Статьи о недвижимости - Страница 29

Стоимость 1 сот. земли в киевском регионе по итогам первого квартала 2007 г.

По данным компании SV Development, за три месяца 2007 года средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в киевском регионе выросла на 30,5% и достигла $5 437/сотка, что в два с половиной раза превышает показатели роста аналогичного периода минувшего года. Максимальный рост стоимости земли (74% и 59% соответственно) зафиксирован в Вышгородском и Обуховском районах, где за январь-апрель цены повысились до $4 663 и $7 337 за сотку, сообщили в консалтинговой компании SV Development. Третью строку в рейтинге по темпам роста (53% до $3 443/сотка) занял Броварской район, оказавшийся аутсайдером по результатам 2006 года и единственным по области, где стоимость земли снизилась на 1-3%. Ненамного отстает от лидеров набирающее популярность Одесское направление (Васильковский район), рост цен на землю составил здесь 43% (до $3 676/сотка). Киево-святошинский район (пока еще самый дорогой в Киевской области, хотя Обуховский конкурент вплотную приблизился к нему) уже месяц не показывает стабильных результатов роста, за квартал вырос на 33% ($7 384/сотка), а с 1 марта утратил не менее 3%. Эксперты SV Development отмечают, что лидер прошлого года - Бориспольский район - не радует собственников наделов динамичным ростом, хотя по результатам марта стал вторым по области и прибавил в свой актив 13%. По истечению 3-х месяцев 2007 года стоимость земли увеличилась на 20% и ныне составляет $4 702/сотка. Буквально ворвавшийся на рынок Макаровский район, где в 2006 году произошло 100% увеличение стоимости земельных участков, в течение марта феноменальных результатов не показал (7% роста). За 3 месяца текущего года цены выросли на 29% до $1 992/сотка и, по нашим прогнозам, в ближайшем будущем достигнут $2 000/сотка. Как показывают результаты опроса экспертов рынка и собственников земельных участков, основной причиной предыдущего скачка цен (январь-февраль) послужило продление моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения (а также отсутствие новых апробированных схем законного преодоления действия его норм) и увеличение количества спекулятивных операций с землей. А стабилизация цен в течение марта свидетельствует о постепенном восстановлении рынка от пережитого «мораторного» шока и налаживании взаимоотношений между его игроками. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области (1.04.2007): 1. Киево-Святошинский район - $7 384/сотка 2. Обуховский район - $7 337/сотка 3. Бориспольский район - $4 702/сотка 4. Вышгородский район - $4 663/сотка 5. Васильковский район - $3 676/сотка 6. Броварской район - $3 443/сотка 7. Макаровский район - $1 992/сотка Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области (1.01.2007): 1. Киево-Святошинский район - $5 549/сотка 2. Обуховский район - $4 627/сотка 3. Бориспольский район - $3 918/сотка 4. Вышгородский район - $2 679/сотка 5. Васильковский район - $2 565/сотка 6. Броварской район - $2 246/сотка 7. Макаровский район - $1 548/сотка Издание: Консалтинговая компания SV Development (25.02.2008)

Держи наследство

Продажа недвижимости по недействительной доверенности чревата ответственностью поверенного, а не доверителя. Притом что избежать возврата купленного достаточно сложно. В последнее время в Украине появляется все больше способов сравнительно честных способов отъема денег и недвижимого имущества. На форуме ЛІГАБізнесІнформ активно обсуждался один из таких вариантов – продажа земли поверенным после смерти доверителя. При этом, что характерно, наследникам доверителя деньги от продажи переданы так и не были. Если принять допущение, что у покупателя не было сговора с поверенным, то пострадавшими в данной ситуации будут он и наследники доверителя. Поэтому нелишне рассмотреть ситуацию с двух сторон. Итак, фабула: имеется владелец земли (либо другой недвижимости), который выдал доверенность на ее продажу другому лицу (в тексте статьи в отношении этого лица будет применяться термин «поверенный». - «СЕЙЧАС»). Однако до заключения сделки произошло непредвиденное – доверитель умер. Поверенного, впрочем, это не остановило, и он вместе с покупателем оформил у нотариуса договор купли-продажи. Порядок действий со стороны наследников довольно прост – обращение в суд. Возможность для таких действий им предоставляет Гражданский кодекс, позволяющий обращаться в суд любым лицам, которые даже не являются сторонами сделки, в случае если договором нарушены их законные права и интересы. При этом надо требовать признания договора купли-продажи недействительным. В результате проданное имущество возвращается в состав наследственной массы и наследуется в общем порядке. Однако здесь возможны сложности, связанные с недостатками законодательства. Например, Гражданский кодекс устанавливает, что право на недвижимость у наследников появляется с момента госрегистрации такого права. Оставляя в стороне существующую в этой норме путаницу в терминологии, надо сказать, что регистрация права возможна лишь после выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство. А по кодексу происходит это по истечении срока для принятия наследства, то есть через 6 месяцев после смерти наследодателя. И возникает ситуация, при которой недвижимость в течение этого срока вроде бы никому не принадлежит. Поэтому во избежание возможных неприятностей наследникам стоит сразу же по принятию наследства подавать нотариусу заявление о применении мер по охране наследственного имущества. После этого продать недвижимость, принадлежавшую наследодателю, до момента оформления свидетельства о праве на наследство по закону уже не удастся. Если же такие меры запоздали, то в суде надо аргументировать свою позицию тем, что у представителя уже не было полномочий заключать сделку. Ведь Гражданский кодекс прямо предусматривает, что доверенность аннулируется с момента смерти доверителя. Есть, правда, одно исключение: продолжает действовать доверенность, необходимая для выполнения неотложных действий либо полномочий, невыполнение которых способно причинить вред интересам наследников доверителя. Но вряд ли продажа недвижимости может быть отнесена к таким действиям. При этом ответчикам (каковыми будут и поверенный, и покупатель) опираться на то, что между покупателем и продавцом были договоренности до момента смерти последнего, особого смысла нет. Все тот же кодекс