніям перевірити, чи є в них порушення ППБ й наскільки вони серйозні. І перша людина, яка в цьому зацікавлена - це директор, бо згідно Закону "Про пожежну охорону" від 17.12.93, директор несе персональну відповідальність за додержання компанією ППБ. Директор може уповноважити на це іншого робітника, але відповідальність залишається на ньому. У випадку порушення ППБ директор підлягає адміністративному покаранню у вигляді штрафу 102 грн. ($ 20).Якщо протягом року після адміністративного покарання директор скоїть аналогічне адміністративне правопорушення він може бути притягнутий до кримінальної відповідальності, а це значить рік виправних робіт або штраф 680 грн. ($120) Якщо порушення ППБ привело до пожежі кримінальна відповідальність означає позбавлення волі строком до трьох років або виправні роботи до двох років або штраф від 850 грн. ($ 160) до 2040 грн. ($ 380), якщо внаслідок пожежі є нещасні випадки з людьми або смертельні випадки строк ув’язнення становить до 8 років (Стаття 2201 Кримінального Кодексу України). Незалежно від того, чи притягнутий директор до відповідальності, на компанію накладаються санкції також. Фінансові санкції досягають рівня 2% фонду заробітної плати. Служба Пожежної Охорони має право опечатати приміщення (все приміщення або окремі кімнати) або призупинити діяльність підприємства, що порушує ППБ. Незважаючи на те, що порушник ППБ може мати серйозні проблеми із СПБ (санкції, призупинення діяльності і т.п.), всі ці проблеми можуть здаватися нічим порівняно з відшкодуванням збитків. Такі судові провадження можуть бути збуджені, наприклад, мешканцями прилеглих приміщень, що були пошкоджені в результаті пожежі в приміщенні, що належить чи орендується вашою компанією. Нема необхідності казати, що буде якщо СПО доведе, що ви порушували правил пожежної безпеки. Тому всім, хто орендує приміщення ми радимо уважно відноситися до контракту в частині правил пожежної безпеки. Орендний контракт має містити положення про те, хто вбудовує пожежну сигналізацію, яка відповідальність орендодавця відносно пожежної безпеки і яка орендаря, до якої міри поширюється відповідальність кожної сторони у випадку відшкодування збитків і т.п.. Таким чином, ми рекомендуємо кожній компанії (особливо тим хто володіє значним нерухомим майном) - переглянути пункти стосовно пожежної безпеки виходячи з двох аспектів. Перше, питання пожежної безпеки заслуговує уваги в будь-якому випадку. Друге, є розумним встановити до якого обмеження ваша компанія може порушувати ППБ і встановити ризики, які тягнуть за собою такі порушення. (різні санкції, що накладає СПБ, цивільна та кримінальна відповідальність, не кажучи про ризик пожежі із збитками та нещасними випадками) Таке розуміння буде основою вашого рішення (виходячи із конкретних обставин, в яких знаходиться Ваша компанія) що дешевше - додержуватись чи порушувати ППБ. На наш погляд, якщо така проблема виникне то, враховуючи всі фактори, треба віддати перевагу додержанню правил пожежної безпеки. © 2000 Peter Hackett and Partners (01.08.2000)

ПРИВАТИЗАЦІЯ ГОРИЩ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ. АНОМАЛІЇ.

Якщо ви плануєте здійснити інвестицію в нерухомість містa Києвa, ви мабуть чули про те, що є можливість приватизувати горище в житловому будинку. Для багатьох людей така можливість виглядає досить привабливо. Дійсно, якщо ви купуєте приміщення на верхньому поверсі, потім приватизуєте горище, ви маєте двоповерхове приміщення. Багато людей, як місцевих, так і приїзжих, розглядають таку можливість як досить практичну інвестицію. Дійсно, це не погана операція, але вона грунтується на презумпції, що вартість купівлі плюс реновації горища буде меншою, ніж купівля іншого приміщення замість горища. Деякі купують приміщення на верхньому поверсі з наступною орендою горища, що розташоване зверху. З точки зору витрат такая операція виглядає зручною. Але в данному випадку ми говоримо про право оренди, а не про набуття права власності. Хоч в нормальних договорах оренди горища сказано, що орендар має першочергове право купівлі орендованого горища. Але право власності є правом власності, і тим воно й відрізняється від прав орендаря або права першої покупки. В цій статті ми спробуємо прояснити природу приватизації горищ. Важливо мати уявлення про порядок приватизації, щоб сформувати ідею про вартість цієї операції. Порівнюючи вартість приватизації горища з вартістю набуття звичайної квартири легше прийняти рішення про інвестицію. Юридично, житлова квартира, що належить людині, є об"ємом зі стінами, де структура (підлога, стіни, комунікації) і площі загального користування (підвал, сходи, горища) вважаються такими, що належать муніципалітету. Тому, якщо ви бажаєте приватизувати горище вам треба мати справу з його власником, тобто міською владою. Основний нормативний акт, що стосується приватизації горищ є Розпорядження № 273 від 07.03.97. "Про порядок перетворення горищ і їх преребудови на мансарди" прийняте головою Київської міської державної адміністрації Олександром А. Омельченком. Далі послідував ланцюг нормативних актів, що регламентують різні стадії проходження цієї процедури (процедура конкурсу, процедура затвердження, будівельні роботи і т.п.). 1. Чи дозволяє закон приватизацію будь-яких горищ? Відповідь - ні. Причина в тому, що Київська міська адміністрація періодично затверджує перелік житлових будинків, в яких горища можуть бути приватизовані (параграф 1.2 Інструкції "Про Київську конкурсну комісію і порядок відбору інвесторів і підрядчиків для фінансування і будівничих робіт по перетворенню горищ на мансарди"). 2. Чи означає приватизація горища, що ви сплачуєте певну кількість грошей до міської влади і отримуєте право власності на це горище? Відповідь - ні. І за цієї причини вам треба бути обережним, приватизація горища не означає його купівлю від власника, тобто міської адміністрацїї. Приватизація здійснюється із застосуванням схеми так званого інвестиційного контракту. Ця схема вперше з"явилася відносно будинків. Суть полягає в тому, що інвестор укладає контракт з міською адміністрацією (МА), інвестор приймає на реконструкцію приміщення, яке належить МА, а остання, зі свого боку, приймає на себе зобов"язання передати інвестору право власності на певну частину будинку після закінчення реконструкції. Фокус в тому, що МА передає право власності тільки після повної реконструкції будинку. Так, якщо інвестор починає реконструкцію і потім йому бракує грошей з якоїсь причини, він не одержує нічого, так як він не закінчив будівництво. МА не несе ніякого ризику, це "беспрограшна ситуація". Таким чином ми маємо своєрідну бартерну операцію, де реконструкція обмінюються на частину об"єкту нерухомості. Головний ризик для інвестора полягає в наступному: протягом того часу, коли інвестор почав фінансування реконструкції, але її не закінчує, він попадає в ситуацію, коли він платить гроші за ніщо, тобто ніякої нерухомості не одержує. А як ви напевно знаєте, період реконструкції повний усяких ризиків, викликаних причинами, які неможливо проконтролювати (правові питання, бюрократичні проблеми і т.п.) Взагалі, західні інвестори не вважають схему інвестиіційного контракту привабливою. Стосовно горищ МА застосовує ту ж саму схему. Інвестор платить за реновацію горища і отримує право власності на певну його частину після того, як реноваційні роботи закінчено. Таким чином, це така ж схема з її перевагами та недоліками. 3. Чи кожна людина має право приватизувати горище? Відповідь - ні. Для того, щоб набути права на приватизацію горища ви маєте стати переможцем конкурсу інвестиційних проектів. 4. Хто організовує конкурс? Міська адміністрація створила спеціальний орган - так звану конкурсну комісію.(Комісія). Функції Комісії полягають в проведенні конкурсу проектів і відборі a) Інвестора b) Генерального підрядника. Крім того, при Київській інвестиційній агенції організовано відділ, який має назву "Виконавча група міської конкурсної комісії". Роль останньої зводиться до підготовки проектів для розгляду Комісією. 5. Хто має право брати участь в тендері? Будь-яка фізична або юридична особа, як вітчизняна, так і іноземна. 