четко устанавливает, что договор, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма (в том числе и договор купли-продажи любой недвижимости), считается заключенным с момента нотариальной регистрации. Единственное исключение из этого правила возможно (да и то лишь по усмотрению суда) в случае, если между сторонами имелись письменные договоренности по всем существенным условиям и они полностью либо частично выполнили эти условия. То есть опасность для наследников (одновременно являясь палочкой-выручалочкой для покупателя) представляет лишь письменная договоренность по основным моментам посмертно оформленной сделки, датированная любым днем до момента смерти наследодателя, вкупе с подтверждениями начала выполнения сделки, например документами об уплате части цены покупателем. Если же таких документов нет, то сделка, согласно Гражданскому кодексу, должна быть признана недействительной. Соответственно, недвижимость возвращается в наследственную массу, а покупатель должен получить обратно уплаченные деньги. Однако возможны варианты. Так, если основанием для признания договора недействительным будет определена ошибка (ни поверенный, ни покупатель не знали о смерти продавца либо поверенный знал об этом, но искренне считал, что это не мешает заключению сделки), то возмещение будет проходить по вышеуказанной схеме. В то же время, если будет выявлено наличие обмана (поверенный знал о смерти доверителя и невозможности заключения сделки, но не сообщил об этом покупателю), то обманувшей стороне придется возмещать нанесенный ущерб в двойном размере. Кроме того, обманутый будет вправе требовать возмещения морального ущерба. И вариант третий: наличие злонамеренной договоренности между поверенным и покупателем (оба знали о смерти доверителя и невозможности заключения договора, но пошли на это), при котором обе стороны несут солидарную ответственность перед наследниками. Для покупателя ситуация с посмертной продажей, как видно, очень неприятна. Оставить за собой приобретенное имущество шансов у него мало. Ссылаться и доказывать свою добросовестность смысл есть только для того, чтобы избежать формулировки о злонамеренной договоренности и ответственности перед наследниками. Так что лучше еще перед покупкой лишний раз проверить все обстоятельства. Следовательно, при покупке недвижимости по доверенности стоит проверять также, жив ли доверитель. Сделать это реальней всего через нотариуса, у которого есть Наследственный реестр. В его составе имеются наследственные дела, в которых, кроме прочих сведений, проставляется дата смерти наследодателя. Другое дело, что официально получить такие сведения может лишь ограниченный круг лиц – сами нотариусы, суд, прокуратура, а также органы дознания и следствия. Но в принципе покупатель не обязан сам добывать эти доказательства. Вполне можно возложить такие действия на плечи поверенного. И заключать сделку лишь при наличии доказательств того, что доверенность имеет силу. Желательно также принять меры к тому, чтобы удостовериться в возможности возврата денег в случае, если поверенный все же пойдет на обман. Для этого надо удостовериться в платежеспособности самого поверенного. Правда, официальных способов сделать это в настоящее время не так уж много. Проверить можно лишь наличие у него недвижимости, автомобиля либо другого транспортного средства и сложнее - банковских счетов и вклада. Поэтому если покупателю приходит извещение о подаче иска наследниками доверителя, то ему стоит (в случае отсутствия письменных свидетельств достижения договоренностей по существенным условиям и начала их выполнения при жизни продавца) готовиться к подаче иска к поверенному о возмещении нанесенного ущерба с обязательным ходатайством об аресте его имущества. ГЛАВНОЕ В ситуации с посмертной продажей недвижимости по доверенности от наследодателя отечественное законодательство на стороне наследников. С высокой долей вероятности они могут рассчитывать на то, что суд признает договор недействительным. Единственное исключение по закону – наличие письменных прижизненных договоренностей по всем существенным условиям соглашения и действий, направленных на их выполнение. В остальных же случаях это означает, что недвижимость будет возвращена в состав наследственной массы и позже передана наследникам. А покупатель может рассчитывать лишь на возврат заплаченных денег и компенсацию нанесенного ущерба от поверенного (а не от наследников) и лишь при условии, что подтвердит свое незнание о невозможности заключения такого договора. Правда, придется доказать, что об этом было известно поверенному – в таком случае размер компенсации удваивается. Материал с сайта агент.юа 02.04.2007

«АРЕНДНЫЙ КОНФЛИКТ» УКРАИНСКИХ КОДЕКСОВ

О законодательстве в сфере арендных отношений - новых Гражданском и Хозяйственном кодексах Украины - их нормах, толкованиях, противоречиях, проблемах и применении на практике рассказывают Константин Емельяненко и Владимир Диденко, старшие менеджеры киевского офиса компании Price Waterhouse Coopers. Насколько обязательна регистрация договоров аренды, где и как она должна происходить, последствия уклонения от регистрации Согласно статье 794 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договора найма (аренды) строения или иного капитального сооружения (его отдельной части) сроком на 1 год и более должны быть зарегистрированы. По нашему мнению, аренда офисного помещения может рассматриваться как аренда части строения. Следовательно, договор аренды помещения на указанный срок подлежит государственной регистрации, и в соответствии со статьей 210 ГКУ только после нее может считаться заключенным. Эта статья также предусматривает, что регистрирующий орган и порядок регистрации будут установлены законом. В настоящий момент такого закона нет и, следовательно, зарегистрировать договор аренды на практике пока невозможно. Закон прямо не предусматривает каких-либо санкций за нерегистрацию договора аренды. Однако, принимая во внимание, что договор аренды сроком на 1 год и более считается заключенным только после его регистрации, незарегистрированный договор является незаключенным, то есть, он не порождает никаких правовых последствий, и у сторон договора не возникает каких-либо прав и обязанностей по такому договору. Если договор аренды является незаключенным, то арендатор не имеет права пользоваться помещением, а у арендодателя нет оснований для получения арендной платы. Нотариальное удостоверение договоров аренды и последствия уклонения от него Согласно статье 793 ГКУ, договора аренды строения или иного капитального сооружения сроком на 1 год и более подлежат нотариальному удостоверению. Без него такой договор считается недействительным (ст. 220 ГКУ), то есть, как и в случае с отсутствием регистрации, он не порождает каких-либо юридических последствий. По общему правилу, к недействительному (ничтожному) договору должна применяться двусторонняя реституция, то есть, каждая сторона обязана вернуть другой все полученное по договору. Однако, учитывая, что арендатор не может вернуть арендодателю "пользование" помещением, фактически речь идет только о возврате объекта аренды и прекращении арендных отношений. Кроме того, могут возникнуть негативные налоговые последствия, как для арендодателя, так и для арендатора. Так, в частности, может быть поставлено под сомнение отнесение арендатором арендных платежей на валовые расходы. А в случае возврата арендодателем полученных арендных платежей, для него могут возникнуть трудности со снятием соответствующих сумм с валовых расходов. И еще - без нотариального удостоверения договор аренды не может быть зарегистрирован и, таким образом, он считается незаключенным с вытекающими отсюда соответствующими правовыми последствиями. Особенности краткосрочных и долгосрочных договоров аренды, выгоды от заключения одного долгосрочного договора аренды вместо нескольких краткосрочных Учитывая, что в настоящий момент нет какой-либо процедуры регистрации договоров аренды, заключать их после 1 января 2004-го на срок более года рискованно, так как незарегистрированные договора могут рассматриваться как незаключенные. Заключение краткосрочного договора устраняет юридический риск, но возникают коммерческие риски для обеих сторон, связанные с возможным изменением условий договора аренды при последующем его продлении. Хотя Гражданский и Хозяйственный кодексы (ГКУ и ХКУ) и предоставляют добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора аренды на новый срок (часть 1 статьи 285 ХКУ говорит о преимущественном праве на продление срока действия договора), статья 777 ГКУ дает право сторонам право установить новые условия договора, в том числе размер арендной платы. Следовательно, по истечении первоначального срока аренды арендодатель имеет право потребовать изменения условий договора аренды, увеличив, например, размер арендной платы. Момент передачи объекта аренды арендодателем арендатору после заключения договора Согласно статье 795 ГКУ, при аренде (найме) строений акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий передачу арендодателем объекта аренды арендатору, является обязательным. Этот документ подтверждает фактическую передачу помещения в аренду и, соответственно, факт выполнения арендодателем своего обязательства по предоставлению арендатору объекта аренды в установленный срок. С другой стороны, с момента подписания такого документа начинается срок аренды, если иной не предусмотрен договором, и у арендатора возникает обязательство по уплате арендной платы. Отсутствие акта передачи помещения от арендодателя к арендатору, даже если фактически она состоялась, может быть квалифицировано как отказ от исполнения договора и прекращение арендных отношений. Поэтому добросовестная сторона должна быть заинтересована в своевременном подписании акта приема-передачи. Кроме фиксирования факта передачи объекта аренды, данный акт может выполнять и другие функции, например, подробно описывать качественное состояние объекта, что может сыграть важную роль при прекращении договора аренды. Внесение в действующий договор существенных изменений Если срок договора аренды помещения составляет 1 год и более, то любые изменения и дополнения к договору должны быть нотариально удостоверены (кроме изменений по решению суда) и зарегистрированы. Соглашение о таких изменениях считается заключенным только с момента его государственной регистрации. И ГКУ (статья 651), и ХКУ (статья 188) допускают изменение условий договора по требованию одной из сторон, если это прямо предусмотрено законом или договором. Изменения в условия договора в одностороннем порядке могут быть внесены только на основании судебного решения. Основания для таких изменений должны быть прямо предусмотрены законом или договором. Процедура внесения изменений в хозяйственный договор аренды описана в статье 188 ХКУ. Статья 286 ХКУ предусматривает, что размер арендной платы может быть изменен только в случаях, предусмотренных законодательством (например, в случае аренды государственного имущества). В то же время, статья 284 ХКУ среди существенных условий "хозяйственного" договора аренды упоминает "арендную плату с учетом ее индексации". Эта норма может быть интерпретирована как возможность введения механизма изменения размера арендной платы путем ее индексации. Разрыв арендных отношений ГКУ и ХКУ по-разному регулируют вопрос расторжения договоров, в том числе договоров аренды (найма). Так, ГКУ разделяет понятия "односторонний отказ от договора" и "расторжение договора". Под односторонним отказом от договора ГКУ понимает внесудебное его прекращение по инициативе одной из сторон. Возможность и основания для отказа от договора должны быть прямо предусмотрены законом или соответствующим договором. Например, согласно статье 782 ГКУ, арендодатель имеет право отказаться от договора аренды в случае просрочки уплаты арендной платы более 3 месяцев подряд. Кроме того, ГКУ допускает наличие в договоре аренды и других оснований для одностороннего отказа. ХКУ по-иному регулирует этот вопрос. Статья 291 ХКУ вообще запрещает односторонний отказ от договора аренды. То есть, в случае "хозяйственной" аренды норма статьи 782 ГКУ не может применяться, и для расторжения хозяйственного договора арендодатель вынужден будет обращаться в суд в соответствии с процедурой, установленной в статье 188 ХКУ. Усовершенствование арендатором объекта аренды. Как решается возможный спор о том, имело место усовершенствование или ухудшение Согласно статье 778 ГКУ, арендатор может улучшить объект аренды только с согласия арендатора. Такое согласие должно быть оформлено в письменном виде. Желательно, чтобы кроме самого согласия на улучшение, этот документ (письмо, протокол, акт и тому подобное) содержал детальное описание планируемого улучшения. Кроме того, стороны могут заранее оговорить его