6. Який загальний порядок провoдження тендеру? 1) Міська адміністрація приймає рішення дозволити приватизацію горища конкретного будинку. 2) Виконавча група готує інвестиційний проект, який вміщує основні умови інвестиції, тобто те, які реноваційні роботи мають бути проваджені та яка частина горища має перейти до інвестора. 3) Міська конкурсна комісія офіційно оголошує конкурс через засоби масової інформації, повідомляючи основні його умови. 4) Інвестор, що має намір приватизувати горище, повинен офіційно звернутися до Комісії, заплатити збір за участь в конкурсі (850 гривень) і надати свої пропозиції щодо реалізації інвестиційного проекту. 5) Комісія розглядає кожну заяву керуючись такими критеріями:  Сума грошей, яку інвестор зобов"язується інвестувати протягом визначеного періоду часу  Яка сама частка перейде у власність інвестора  Додаткові зобов"язання, які приймає на себе інвестор для того, щоб проект був реалізований  Період реалізації проекту  Зобовязання, які інвестор приймає на себе, щодо його внесків в економічний і соціальний розвиток міста. Комісія може застосовувати додаткові критерії щодо вибору інвестора. Рішення приймаються простою більшістю голосів членів Комісії 7. Що трапляється після того, як вибраний інвестор? 1) Після оголошення перемоги того чи іншого інвестора, протягом одного тижня він повинен сплатити внесок на так званий розвиток міста, точна сума якого визначається в кожній окремій ситуації. Методи, за якими ця сума визначається є нечіткими і надають досить широкі можливості посадовим особам міської адміністрації. 2) Протягом 30 днів після оголошення результатів конкурсу, переможець має укласти інвестиційний контракт з міською адміністрацією. 3) Після виконання двох вищенаведених умов інвестор має право здійснювати обумовлену реновацію. 8. Які основні стадії реновації? 1) Підготовка проекту; 2) Погодження; 3) Будівельні роботи. Якщо Ви знайомі з ареною, на якій розвивається дія всього, що пов"язано із нерухомістю, ви зрозумієте, що ці три стадії не такі прості, якими вони здаються на папері. Феноменально, скільки все це вимагає грошей, часу та зусиль. Таким чином, якщо у вас є задумка спроби інвестування в приміщення на горище, ви повинні взяти до уваги наступні фактори: Порядок приватизації побудований таким чином, що інвестор підпадає під вплив офіційних структур; Приватизація горищ - це така галузь діяльності, в якій, якщо хочете, щоб це було економічно обгрунтовано, вам треба зрозуміти тут - це робиться зовсім не так, як у західних країнах; Ми маємо сказати, що з точки зору вартості, приватизація горищ в центральних районах Києва більш приваблива, ніж те ж саме в периферійних районах. Висока ціна приміщень в центрі робить приватизацію економічно обгрунтованою. Загальні витрати, які несе інвестор на приватизацію горища, складаються із таких компонентів: Внесок на розвиток міста; Винагорода архітектору за підготовку проекту; Плата за проходження різних погоджень тощо. Вартість будівельних робіт; Неформальні платежі. Також треба пам"ятати, що витрати на самі будівельні роботи не обовязково є основним елементом загальної вартості процесу приватизації. Звісно, що багато грошей, часу і зусиль вимагає процедура різних погоджень. Так, на завершення ми скажемо, що приватизація горищ потенційно можлива і на поверхні виглядає економічно обгрунтованою, але треба пам"ятати, що це буде не дешево і не просто. На вибір потенційного інвестора залишається врахувати всі ці фактори перед прийняттям рішення щодо інвестиції. © "Peter Hackett and Partners" Property lawyers (11.10.2000)

ЗАКОНОТВОРЧИЙ ПРОЦЕС РЕЄСТРАЦІЇ НЕРУХОМОСТІ: НОВА ЕРА НА УКРАЇНСЬКОМУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Проблема, повязана з документами, що підтверджують право власності на об’єкти нерухомості, завжди була однією з найважливіших та одночасно найскладніших проблем для кожного, хто займається нерухомістю в Україні. Проблема, повязана з документами, що підтверджують право власності на об’єкти нерухомості, завжди була однією з найважливіших та одночасно найскладніших проблем для кожного, хто займається нерухомістю в Україні. З точки зору західного бізнесу, практика, коли держава не має механізму забезпечення права власності на об’єкти нерухомості, може бути названа більш ніж просто ризикованою. Сьогодні в Україні держава не бере на себе зобов’язання гарантувати дійсність документів на право власності. На рівень купівлі-продажу квартир не має значного впливу той факт, що держава не гарантує безпеку функціонування цього ринку, хоча законодавчо таке забезпечення передбачене; тому право власності забезпечується альтернативними методами. На відміну, стабільність ринку купівлі-продажу будівель (як житлового, так і не житлового фондів) значно підірвана тим фактом, що держава не виконує роль гаранта права власності. Особи, що інвестували значні кошти в купівлю будівель або неправильно зрозуміли юридичну роль Бюро Технічної Інвентаризації (досить поширена думка, що такі бюро є аналогом реєстру земель в західних країнах), недооцінили юридичні наслідки того, що держава не несе відповідальності за підтвердження легальності права власності. Відсутність системи державної гарантії права власності на нерухомість створює численні проблеми для власників. Суперечки щодо права власності, зокрема з міською владою, бюрократичні проблеми, девальвація власності, перешкоди для продажу або здачі нерухомості в оренду, а також одержання позики під заставу нерухомості і т.п. Навіть не треба наголошувати, що відсутність вищевказаної системи не дозволяє реально очікувати довгострокових інвестицій на ринку нерухомості. Зараз держава не забезпечує легальності права власності. Однак, очікується, що в майбутньому ситуація може покращитися. Це припущення базується на трьох проектах закону про реєстрацію права власності на нерухомість. Один з проектів, а саме проект Закону "Про реєстрацію прав на об’єкти нерухомості" від 26 березня 1999 р. був підготований підкомісією економічного законодавства Верховної Ради (п. Ткаленком і п. Хмельовим, депутатами Верховної Ради). Також існує проект Закону "Про реєстрацію прав на об’єкти нерухомості" від 18 червня 1999 р., розроблений Кабінетом Міністрів (Міністерством Юстиції). Третій проект закону був підготований п. Шмідтом і п. Ромовською, депутатами Верховної Ради. Два головних проекти - Кабінету Міністрів і Парламенту не повинні були б, але вступили в протиріччя. Незважаючи на те, що обидва проекти мають одну мету - впровадити систему реєстрації права власності на нерухоме майно, вони відрізняються стосовно того, хто має бути уповноважений реєструвати право власності і як це буде виконуватись. Указом Президента "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно" від 16 червня 1999 р. було зроблено спробу запровадити систему державної реєстрації (в подальшому - система реєстрації). Зміст цього Указу повністю базувався на проекті Кабінету Міністрів. Верховна Рада неприхильно поставилась до запропонованого проекту і 7 липня 1999 р. прийняла Постанову № 837-ХIV, згідно якої проект Кабінету Міністрів був відхилений. Тому Указ Президента, що грунтувався на проекті кабінету Міністрів, не вступив в дію. Того ж дня Верховна Рада прийняла Постанову № 838-XIV від 7 липня 1999 р., в якій було вказано, що парламентський проект Ткаленка-Хмельового (який на той час пройшов перше читання) визнається основним і, таким чином, проекти Кабінету Міністрів і Шмідт-Ромовської стали другорядними. Крім того, за Постановою Верховної Ради № 838-XIV, проект Ткаленка-Хмельового повинен переопрацьовуватись із врахуванням положень проекту Кабінету Міністрів і Шмідт-Ромовської, в результаті, новий проект Закону має бути представлений для другого читання. Непросто прокоментувати причини, чому проекту Ткаленка-Хмельового було надано перевагу над проектом Кабінету Міністрів. Кожен проект має свої переваги та недоліки. Тож, давайте проаналізуємо обидва проекти. Нижче ми будемо посилатися на парламентський проект Ткаленка-Хмельового, як на проект (П), а на проект Кабінету Міністрів, як на проект (КМ). За