стоимость, а также порядок возмещения арендодателем стоимости улучшения, как это предусмотрено частью 3 статьи 778 ГКУ. В дальнейшем такой документ позволит избежать споров по поводу улучшения помещения. В случае возникновения спора между арендодателем и арендатором по поводу улучшения, а точнее по поводу компенсации за такое улучшение, окончательное решение может быть принято судом. При этом суд должен учитывать как письменные доказательства, так и иные допустимые доказательства (например, показания свидетелей по поводу состояния помещения в момент сдачи его в аренду). Признание действующего договора недействительным и возможные последствия ГКУ и ХКУ по-разному регулируют последствия признания договора недействительными. Если ГКУ предусматривает только двустороннюю реституцию (статья 216), то ХКУ - санкцию в виде взыскания в доход государства, если договор заключен с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества (часть 1 ст. 208 ХКУ). В любом случае, договор аренды, признанный недействительным, не порождает никаких правовых последствий, и у сторон нет каких-либо прав и обязанностей относительно него. Следовательно, арендатор утрачивает право на пользование помещением, а арендодатель теряет право на получение арендной платы. В случае двусторонней реституции объект аренды подлежит возврату арендодателю, а арендная плата - арендатору. С другой стороны, на основании части 1 статьи 216 ГКУ арендатор должен возместить арендодателю стоимость пользования помещением, что может означать внесение той же арендной платы. Момент окончания срока действия договора и передача объекта от арендатора к арендодателю Согласно статье 795 ГКУ, договор аренды прекращается в момент подписания документа, подтверждающего возврат объекта аренды. На наш взгляд, эта норма противоречит как общим правилам прекращения обязательств (глава 50 ГКУ), так и здравому смыслу. Если рассматривать ее буквально, то неподписание акта или иного документа, подтверждающего возврат объекта аренды, может рассматриваться как продолжение договора, несмотря на наличие основания для прекращения аренды (например, истечение срока аренды и уведомление арендодателя о нежелании ее продлить). В этом случае возможны злоупотребления, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, который может блокировать подписание документа о возврате объекта аренды. Какие изменения вносит в порядок налогообложения доходов граждан от аренды недвижимости новый Закон "О налоге на доходы физических лиц" Сначала о резидентах-физлицах. До 31 декабря 2003 года арендодатель-резидент должен был уплачивать налог с доходов от передачи в аренду, например, квартиры по прогрессивным ставкам, то есть от 10% до 40% от полученного дохода. При этом под максимальную ставку 40% попадали доходы в сумме свыше 1700 гривен в месяц. С вступлением в силу с 1 января 2004 года нового Закона "О налоге на доходы физических лиц" арендодатели-резиденты будут платить налог по ставке 13%. Выгодность новой ставки очевидна. Налог взимается с суммы арендной платы, указанной в договоре аренды. Однако, размер арендной платы для целей налогообложения не может быть меньше минимальной суммы арендной платы (в расчете на месяц), которая определяется по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины (постановление № 1787 от 20 ноября 2003 года) только для арендодателей-физических лиц. Процедура уплаты налога для арендодателя-резидента зависит от статуса арендатора. В частности, если арендатор является субъектом хозяйственной деятельности Украины, то арендатор, в качестве налогового агента, должен удерживать налог (13%) из суммы арендной платы и перечислять его в бюджет. Если арендатор является физическим лицом (не предприниматель), налог должен уплачивать сам арендодатель ежеквартально в течение 40 календарных дней после окончания квартала. При этом договор аренды недвижимости между физическими лицами (без учета его продолжительности) подлежит нотариальному удостоверению, что влечет взимание государственной пошлины. По нашему мнению, пошлина должна взиматься в соответствии со статьей 3.3 (е) Декрета "О государственной пошлине" по ставке 0,05 необлагаемого минимума (то есть, в размере 85 копеек). Однако, нельзя исключить что налоговые органы будут рассматривать договор аренды как подлежащий оценке с взиманием пошлины в размере 1% от суммы договора. Нотариус обязан сообщить о заверении договора аренды в налоговый орган по месту проживания арендодателя. Несоблюдение требования о нотариальном заверении ведет к признанию такого договора ничтожным (недействительным). Финансовая ответственность за несоблюдение требования нотариального заверения договоров законодательством не предусмотрена. Теперь о нерезидентах-физлицах. Доходы от аренды недвижимости, находящейся на территории Украины, являются доходом с источником происхождения в Украине и подлежат налогообложению, то есть государство имеет право взимать налог с доходов, которые физическое лицо-нерезидент получает от передачи в аренду недвижимости, находящейся в Украине. Такой же принцип содержался и в Декрете, действовшем ранее. Однако, Декрет не указывал четкого порядка уплаты налога, за исключением выплаты нерезиденту арендной платы юридическим лицом Украины. В связи с этим налог было невозможно взимать, если арендодатель-нерезидент получал арендную плату от физического лица (как резидента, так и нерезидента) или иностранного юридического лица. К сожалению, несовершенство нового Закона будет создавать массу проблем, как для законопослушных нерезидентов, так и для налоговых органов в отношении уплаты налога на доходы от аренды недвижимости, находящейся в Украине. В частности, существует противоречие в порядке налогообложения доходов нерезидентов между статьей 9.1 "Налогообложение доходов от предоставления в аренду недвижимости" и статьей 9.11 "Налогообложение доходов, полученных нерезидентами". В результате такого противоречия непонятно, например, когда же нерезидент должен платить налог на доход в виде арендной платы: ежеквартально (через 20 дней после окончания квартала), как предусмотрено статьей 9.1, или через 20 дней после получения дохода, как предусмотрено статьей 9.11. Из Закона непонятно также, какая ставка налога должна применяться к нерезидентам, которые получают доход в виде арендной платы: 26% или 13%. Если допустить, что при налогообложении доходов от аренды нерезиденты должны руководствоваться статьей 9.1 (эта статья устанавливает особенности налогообложения дохода от аренды, как для резидентов, так и для нерезидентов) , получим следующую картину. Начнем с ситуации "арендодатель-нерезидент и арендатор-физическое лицо" (резидент или нерезидент). Если ранее арендный доход в такой ситуации практически не облагался налогом из-за отсутствия механизма, статьей 9.1 нового Закона установлено, что арендодатель (резидент или нерезидент) обязан самостоятельно платить налог (ежеквартально) с доходов, полученных от передачи в аренду недвижимости физическим лицам (резидентам или нерезидентам). Физические лица обязаны уплачивать налог в бюджет по месту их налогового адреса. Налоговый адрес -это место проживания налогоплательщика. Так как нерезидент по определению не может иметь места проживания в Украине (иначе он может рассматриваться как резидент) и, соответственно, не имеет налогового адреса, непонятно, в какой бюджет он должен платить налог. Кроме того, к договору аренды недвижимости между арендодателем-нерезидентом (физическим лицом) и арендатором-физическим лицом (резидентом или нерезидентом) применяется требование нотариального удостоверения (так же, как и для арендодателя - резидента), и при этом нотариус обязан сообщить о заключении такого договора в налоговый орган по месту проживания арендодателя. Данное требование должно обеспечить предоставление налоговым органам информации о налогооблагаемом доходе для контроля за уплатой налога. Однако, если арендодатель-нерезидент не имеет места проживания в Украине, по Закону нотариус будет вынужден направлять такую информацию налоговым органам страны проживания арендодателя, и налоговые органы Украины не получат информацию, необходимую для контроля уплаты налога. Порядок налогообложения доходов от аренды в ситуации "арендодатель-нерезидент и арендатор-иностранное юридическое лицо" не попадает в сферу ни статьи 9.1, ни статьи 9.11 Закона. В связи с этим налоговые органы могут считать, что в таком случае применяется статья 8.2 Закона, из которой следует, что нерезидент-плательщик должен подать годовую налоговую декларацию. Однако, неясно, в какую налоговую инспекцию подавать декларацию, если у нерезидента нет места жительства в Украине. Кроме того, если арендатор-иностранное юридическое лицо имеет зарегистрированное представительство в Украине, налоговые органы могут считать, что представительство является налоговым агентом, который несет ответственность за уплату налога с доходов в виде арендной платы, выплаченной нерезиденту. В ситуации "арендодатель-нерезидент (физическое лицо) и арендатор-субъект хозяйственной деятельности Украины" арендатор должен удерживать налог из сумм выплачиваемой арендной платы по ставке, установленной Законом. Однако, как уже сказано, из Закона непонятно, какая ставка налога должна применяться к нерезидентам, которые получают доход в виде арендной платы: 26% или 13%. И в заключение - краткий комментарий по пункту 9.1.3 Закона, который устанавливает новое правило для предоставления в аренду недвижимости нерезидентами-юридическими и физическими лицами. Из пункта 9.1.3 следует, что нерезиденты-юридические лица могут предоставлять недвижимость в аренду исключительно через постоянное представительство или украинское юридическое лицо, которое уполномочено на основе договора осуществлять представительские функции для нерезидента. Это означает, что нерезидент-юридическое лицо, сдающий в аренду недвижимость в Украине, чтобы избежать обвинений в уклонении от налогообложения, должен либо зарегистрировать свое представительство в Украине, либо заключить договор с украинским юридическим лицом на представительство своих интересов в Украине. Налогообложение нерезидента-юридического лица при этом будет регулироваться законом о налоге на прибыль и другими актами, относящимися к юридическим лицам. Для нерезидента-физического лица пункт 9.1.3 также предусматривает необходимость либо основать представительство, либо назначить представителем украинское юридическое лицо, которое при этом будет выступать налоговым агентом в отношении этих доходов. Так как физическое лицо, не являющееся субъектом хозяйственной деятельности, практически не может зарегистрировать представительство в Украине, то у него остается только одна возможность - назначить в Украине представителя из числа юридических лиц-резидентов. Однако, поскольку Закон возлагает на представителя функцию налогового агента (то есть финансовую ответственность за уплату налогов) в отношении доходов, которые представитель не выплачивает нерезиденту, маловероятно, что украинское юридическое лицо добровольно согласится нести ответственность в качестве налогового агента нерезидента. В такой ситуации нерезидент практически не будет иметь возможности выполнить требование Закона. При этом пункт 9.1.3 устанавливает, что нерезидент, который нарушает требование этого пункта, считается уклоняющимся от налогообложения. В результате "элегантного" текста пункта 9.1.3 нерезидент-физлицо, сдавая в аренду недвижимость в Украине, рискует оказаться нарушителем закона, даже если он будет добросовестно платить налог. (c) Константин Емельяненко, старший менеджер киевского офиса компании Price Waterhouse Coopers (31.03.2004)

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: РЫНОК ПРОДАВЦА Василий Котынкевич советник по юридическим вопросам Агентства защиты прав застройщиков

Вашему вниманию предлагается интервью с Василием Котынкевичем, советником по юридическим вопросам Агентства защиты прав застройщиков, в котором затрагиваются актуальные вопросы взаимоотношений конечных потребителей жилой недвижимости со строительными компаниями, поднимаются вопросы природы двусторонних договоров по инвестированию строительства объектов жилой недвижимости и их правовой стороны, рассматриваются юридические и фактические проблемы, с которыми могут столкнуться инвесторы. СР: При строительстве объектов жилой недвижимости за счет средств физических лиц строительные компании или их уполномоченные банки и агентства недвижимости заключают договора, по которым граждане обязуются но установленному графику вносить деньги, а компании - к оговоренному сроку построить дом и передать квартиры в собственность гражданам. Унифицированы ли такие договора на законодательном уровне? Heт. За время моей работы советником по юридическим вопросам Агентства защиты прав застройщиков я изучил сотни