своїм обсягом проект (КМ) на 50% більший, ніж проект (П). Якщо розглядати юридичні методи, тобто методологію правових норм, проект (КМ) підготовано більш професійно, що й не дивно, оскільки Міністерство Юстиції має кращих фахівців з правової експертизи. Власне кажучи, визначення і терміни в проекті (КМ) точніші і юридично коректніші. Що стосується термінології і правових норм, то проект (КМ) більше наближений до міжнародного досвіду, ніж проект (П). Стосовно юридичного змісту проектів, ми б підкреслили два концептуальних питання, які відрізняють ці два проекти. Преамбула проекту (П) наголошує: "Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади державної реєстрації прав на об’єкти нерухомого майна за умов розвитку ринку нерухомості і рівності різних форм власності". Преамбула проекту (КМ) наголошує: "Цей Закон регулює відносини в галузі державної реєстрації прав на нерухоме майно і направлений на забезпечення визнання і захист державою таких прав, забезпечення умов функціонування ринку нерухомості, а також заохочення інвестицій". Як ви бачите, проект (П) не робить наголосу на факторі захисту прав. На нашу думку це є одним із концептуальних недоліків проекту (П). Можна було б ставитись до цього тільки як до помилки в преамбулі, а не як до концептуального недоліку, якби не визначення терміну "державна реєстрація прав на нерухоме майно" в першому і в другому проектах. В статті 2 проекту (П) державна реєстрація прав на нерухоме майно визначена як внесення в державний реєстр даних про об’єкт нерухомості, власника, а також набуття, обмеження і припинення прав на цей об’єкт. В статті 2 проекту (КМ) державна реєстрація прав на нерухомість визначена як офіційне визнання і підтвердження з боку держави набуття, обмеження, передачі або припинення прав на нерухомість, що супроводжується внесенням даних про таке право до державного реєстру. Порівнюючи ці два визначення, ми знаходимо позитивні моменти проекту (КМ) в тому, що концептуально він побудований на принципі державної реєстрації як державного захисту. Це означає, що при реєстрації прав А на нерухоме майно Б держава офіційно визнає, що А є власником майна Б і бере на себе зобов’язання забезпечити, щоб всі треті особи також визнали право А на майно Б. В проекті (П) цей важливий аспект не наголошений. За концепцією проекту (П), державна реєстрація прав на нерухомість має природу більш технічну та інформаційну, ніж правову (як наприклад Бюро Технічної Інвентаризації зараз). В проекті (П) немає зв’язку між реєстрацією та відповідальністю держави за забезпечення прав власності. Якщо виділити юридичне ядро визначення реєстрації прав згідно з обома проектами, різниця очевидна. За проектом (П) реєстрація здійснюється заради самої реєстрації, тобто внесення даних з метою збирання та систематизації. В той же час, в проекті (КМ) автори, хоча б концептуально, відобразили реальну природу державної реєстрації прав на нерухомість, яка полягає в тому, що держава гарантує законність таких прав і зобов’язується їх захищати. 2) Інше питання - орган, уповноважений провадити державну реєстрацію, інакше кажучи, хто буде реєструвати права на нерухомість. Це, певною мірою, політичне питання. За проектом (КМ) органом, уповноваженим на реєстрацію прав на нерухомість є Агенція Реєстрації Прав, що є підрозділом Міністерства Юстиції. Агенція має підрозділи згідно з адміністративним поділом - в районах, містах, районах міста. Щоб отримати сертифікат реєстратора, особа повинна бути громадянином України, мати вищу юридичну освіту, пройти шестимісячне стажування та скласти кваліфікаційний іспит. На посаду голови підрозділу Агенції може бути призначена особа з, щонайменше, трьохрічним досвідом. Призначення здійснюється Міністром Юстиції. Реєстратори є державними службовцями. Голова Агенції є заступником Міністра Юстиції. В той же час, за проектом (П) уповноважений орган - це Бюро Реєстрації Прав, що є підрозділом Державного Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Бюро має свої підрозділи на регіональному рівні. За проектом (П), щоб отримати сертифікат реєстратора, особа повинна мати вищу освіту та скласти кваліфікаційний іспит. Таким чином, з одного боку ми маємо Міністерство Юстиції, а з іншого - Державний Комітет з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Чому ж ці два різних органи повинні сперечатися за можливість реєструвати право власності на нерухомість? Відповідь класична - гроші та вплив. Виникає наступне питання: а що ж краще для власника нерухомості? Можна проаналізувати. Давайте почнемо з проекту (П). В основному, Бюро Реєстрації Прав та його підрозділи будуть створені на базі існуючих Бюро Технічної Інвентаризації шляхом розширення функцій і повноважень останніх. Існуючі БТІ за своїми функціями більш за все наближаються до того органу, який пропонується створити (хоч подібний не означає той самий). БТІ реєструють і мають більш-менш кваліфікований персонал. Таким чином, перетворення БТІ в Бюро Реєстрації Прав було б найбажанішим, якби не одна проблема. Справа в тому, що зараз БТІ є установою, підлеглою міській державній адміністрації і Державному Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Проект (П) не пропонує перетворити БТІ на Бюро реєстрації, це має бути новий орган, представлений на регіональному рівні при міських радах. Це означає, що Бюро Реєстрації Прав функціонує при міських радах і підпорядковане Державному Комітету, тобто тим, чим є зараз БТІ. Стаття 11 проекту (П) пропонує, щоб голова Бюро Реєстрації Прав призначався на посаду головою відповідної міської адміністрації за погодженням Голови Державного Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. З цього ми можемо зробити висновки, що проект (П) пропонує щоб міські адміністрації мали значний вплив на орган, уповноважений здійснювати реєстрацію прав власності, а голова цього органу призначається головою міської адміністрації. І хоч Бюро Реєстрації Прав підлягає Державному Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики, на місцях зберігається вплив міськадміністрації в тою ж мірою, як на БТІ зараз. А Державний Комітет з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики сам певним чином залежить від міської влади, бо загальні функції і політика Комітету реалізуються через міські адміністрації. Чи буде правильним, щоб орган, уповноважений на реєстрацію прав власності, залежав від міської влади? Ні, і основна причина в тому, що міські адміністрації є власниками більшості об’єктів нерухомості і найчастіше виступають стороною в суперечках, предметом яких є нерухомість. На практиці, важко очікувати, що орган, який реєструє права власності, підлеглий міській адміністрації, буде здійснювати свої функції на принципах рівності всіх власників, включно з міською владою. Проект (КМ), хоча б формально не встановлює ніякої залежності Агенції від міської влади. Агенція і її підрозділи підпорядковані Міністерству Юстиції, голова Агенції і її підрозділів призначаються на посаду Міністром Юстиції. В звязку з тим, що Міністерство Юстиції має більше контактів з управлінням на місцях, воно має міцніші позиції, ніж Державний Комітет з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Ось чому, на наш погляд, орган реєстрації, що пропонується проектом (КМ), буде менш чутливим до впливу влади на місцях, яка є власником більшості об’єктів нерухомості. Також, на відміну від міської влади, Міністерство Юстиції не володіє такою великою кількістю нерухомості. Таким чином очікується, що Агенція з Реєстрації Прав буде менш політично залежною і тому більш об’єктивною. Варто зазначити, що проект (КМ) забезпечує більш централізовану систему, яка буде ефективнішою для власників з позицій захисту їхніх прав. З вищезазначеного видно, що з точки зору приватного власника, проект (КМ) є більш прийнятним. Важко сказати, чому проект Кабінету Міністрів не був прийнятий. На наш погляд, тут могло поєднатись два фактори:  Для Верховної Ради могло бути принциповим дати зелене світло проекту, що підготованому одним з її підрозділів і відхилити проект, підготований органом, підлеглим Президентові. Слід пам’ятати, що друга половина 1999 року була дуже політично напруженою.  Причиною могло стати лоббі міської влади і БТІ, представленного Державним Комітетом з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Той факт, що проект Верховної Ради зараз вважається основним, не означає, що він буде прийнятим в його нинішньому вигляді. Більш ймовірно, що він буде перероблений із врахуванням змісту проекту Кабінету Міністрів. В ході законодавчого процесу дуже важко уникнути боротьби між державними інституціями за політичний вплив. Хто візьме верх в цьому випадку - Державний Комітет Будівництва, Архітектури і Житлової Політики або Міністерство Юстиції - невідомо, але законотворці не повинні випускати з поля зору, що єдина мета цього закону - забезпечити стабільність права власності на нерухомість і захистити законних власників, незалежно від типу власності. (18.10.2000)