договоров. И общий вывод следующий - у нас сейчас распространены в основном два вида договоров: об инвестировании и о долевом (паевом) участии в строительстве. Правовая природа договоров о долевом участии законодательством не определена, но компании-застройщики сводят их к договорам о совместной деятельности. Часто встречаются договора с двойным названием: договор о долевом участии в совместной деятельности по строительству жилого дома. Есть еще договора, которые называются так же, как и договора первых двух видов, но, по сути, это договора подряда или купли-продажи квартиры, которой еще не существует. Таким образом, украинское законодательство разрешает продажу несуществующего объекта, который в реальности появится лишь через некоторое время, но при условии, что этот объект четко индивидуализирован. СР: Имеет ли значение для собственника будущей квартиры, какой вид договора заключать? Да, имеет. Юридические последствия у разного вида договоров отличаются. Самые опасные в наших условиях для человека, вкладывающего деньги в строительство жилого дома, - договора о совместной деятельности. В этом случае строительство жилого дома является предметом совместной деятельности компании, ведущей строительство, и лица, желающего приобрести квартиру в строящемся доме. Стороны договора о совместной деятельности - строительная компания и гражданин - должны совместно принимать все решения и вместе нести все риски, связанные со строительством, в том числе и ответственность за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию, некачественные работы подрядных организаций и так далее. Договор о совместной деятельности предполагает и возникновение в ее результате совместной собственности. Но я еще не встречал случаев, когда граждан, подписавших со строительной компанией договор о совместной деятельности, привлекали к принятию каких-либо решений или распределению прибыли от продажи квартир в жилом доме после завершения строительства. А вот претензии относительно сроков строительства от них не принимают на том основании, что граждане -не заказчики строительных работ, а их участники, партнеры по договорам о совместной деятельности. Изредка даже в договорах о совместной деятельности можно встретить соглашение о штрафных санкциях за нарушение сроков строительства в пользу инвестора. Но взаимные штрафные санкции противоречат сути договора о совместной деятельности, ведь это договор о партнерстве. Договор о совместной деятельности предполагает и совместные финансовые риски. Практически это означает, что если в ходе строительства дома по каким-то причинам расходы строительной компании возрастут по сравнению с предполагавшимися, она может требовать от своего партнера, физического лица, уплаты за квартиру суммы большей, чем указана в договоре. И это не потому, что строительная компания ведет себя некорректно, а потому, что такова правовая природа договора о совместной стой деятельности. Он не защищает интересы инвесторов, а наоборот, может создать им дополнительные проблемы. С Р: Каким образом вы в таких случаях защищаете интересы людей, которые обращаются за помощью в ваше агентство? Если не удается достичь согласия между строительной компанией и инвестором путем переговоров, мы обращаемся с иском в суд о признании договора о совместной деятельности таковым, каким он является по своей сути: договором подряда, либо договором купли-продажи. Эти договора предоставляют больше возможностей для защиты интересов человека, уплатившего деньги строительной компании. Закон предполагает, что при разрешении конфликта необходимо руководствоваться сутью договора. Но на практике суд часто руководствуется исключительно текстом этого документа. Существует такое понятие - притворный договор. Для того, чтобы принять решение - притворный это договор или действительный - суд должен провести исследование правовых отношений и определить, какие нормы нрава применять. СР. На что необходимо обращать внимание при подписании договора со строительной компанией? Чрезвычайно важно, насколько однозначно определен в договоре объект финансирования, то есть будущая квартира. В договоре или же приложениях к нему должен быть четко указан метраж квартиры, ее место в доме согласно поэтажному плану. Желательно, пусть и в качестве приложения к договору, иметь заверенную подписью и печатью экспликацию из поэтажного плана, где указано, на каком этаже и в каком его месте будет находиться квартира. В договоре нужно описать качественные характеристики будущего дома, его строительный адрес и характеристики будущей квартиры. В моей практике были случаи, когда квартиры "исчезали" с одного этажа и внезапно "появлялись" на другом, изменялись их параметры. Нередко по окончании работ строительные компании сдают инвесторам квартиры с некачественной отделкой, целым рядом недоработок или же откровенным браком в оборудовании (стеклопакеты, сантехника, батареи и прочее). Есть моменты, которые кажутся само собой разумеющимися. Но в действительности это не так. И если в договоре не оговорено, что должно быть в квартире: какая стяжка, какая отделка стен, какие столярные изделия, сантехника, инвестора могут ожидать неприятные сюрпризы. Недостаточно записать в договоре, что пол будет покрыт ламинатом. Он ведь бывает разным. То же можно сказать и о металлопластиковых окнах, они бывают и очень хорошими, и очень плохими, в зависимости от изготовителя, комплектации, качества монтажа. Поэтому качество строительства нужно постоянно контролировать. Если в договоре написано, например: "Оформление интерьера по классу "элит", но четко не определено, что имеется в виду, инвестор может в результате получить в собственность квартиру, которая его совершенно не устраивает. То же применимо и к площадям общего пользования - в идеале договора должны содержать и детальную информацию о приемлемой ширине лестничных клеток, лифтовых холлов, самого лифтового оборудования, отделки входной группы на наземном этаже. Договора должны быть юридически корректными, то есть иметь все необходимые реквизиты: штампы, печати, регистрационные номера, даты. Подписывать документы могут только должностные лица, имеющие соответствующие полномочия. В противном случае может оказаться, что договор или приложение к нему не имеют законной силы. Поэтому нужно обращать внимание на преамбулу, все реквизиты договора и приложений. В разделе договора о правах и обязанностях сторон нужно определить, насколько понятен и приемлем для инвестора график платежей, что последует в случае нарушения графика инвестором. Важны не только сроки сдачи дома в эксплуатацию, но и сроки передачи квартиры в собственность инвестора. Это разные действия, и передача квартиры в собственность инвестора может затянуться, если срок не оговорен заранее. Иногда при подписании договора граждане верят устным разъяснениям строительных компаний или же их "джентльменским заверениям", но в случае возникновения конфликтов и разногласий сами компании и суды руководствуются исключительно текстом договора, не принимая во внимание любые ссылки на устные договоренности. Встречаются договора, в которых строительная компания принимает на себя ответственность перед инвестором-физическим лицом в соответствии с Законом Украины "О защите прав потребителей", и даже обязуется платить 3% от суммы инвестиций за каждый день просрочки ввода объекта. Но такие высокие проценты штрафных санкций должны изначально насторожить инвестора. Или это заведомый обман, или компания не ориентируется в ситуации на рынке недвижимости, а, значит, не является высокопрофессиональной. Сегодня нередко по независящим от строителей причинам сроки ввода объектов нарушаются, даже приемную комиссию бывает трудно собрать. Высокие процентные ставки штрафных санкций на практике означают разорение для компании, она тогда вообще ничего не сможет построить. Нужно также обращать внимание на стоимость объекта. Она должна быть заранее оговорена и зафиксирована в договоре. Когда после окончания строительства проводится инвентаризация, иногда оказывается, что фактическая площадь квартиры отличается от записанной в договоре. Эту ситуацию также нужно оговаривать заранее. При меньшем количестве физических м" и, соответственно, фактической стоимости, инвестору должны вернуть деньги, но вопрос - какую именно сумму? Ведь в настоящее время, пока дом строится, стоимость жилья очень быстро возрастает. Если фактическая площадь окажется больше той, за которую инвестор внес деньги, ему придется доплачивать. Опять-таки, по какой цене за квадратный метр: той, что была в начале строительства, или той, которая сложилась к его окончанию? И не всякий инвестор в состоянии сделать доплату, даже если он, "затянув пояс", четко рассчитал свои финансовые обязательства по отношению к строительной компании. В таких случаях, если инвестору-физическому лицу не смогут предложить квартиру меньшей площади, ему будут предлагать вернуть деньги, но ведь стоимость жилья за время строительства возросла, и инвестор, которому вернули внесенные деньги, сможет приобрести жилье уже более низкого качества и, как правило, значительно меньшей площади. Следует обращать внимание на площади балконов и лоджий. В этом вопросе важна еще и однозначность определений. Строители позиционируют балконы и лоджии как веранды и оценивают их не с применением понижающих коэффициентов, а так же, как площадь комнат. Нередко эти договора предлагают инвесторам не заказчики или генподрядчики строительства, а субподрядчики, разного рода посредники. Но они не влияют на ход строительства, и инвестор рискует тем, что ему вообще некому будет предъявить претензии в случае каких-то осложнений. В таких случаях инвестор для заказчика и генподрядчика не является равной договорной стороной, поскольку они не принимали перед ним никаких обязательств. Защитить интересы инвестора в таких ситуациях чрезвычайно сложно. В подобных случаях мы рекомендуем инвесторам брать от заказчика дополнительную письменную гарантию. Но даже при наличии дополнительной гарантии, как и в случае прямых договоров инвестора с заказчиком или генподрядчиком, инвестиции физических лиц защищены сегодня недостаточно. Приведем пример, когда заказчиком выступает компания X, а генеральным подрядчиком - компания Y. По договору расчет между ними осуществляется квартирами, которые X и Y продают инвесторам, каждый своим. Продаются, заметьте, будущие квартиры в будущем доме. Но если генподрядчик Y не выполнит своих обязательств перед заказчиком X. он может не получить часть квартир, однако деньги за них от инвесторов он уже принял и вложил в строительство. В таком случае инвесторы компании Y не получат квартиры, в лучшем случае им вернут только суммы инвестиций, и то, если у компании Y достаточный экономический потенциал и строившийся дом не был ее единственным бизнеспроектом. Недостаточно защищены интересы инвесторов и в случае отказа компании- заказчика от своих функций в ходе строительства или в случае банкротства компании- заказчика. Нужен контроль использования инвестиций, они далеко не всегда идут на строительство того объекта, в который внесены. Здесь может помочь страхование инвестиционных рисков, тем более, что страховая компания будет контролировать строительную. Но бывает, что строительные компании отказываются предоставлять необходимую информацию страховым. Для инвестора это должно сразу же послужить предупреждающим сигналом о неблагополучии. Возможно, необходимо было бы сделать обязательным страхование инвестиционных рисков по примеру того, как в западных странах во многих случаях является обязательным страхование профессиональной ответственности проектировщиков и строителей. Думаю, что все эти вопросы должны решаться на законодательном уровне. СР: А что касается качества выполнения строительных работ? Сроки и порядок предъявления претензий по некачественным строительным работам подробно прописаны в украинском законодательстве. Иногда эти положения дублируются в договорах, но стоит отметить, не всегда в пользу инвесторов. Некоторые строительные компании уменьшают предусмотренные законом сроки гарантии и предъявления претензий собственниками квартир. Но такие отступления от закона могут быть обжалованы в судебном порядке. СР: Возникают ли проблемы с паркингами в проектах жилой недвижимости? Если да, то какие? За место для парковки в современном жилом комплексе платятся немалые деньги, но нередки случаи, когда под одно машиноместо отводится всего 7-8 м" площади. Современный автомобиль с его габаритами ни заехать, ни уместиться на таком пространстве не может. Но если инвестор просто платит за место № 56 на стоянке, не интересуясь его площадью, планом паркинга, схемами въезда и выезда автомобилей, парковаться он не сможет, разве что если купит мотоцикл. И для претензии к строительной компании по этому поводу юридических оснований