ОРЕНДА ДЕРЖАВНОГО МАЙНА

ОРЕНДА ДЕРЖАВНОГО МАЙНА Про затвердження договорів оренди Наказ ФДМУ від 23.08. 2000 р. №1774 Зареєстрований у Мін’юсті України 21.12.2000 р. за №930/5151 Чинний з 01.01.2001 р. СУТТЄВО Орендар повинен протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати орендоване майно підприємства на суму не меншу за його балансову вартість на користь орендодавця. В орендарів державного майна з’явилася додаткова звітність. Вони повинні щомісяця до 12 числа надавати орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати. Зобов’язання орендаря щодо сплати орендної плати тепер забезпечуються у вигляді авансової оплати в розмірі, не меншому ніж орендна плата за декілька місяців, застави майна або майнових прав, банківської гарантії. З метою врахування змін у законодавстві України про оренду державного майна, що сталися протягом 1996 - 2000 рр., та особливостей оренди різних видів майна наказую: 1. Затвердити Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, та Примірний договір про відшкодування витрат балансотримача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю. 2. Департаменту управління державним майном і регіональним відділенням Фонду державного майна України та Фонду майна Автономної Республіки Крим при підготовці договорів оренди брати за основу типові документи, зазначені у пункті 1. 3. Скасувати наказ Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. №457, зареєстрований в Мін’юсті 30.05.96 р. за №259/1284. 4. Департаменту управління державним майном зареєструвати цей наказ у встановленому порядку в Міністерстві юстиції. 5. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника голови Фонду Глушка С. М. Голова Фонду О. БОНДАР Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) Місто ______________________, _______________________ року (число, місяць, рік) (повна назва Орендодавця) (надалі - Орендодавець) в особі__________________________________________________ , (посада, прізвище, ім’я та по батькові) що діє на підставі _______________________________________________, з одного боку, (назва документа, № наказу) та ___________________________________________________________________________ (повна назва особи Орендаря) (надалі - Орендар) в особі , _____________________________________________________ (посада, прізвище, ім’я та по батькові) що діє на підставі , ____________________________________________________________ (статут, довіреність тощо) з іншого боку, уклали цей Договір про наведене нижче: 1. Предмет Договору 1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс ____________________________________________________________ (державного підприємства "___"; структурного підрозділу державного підприємства "___") (надалі - Підприємство), склад і вартість якого визначено відповідно до наведених акта оцінки, протоколу про результати інвентаризації та (передавального, розподільчого) балансу Підприємства, складеного за станом на 01.__200_ р., вартість якого становить _______________________ грн, у тому числі: основні фонди за залишковою вартістю __________________________________ грн. 1.2. Грошові кошти та цінні папери, з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості, передаються Орендареві в користування на умовах кредитного договору, що укладається одночасно з підписанням цього Договору. 1.3. Оборотні матеріальні засоби в сумі ______ грн Орендар викуповує на підставі договору купівлі-продажу, що укладається одночасно з підписанням цього Договору. 1.4. Цей Договір є підставою для виникнення у разі приватизації підприємства пріоритетних прав Орендаря на довгострокову оренду земельної(их) ділянки(нок), на якій (яких) розміщене Підприємство, з наступним викупом цієї ділянки відповідно до законодавства. 1.5. Після укладення цього Договору Орендар приєднує до свого майна Підприємство в установленому порядку. 1.6. Орендар виступає правонаступником усіх прав та обов’язків реорганізованого Підприємства. (У разі оренди структурного підрозділу Орендар виступає правонаступником прав та обов’язків державного підприємства "_______" у частині активів і пасивів останнього, переданих відповідно до розподільчого балансу Підприємства.) 1.7. Майно Підприємства враховується окремо від іншого майна Орендаря на окремому балансі з зазначенням того, що це майно є орендованим. 2. Умови передачі та повернення орендованого майна Підприємства 2.1. Орендар вступає у строкове платне користування Підприємством у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі Підприємства. 2.2. Передача Підприємства в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником Підприємства залишається держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди. 2.3. Передача Підприємства в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки, складеному за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. 2.4. Вартість майна Підприємства, яке Орендар повертає Орендодавцю (або юридичній особі, яку вкаже Орендодавець), визначається на підставі передавального балансу Підприємства та акта оцінки, складеного за даними інвентаризації на момент припинення дії цього Договору, звіреного з актом приймання-передачі Підприємства в оренду. Орендар повертає Підприємство Орендодавцю (варіант: юридичній особі, вказаній Орендодавцем) у порядку, визначеному чинним законодавством України та цим Договором. Підприємство вважається поверненим Орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі. 2.5. Передача Підприємства в оренду здійснюється з дотриманням прав кредиторів та заставоутримувачів Підприємства. 3. Орендна плата 3.1. Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за перший місяць оренди - ______________________________________________________ грн. (місяць, рік) Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України. У разі якщо неможливо зробити розрахунок орендної плати за перший місяць оренди (у зв’язку з відсутністю даних про індекс інфляції), цей пункт викладається в такій редакції: "3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - _____________________ грн. (місяць, рік) Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України. Орендна плата за перший місяць оренди - ________ визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за __________________________". (місяці, роки) 3.2. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. 3.3. Орендна плата перераховується: до державного бюджету (якщо Орендодавцем виступає не Балансоутримувач) або до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 30% до 70% (якщо Орендодавцем виступає Балансоутримувач), щомісяця не пізніше ________ числа місяця, наступного за звітним. 3.4. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. 3.5. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Орендодавцю у визначеному пунктом 3.3 співвідношенні, відповідно до чинного законодавства України, з урахуванням пені в розмірі ________________ облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати. 3.6. Наднормативна сума орендної плати, що надійшла до бюджету та/або Орендодавцю, підлягає в установленому порядку поверненню Орендарю або заліку в рахунок наступних платежів. 3.7. Зобов’язання Орендаря щодо сплати орендної плати забезпечуються у вигляді: (авансової оплати в розмірі, не меншому ніж орендна плата за ____ місяці; застави майна або майнових прав; банківської гарантії). 4. Використання амортизаційних відрахувань 4.1. Амортизаційні відрахування на орендоване майно Підприємства залишаються в розпорядженні Орендаря і використовуються для відновлення основних фондів. 4.2. Поліпшення орендованого майна Підприємства, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю держави. 5. Обов’язки Орендаря Орендар зобов’язується: 5.1. Використовувати орендоване майно Підприємства відповідно до його призначення та умов цього Договору. 5.2. Своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету. У разі оренди структурного підрозділу за договором, де орендодавцем є підприємство, цей пункт викладається в такій редакції: "5.2. Своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету (30%) та Орендодавцю (70%)". 5.3. Забезпечити збереження орендованого майна Підприємства, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки. 5.4. Своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна Підприємства. 5.5. Протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване майно Підприємства на суму не меншу за його балансову вартість на користь Орендодавця в порядку, визначеному чинним законодавством. 5.6. Щомісяця, до 12 числа, надавати Орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою банку, що обслуговує Орендаря). 5.7. У разі припинення або розірвання Договору повернути Орендодавцеві або підприємству, вказаному Орендодавцем, орендоване майно Підприємства, у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або його частини) орендованого майна Підприємства з вини Орендаря. 6. Права Орендаря Орендар має право: 6.1. Самостійно визначати і здійснювати напрями господарської діяльності Підприємства в межах, визначених установчим документом (статутом та/або установчим договором/положенням) Орендаря та/або юридичної особи чи відокремленого структурного підрозділу, створених на базі переданого в оренду Підприємства. 6.2. За згодою Орендодавця продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна Підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов’язки за цим Договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не спричинить зміни вартості Підприємства і не порушує інших положень цього Договору. Матеріальні цінності і кошти, отримані від цих операцій, є власністю Орендодавця і направляються на відтворення основних фондів Підприємства. 6.3. З дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна Підприємства, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості. 6.4. У встановленому порядку з дозволу Орендодавця списувати орендоване майно Підприємства. 6.5. Самостійно розподіляти доходи, створювати спеціальні фонди (розвитку виробництва, соціально-культурних заходів тощо). 6.6. Орендар має право розпоряджатися або іншим чином передавати третім особам належні йому право оренди та інші права (повністю чи в певній частині), які випливають з цього Договору, тільки за попередньою згодою Орендодавця, якщо інше не передбачено цим Договором або чинним законодавством України. 7. Обов’язки Орендодавця Орендодавець зобов’язується: 7.1. Передати Орендарю в оренду цілісний майновий комплекс згідно з цим Договором за актом приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим Договором. 7.2. Передати Орендарю на умовах довгострокового кредиту грошові кошти у сумі ___________________________________________ грн. 7.3. Продати Орендарю інші матеріальні цінності на суму ______________________________________ грн. 7.4. Не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим майном Підприємства на умовах цього Договору. 7.5. У випадку реорганізації Орендаря до припинення чинності цього Договору переукласти цей Договір на таких самих умовах з одним із правонаступників, якщо останній згоден стати Орендарем. Договір може визначати порядок відшкодування Орендодавцем Орендареві вартості поліпшень орендованого майна. 8. Права Орендодавця Орендодавець має право: 8.1. Контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання державного майна, переданого в оренду за Договором. 8.2. Виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна Підприємства внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору. 9. Відповідальність і вирішення спорів за Договором 9.1. Орендодавець не відповідає за зобов’язаннями Орендаря. Орендар не відповідає за зобов’язаннями Орендодавця, якщо інше не передбачено цим Договором. 9.2. За невиконання або неналежне виконання зобов’язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України. 9.3. Спори і суперечки, які виникають з цього Договору або в зв’язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку. 10. Строк чинності, умови зміни та припинення Договору 10.1. Цей Договір укладено строком на _____, що діє з "___" ___________ 200_ р. до "___" ______________ 200_ р. включно. 10.2. Умови цього Договору зберігають силу протягом всього терміну цього Договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов’язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов’язань. 10.3. Зміни і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншій стороні. 10.4. За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством. 10.5. У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього Договору та чинного законодавства. 10.6. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір підлягає продовженню на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього Договору. 10.7. Чинність цього Договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації Підприємства за участю Орендаря; загибелі Підприємства; достроково за взаємною згодою Сторін або за рішенням арбітражного суду; банкрутства Орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України. 10.8. Взаємовідносини Сторін, не врегульовані цим Договором, регулюються чинним законодавством України. 10.9. Цей Договір укладено в 4-х (чотирьох) примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу, по два для Орендодавця і Орендаря. 11. Платіжні та поштові реквізити сторін: Орендодавець ______________________________________________________________ Орендар ___________________________________________________________________ 12. Додатки Додатки до цього Договору є його невід’ємною і складовою частиною. До Договору додаються: 12.1. Розрахунок орендної плати; 12.2. Акт оцінки вартості майна, що передається в оренду; 12.3. Акт приймання-передачі орендованого майна; 12.4. Договір купівлі-продажу оборотних матеріальних засобів від "_____" _______________ 200_ р.; 12.5. Кредитний договір грошових коштів та цінних паперів від "_____" _______________ 200_ р. Орендодавець М. П. Орендар М. П. Заступник директора департаменту Я. УСЕНКО Місто _______________________ ___________________________ року (число, місяць, рік) (повна назва Орендодавця) (надалі - Орендодавець) в особі________________________________________________ , (посада, прізвище, ім’я та по батькові) що діє на підставі_______________________________________________ , з одного боку, (назва документа, № наказу) та __________________________________________________________________________ (повна назва особи Орендаря) (надалі - Орендар) в особі ______________________________________________________ , (посада, прізвище, ім’я та по батькові) що діє на підставі ___________________________________________________________, (статут, довіреність тощо) з іншого боку, уклали цей Договір про наведене нижче: 1. Предмет Договору 1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно _________________________________________________ (повна назва) (надалі - Майно) площею ___________________ кв. м, розміщене за адресою: ____________________________________________________, на _______________ поверсі(ах) __________________________________ (будинку, приміщення, будівлі) _______________________________________________, що знаходиться на балансі __________________________________________, вартість якого визначена згідно з актом оцінки і становить за ____________________________ (експертною оцінкою, залишковою вартістю) __________________________________________ грн. Майно передається в оренду з метою _________________________________. 2. Умови передачі та повернення орендованого майна 2.1. Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі Майна. 2.2. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це Майно. Власником майна залишається держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди. 2.3. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки, складеному за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. 2.4. У разі припинення цього Договору Майно повертається Орендарем ______________ . (Орендодавцю або Балансоутримувачу) Орендар повертає Майно Орендодавцю (Балансоутримувачу) аналогічно порядку, встановленому при передачі майна Орендарю цим Договором. Майно вважається поверненим Орендодавцю (Балансоутримувачу) з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі. 2.5. Обов’язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає Майно іншій стороні Договору. 3. Орендна плата 3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за перший місяць оренди _________________________ грн. (місяць, рік) Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. У разі якщо неможливо зробити розрахунок орендної плати за перший місяць оренди (при відсутності інформації про індекс інфляції) цей пункт викладається в такій редакції: "3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - _______________________________________ грн. (місяць, рік) Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць оренди ________ визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за _____________________________________________________________________". (місяці, роки) 3.2. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. 3.3. Орендна плата перераховується до державного бюджету та __________________________________ у співвідношенні 70% до 30% (або 30% до 70%) (Орендодавцеві, Балансоутримувачу) щокварталу не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним кварталом. У разі оренди іншого, крім нерухомого, майна, вся орендна плата перераховується орендодавцю. 3.4. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. 3.5. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Орендодавцю у визначеному пунктом 3.3 співвідношенні, відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі __________________ облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати. 3.6. Наднормативна сума орендної плати, що надійшла до бюджету та/або Орендодавцю, підлягає в установленому порядку поверненню Орендарю або заліку в рахунок наступних платежів. 3.7. Зобов’язання Орендаря по сплаті орендної плати забезпечуються у вигляді . ___________________________________________________________________________ (авансової оплати в розмірі, не меншому ніж орендна плата за ____ місяці; застави майна або майнових прав; банківської гарантії; права утримання продукції або іншого майна Орендаря) 4. Використання амортизаційних відрахувань 4.1. Амортизаційні відрахування на орендоване Майно нараховуються його Балансоутримувачем і використовуються на повне відновлення орендованих основних фондів. 4.2. Поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю держави. 5. Обов’язки Орендаря Орендар зобов’язується: 5.1. Використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення та умов цього Договору. 5.2. Своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату. 5.3. Забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки. 5.4. Своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. 5.5. Протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване Майно не менше ніж на його балансову вартість на користь Орендодавця в порядку, визначеному законодавством. 5.6. Щокварталу, до 12 числа місяця, наступного за останнім місяцем звітного кварталу, надавати Орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою обслуговуючого банку). 5.7. У разі припинення або розірвання Договору повернути Орендодавцеві або підприємству, вказаному Орендодавцем, орендоване Майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини Орендаря. 5.8. Укласти з Балансоутримувачем орендованого Майна договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю. 6. Права Орендаря Орендар має право: 6.1. Використовувати орендоване Майно Підприємства відповідно до його призначення та умов цього Договору. 6.2. За згодою Орендодавця продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов’язки за цим Договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості Підприємства і не порушує інших положень цього Договору. Матеріальні цінності і кошти, отримані від цих операцій, є власністю Орендодавця і направляються на відтворення основних фондів. 6.3. З дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого Майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості. 6.4. Ініціювати списання орендованого Майна балансоутримувачем. 6.5. Самостійно розподіляти доходи, отримані в результаті використання орендованого майна, створювати спеціальні фонди (розвитку виробництва, соціально-культурних заходів тощо). 6.6. Орендар має право передавати третім особам належні йому право оренди та інші права (повністю чи в певній частині), які випливають з цього Договору, тільки за попередньою згодою Орендодавця, якщо інше не передбачено цим Договором або чинним законодавством України. 7. Обов’язки Орендодавця Орендодавець зобов’язується: 7.1. Передати Орендарю в оренду Майно згідно з цим Договором за актом приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим Договором. 7.2. Не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим Майном на умовах цього Договору. 7.3. У випадку реорганізації Орендаря до припинення чинності цього Договору переукласти цей Договір на таких самих умовах одним із правонаступників, якщо останній згоден стати Орендарем. Договір може містити зобов’язання Орендодавця щодо відшкодування поліпшень майна: 7.4. Відшкодувати Орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна за наявності дозволу Орендодавця на такі поліпшення в межах суми збільшеної вартості орендованого Майна в результаті таких поліпшень. 7.5. У судовому порядку Орендодавець може бути звільнений від обов’язку відшкодувати Орендарю вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого Майна, якщо доведе, що витрати Орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого Майна. 8. Права Орендодавця Орендодавець має право: 8.1. Контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання Майна, переданого в оренду за цим Договором. 8.2. Виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого Майна внаслідок невиконання або неналежного невиконання умов цього Договору. 9. Відповідальність і вирішення спорів за Договором 9.1. За невиконання або неналежне виконання зобов’язань за цим Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України. 9.2. Спори, які виникають за цим Договором або в зв’язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку. 10. Строк чинності, умови зміни та припинення Договору 10.1. Цей Договір укладено строком на ___________, що діє з "___" _____________ 200_ р. до "___" ______________ 200_ р. включно. 10.2. Умови цього Договору зберігають силу протягом усього терміну цього Договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов’язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов’язань. 10.3. Зміни і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. 10.4. За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством. 10.5. У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого Майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого Майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого Майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього Договору та чинного законодавства. 10.6. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. 10.7. Реорганізація Орендодавця чи Орендаря або перехід права власності на орендоване Майно третім особам не визнаються підставою для зміни або припинення чинності цього Договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого Майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого Майна Орендарем. 10.8. Чинність цього Договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна Орендарем; загибелі орендованого Майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням арбітражного суду; банкрутства Орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України. 10.9. Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим Договором, регулюються чинним законодавством України. 10.10. Цей Договір укладено в 4-х (чотирьох) примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу, по два для Орендодавця, Орендаря. 11. Платіжні та поштові реквізити сторін Орендодавець ______________________________________________________________ Орендар ___________________________________________________________________ 12. Додатки Додатки до цього Договору є його невід’ємною і складовою частиною. До цього Договору додаються: розрахунок орендної плати; акт оцінки вартості Майна, що передається в оренду; акт приймання-передачі орендованого Майна. Орендодавець М. П. Орендар М. П. Заступник директора департаменту Я. УСЕНКО ПРИМІРНИЙ ДОГОВІР про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю Місто ______________________, _______________________ року (число, місяць, рік) (повна назва Балансоутримувача орендованого майна) (надалі - Балансоутримувач), в особі____________________________________________ , (посада, прізвище, ім’я та по батькові) що діє на підставі ______________________________________________, з одного боку, (назва документа, № наказу) та __________________________________________________________________________ (повна назва особи Орендаря) (надалі - Орендар) в особі _____________________________________________________ , (посада, прізвище, ім’я та по батькові) що діє на підставі___________________________________________________________ , (статут, довіреність тощо) з іншого боку, уклали цей Договір про нижчезазначене: 1. Предмет Договору 1.1. Балансоутримувач _______________________________________________________ (повна назва) забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: ___________, ____________________ (надалі - Будівля), загальною площею _______ кв. м, а також утримання прибудинкової території, а Орендар бере участь у витратах Балансоутримувача на виконання вказаних робіт пропорційно до займаної ним площі в цій Будівлі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих Балансоутримувачем за цим Договором. Крім пропорційно займаної площі, Договір може передбачати й інші критерії розподілу і оплати спожитих послуг, один з яких обирається за взаємною згодою сторін, а саме: пропорційно кількості користувачів; за кількістю джерел електрообладнання. У разі відсутності лічильників з обліку спожитих послуг окремим споживачем або з інших поважних причин застосовується критерій - пропорційно до займаної площі. Орендар користується приміщенням, яке складається з , (перелік і вид елементів приміщення) загальною площею __________ кв. м, розміщене на _____ поверсі(ах) Будівлі, вартістю (залишковою, експертною) ________________ грн (надалі - орендоване Приміщення) відповідно до плану розміщення приміщення, що додається до договору. Орендоване Приміщення використовується для цілей (виробництво, офіс, торгівля тощо) 2. Обов’язки Сторін 2.1. Балансоутримувач Будівлі зобов’язується забезпечити: 2.1.1. Виконання всього комплексу робіт, пов’язаних з обслуговуванням та утриманням Будівлі і прибудинкової території, та створення необхідних житлових умов і здійснення господарської діяльності, у тому числі Орендарю і його співробітникам, згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями. Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюються цим Договором. Розмір плати за обслуговування і ремонт Будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень Будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються Балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб’єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт Будівлі, комунальні та інші послуги Балансоутримувача. 2.1.2. Надання Орендарю комунальних послуг за діючими розцінками і тарифами. 2.1.3. Інформування Орендаря про зміни витрат на утримання Будівлі і тарифу на послуги. 2.2. Орендар зобов’язується: 2.2.1. Дотримуватись вимог установлених правил користування Будівлею та Приміщенням за цим Договором. 2.2.2. Своєчасно інформувати Балансоутримувача або організацію, яка обслуговує Будівлю, про виявлені неполадки елементів Будівлі, Приміщення. 2.2.3. Не пізніше __________ числа місяця, наступного за звітним місяцем, вносити плату на рахунок Балансоутримувача Будівлі або організації, що обслуговує Будівлю за санітарне обслуговування прибудинкової території та допоміжних приміщень Будівлі, технічне обслуговування Будівлі відповідно до загальної площі Приміщення, на ремонт відповідно до відновної вартості Приміщення, а також за комунальні послуги. При несвоєчасному внесенні плати сплачувати пеню із розрахунку _______________ облікової ставки НБУ від несплаченої суми наданих послуг за кожен день прострочки. 2.2.4. Не перешкоджати в денний час, а при аваріях і в нічний час входженню в Приміщення представникам Балансоутримувача або працівникам організацій, що обслуговують Будівлю, для проведення огляду конструкцій та технічного обладнання Приміщення і усунення неполадок. 2.2.5. Відшкодувати в установленому порядку усі збитки від пошкодження елементів Будівлі, які сталися з вини Орендаря або осіб, які з ним працюють. 3. Права Сторін 3.1. Балансоутримувач Будівлі має право: 3.1.1. Стягнути в установленому порядку суми усіх збитків від пошкодження елементів Будівлі, які сталися з вини Орендаря або осіб, які з ним працюють. 3.1.2. Стягнути в установленому порядку прострочену заборгованість по платежах, що наведені в пункті 2.2.3 Договору. 3.2. Орендар має право: 3.2.1. Вимагати при потребі від Балансоутримувача позапланового огляду з метою виявлення стану конструкцій і технічного обладнання Приміщення та Будівлі в цілому. 3.2.2. У разі незабезпечення виконання вимог пункту 2.1.1 і неприйняття необхідних заходів щодо підприємств, що обслуговують Будівлю, припинити внесення платежів за обслуговування та ремонт Будівлі до усунення виявлених недоліків. 3.2.3. У випадку перерв у наданні комунальних послуг понад нормативні строки зменшувати плату за комунальні послуги згідно з порядком, встановленим чинним законодавством. 3.2.4. У разі перебоїв у наданні комунальних послуг (подача води, тепла, електроенергії) строком більш як на одну добу, що підтверджується відповідними документами (актом, записом в журналі заяв і т. п.), зменшити місячну плату за таким видом послуг на ____%. 3.2.5. Вимагати від Балансоутримувача відшкодування збитків, понесених внаслідок неналежного виконання договірних обов’язків за цим Договором, в судовому порядку. 3.2.6. Інші умови: ____________________________________________________________ 4. Відповідальність і вирішення спорів 4.1. За невиконання або неналежне виконання зобов’язань за цим Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України. 4.2. Спори, які виникають за цим Договором або в зв’язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються у судовому порядку. 5. Строк чинності, умови зміни та припинення Договору 5.1. Цей Договір укладено строком на ______________, що діє з "___" _________________ 200_ р. по "___" _________________ 200_ р. включно. 5.2. Зміни або доповнення до цього Договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, які пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх надання на розгляд іншою стороною. 5.3. За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством. 5.4. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. 5.5. Реорганізація Балансоутримувача чи Орендаря або перехід права власності на Приміщення чи Будівлю до інших осіб не визнається підставою для зміни або припинення чинності цього Договору, і він зберігає свою чинність для нового власника Приміщення та Будівлі (їх правонаступників), якщо інше не передбачається цим Договором або чинним законодавством. 5.6. Чинність цього Договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням арбітражного суду; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України. 5.7. Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим Договором, регулюються чинним законодавством України. 5.8. Цей Договір укладено в 4-х (чотирьох) примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу, по два для кожної із сторін. 6. Платіжні та поштові реквізити Сторін Балансоутримувач ____________________________________________________________ Орендар _____________________________________________________________________ 7. Додатки до цього Договору є його невід’ємною і складовою частиною До цього Договору додаються: 7.1. План розміщення Приміщення 7.2. Перелік робіт щодо утримання та ремонту Будівлі 7.3. Розрахунок щомісячних платежів за обслуговування та ремонт Будівлі, комунальні та інші послуги Балансоутримувача. Балансоутримувач ____________ ____________ М. П. Орендар_____________________ ____________ М. П. Наказом Фонду державного майна від 23.08.2000 р. №1774 "Про затвердження договорів оренди" (далі - Наказ) затверджено нові типові договори оренди державного майна, в тому числі нерухомого. Орендар повинен протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати орендоване майно підприємства на суму не меншу за його балансову вартість на користь орендодавця. В орендарів державного майна з’явилася додаткова звітність. Вони повинні щомісяця до 12 числа надавати орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати. Зобов’язання орендаря щодо сплати орендної плати тепер забезпечуються у вигляді авансової оплати в розмірі, не меншому ніж орендна плата за декілька місяців, застави майна або майнових прав; банківської гарантії. У зв’язку зі змінами в законодавстві Наказом затверджено Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, та Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю. Попередній Наказ Фонду державного майна від 19.04.96 р. №457 "Про затвердження Типового договору оренди державного майна" (далі - попередній Наказ) визнано таким, що втратив чинність. На відміну від попереднього Наказу, Наказ містить Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, та Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю. А сам Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) набув суттєвих змін. Зокрема, якщо раніше орендна плата визначалася на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, то тепер додано абзац, згідно з яким нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України. З’явився порядок перерахування орендної плати, який раніше викликав багато невизначеності щодо того, куди перераховувати плату: чи все до держбюджету, чи щось залишати балансоутримувачу. Тепер з орендною платою за цілісні майнові комплекси треба робити так: перераховувати до державного бюджету (якщо орендодавцем є не балансоутримувач) або до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 30% до 70% (якщо орендодавцем є балансоутримувач) щомісяця. Натомість Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, яку затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 р. №786, говорить (пункт 14), що у договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства рекомендується встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щокварталу в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - в 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу). Більше того - зобов’язання орендаря щодо сплати орендної плати забезпечуються у вигляді авансової оплати в розмірі не менше ніж орендна плата за декілька місяців, застави майна або майнових прав, банківської гарантії. Однак про це замовчує Закон України від 10.04.92 р. №2269-XII "Про оренду державного та комунального майна", що наводить на думку про незаконність вимагання авансом орендної плати за державне майно, тобто це мусить бути у договорі лише за згодою сторін. Якщо раніше орендар повинен був застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством, та створити страховий фонд, то тепер умови страхування стали жорсткішими: орендар повинен протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати орендоване майно підприємства на суму, не меншу за його балансову вартість на користь орендодавця в порядку, визначеному чинним законодавством. В орендарів державного майна з’явилася додаткова звітність. Вони повинні щомісяця до 12 числа надавати орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою банку, що обслуговує орендаря). Якщо раніше зміни та доповнення, що вносяться до договору оренди, розглядалися сторонами протягом 20 днів, то тепер цей строк збільшено до 1 місяця. З договору зникло положення, згідно з яким одностороння відмова від виконання договору та внесених змін не допускалася, і це насторожує. Слід зазначити, що попередні договори будуть переглядатися за згодою сторін, а всі нові будуть підписуватися вже на базі типових договорів, затверджених Наказом. При цьому про всяк випадок рекомендується порівняти договори, наведені у Наказі, з тими, які будуть надані у Фонді держмайна, на предмет появи додаткових невигідних умов. Первоначально материал был опубликован в журнале «Компаньон» №10(214) от 12-16 марта 2001 года. kompanion.com.ua

Ціна житла - індикатор кризи

Російські аналітики заявляють, що нестримне зростання цін на житло, яке спостерігається нині в Росії (як і в Україні) - провісник фінансової кризи. Такий висновок експерти роблять на підставі «австрійської» теорії циклів. Згідно з цією теорією, при підйомі економіки зростає попит на всі види товарів, насамперед на дорогі товари (в тому числі на нерухомість), і це веде до інфляції, яка, по суті, просто відновлює порушену рівновагу - житла ще немає, а попит вже є. "Усім дефолтам, які траплялися в зарубіжних країнах, в тому числі в Бразилії, Аргентині та Японії, передував різкий стрибок цін на ринку нерухомості", - заявив RBC daily економіст Костянтин Мерцалов. З ним погоджується незалежний експерт Віталій Сєвєров. "Наприкінці 1997 року - час світової фінансової кризи - ціни на квартири в Росії зросли в середньому на 20%, але це не спричинило зниження операцій з продажу житла - навпаки, чекаючи девальвації рубля, громадяни почали скуповувати його ще активніше, - прокоментував він RBC daily. - Однак після того, як стався крах, ціни на квартири різко впали". Ситуація посилюється тим, що російська влада намагається вирішити цю проблему, стимулюючи споживання через кредитування. Домагаючись зниження ставок іпотечних кредитів, вони роблять житло доступнішим сьогодні, але тим самим збільшують ризики спаду на ринку в майбутньому. "Звичайно, зростання цін на житло свідчить про майбутню фінансову кризу", - погоджується голова ради директорів Східної фінансової компанії Андрій Годзинський. "Мабуть, це розуміють навіть чиновники, - заявив він RBC daily. - Не даремно ж вони кинулися випрошувати кошти на розвиток кредитів під іпотеку в іноземців. "Подачки" зарубіжних компаній тільки відсунуть на певний час фінансову кризу, але не відвернуть її". Справа в тому, що інвестиції дозволять росіянам ще трохи пожити в борг, а ось коштів на погашення іпотеки їм уже забракне. Зазвичай, якщо є можливість отримати дешевий кредит, "громадяни купують житло в кредит з розрахунку на те, що на час дії договору позики вони матимуть постійний добрий рівень прибутків, - пояснює Костянтин Мерцалов. - Але при погіршенні економічної ситуації в країні їхній заробіток падає, отже, вони вже не можуть погасити свою заборгованість. Тож замість грошей банки отримують квартири, продати які за прийнятні ціни їм не вдається. Ціни на житло різко падають, відтак, учасники ринку нерухомості, включно з кредиторами, інвесторами, ріелторами та забудовниками, а також самі покупці, зазнають збитків". Ситуація вже схожа на передкризову: за підсумками цього року зростання російського ВВП планується на рівні 4,5-5% (включно з будівельним комплексом), тоді як ціни на московське житло тільки за минулі півроку, за даними проекту "Індикатори ринку нерухомості", зросли на 13,6%. Восени очікується новий сплеск - 13-15%. Таким чином, за рік вартість житла зросте на 20-30%, тобто обжене економіку Росії більш ніж у чотири рази. За матеріалами газети "Контракти" №35/2003 (08.09.2003)