нет. Выход один - оформить приложение к договору физического лица со строительной компанией с обязательным планом-экспликацией паркинга, схемами въездов и выездов, площадью стояночного места. Или же второй вариант - отдельный детальный договор по паркингу. И не нужно думать, что подписание договора инвестирования строительства квартиры автоматически решает проблему парковки автомобиля. У нас еще немало строится домов, даже элитных, в которых квартир больше, чем машиномест на паркинге. СР: И как же конечный потребитель, решивший участвовать финансово в строительстве жилого дома и, таким образом, приобрести в нем квартиру, может на практике воспользоваться всеми этими рекомендациями? Думаю, что в настоящее время это сложно, чтобы не сказать невозможно. Сейчас украинский рынок недвижимости - это рынок продавца. В условиях ажиотажного спроса интересы инвесторов и покупателей защищать трудно. Откровенно говоря, я бы не рискнул в такой ситуации приобретать квартиру "на первичном рынке. Возможно, это результат накопившегося у меня негативного опыта, ведь моя работа заключается в том, чтобы разбирать конфликтные ситуации. Одно хорошо подавляющее большинство украинских строительных компаний не мошенники. Качество работ, включая проектирование, неуклонно повышается, хотя многим над этим еще необходимо долго и кропотливо работать, но вот сроки строительства нарушают почти все строительные компании. Нужно упорядочить процесс на всех этапах, начиная с разрешительной системы, качества проектирования и заканчивая контролем строительных работ. У строительных компаний тоже положение сложное, их можно понять, и они не случайно нарушают сроки. Ведь сегодня инвесторы привлекаются уже в ходе строительства, и компания, приступая к работам, еще не знает, на какую точно сумму инвестиций сможет рассчитывать. Поэтому первоначальный проект дома в ходе строительства несколько раз пересматривается. У нас не всегда будет такой неразборчивый спрос на жилье. Очень скоро инвесторы станут грамотнее и требовательнее. И тогда на рынке останутся только те компании, которые умеют работать честно по отношению к заказчикам и партнерам, и строить качественно. СР: Вы сказали, что инвесторам-физическим лицам нужно самостоятельно контролировать качество строительных работ. Но ведь это может делать только специалист. Не считаете ли вы, что инвесторы-физические лица должны объединяться в организации еще на начальных этапах строительства? Тогда у них будет возможность нанять юриста, строителя и реально защищать свои интересы... Было бы очень хорошо, если бы инвестирование жилищного строительства гражданами происходило только через специализированные структуры. Нам было бы легче защищать интересы инвесторов, объединенных в организации, а не разрозненных, как сейчас. Действующий с 1 января 2004 года Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" создает новый механизм защиты интересов инвесторов жилищного строительства. Закон предусматривает создание фондов финансирования строительства (ФФС), но это - тема отдельного разговора. Я также считаю, что должно еще пройти какое-то время, чтобы они проявили себя, и чтобы сложилась практика работы данных структур. ВАСИЛИЙ КОТЫНКЕВИЧ

В строительной отрасли новый переполох. С 14 января нельзя использовать инвестиционные договора для привлечения средств в строительство жилья

После того как застройщики найдут новый способ привлечения ресурсов, «физикам» стоит переоформить ранее заключенные инвестдоговора. Как уже писали «ЭИ», 14 января вступили в силу изменения к Закону «Об инвестиционной деятельности>, которые запрещают использовать инвестиционные договора для привлечения средств в строительство жилья. Теперь инвестирование и финансирование строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью. Лоббисты схем строительного финансового посредничества своего добились - ведь даже после вступления в силу Закона «О финансово-кредитных механизмах» инвестиционные договора продолжали заключаться. Львиная доля строящихся сейчас новостроек финансируется именно по схеме инвестдоговоров. И для застройщиков, которые собрались на конференции «Строительство, инвестиции, ипотека-2006», главным вопросом было: а являются ли легитимными ранее заключенные инвестдоговора. По мнению директора по консалтингу компании «ВЕГА-консалтинг» Сергея Ильяшенко, использование этих договоров уже неправомерно. «Это опасно. Тем, кто продолжит привлекать деньги по инвестиционным договорам, я рекомендовал бы хорошо подготовиться к защите своих интересов в суде»,- разводил руками г-н Ильяшенко. Он напомнил, что признать договор недействительным может либо один из его участников, либо заинтересованное лицо. Заинтересованными в расторжении инвестиционных договоров могут быть налоговики, Госфинуслуг и прокуратура (как органы, надзирающие за выполнением законодательства и соблюдением интересов государства). Главную опасность для застройщиков представляют налоговые инспекторы. Дело в том, что инвестдоговора и договора о долевом участии в строительстве всегда были хорошей оптимизационной схемой для застройщиков. Согласно п. 7.9 Закона «О налогообложении предприятий», привлеченные с помощью вышеуказанных договоров ресурсы можно было не относить к валовым доходам. Налоговые обязательства у застройщика возникали только в момент передачи жилья инвестору. По мнению Сергея Ильяшенко, фискалы будут заинтересованы в том, чтобы признавать инвестдоговора недействительными. Тогда, мол, налоги застройщикам придется платить сразу, без отсрочки. Если налоговая не пожелает самостоятельно судиться со строителями, она может попросить Госфинуслуг или прокуратуру провести проверку. Во избежание банкротства всем, не желающим пользоваться услугами финансовых посредников для привлечения средств населения, Сергей Ильяшенко советует обратить внимание на три типовых договора - поручения, комиссии и совместной деятельности. «Такие договорные отношения не относятся к инвестиционным, и регулируются только Гражданским и Хозяйственным кодексами»,- объясняет эксперт. Он советует переоформить все ранее заключенные инвестиционные договора на договора поручения, комиссии и совместной деятельности. «Конечно, бухгалтерам это придется не по душе, но это наилучший выход»,- убеждал аудиторию г-н Ильяшенко. В свою очередь инвесторы получают возможность шантажировать застройщика судебным разбирательством при попытках повысить цену жилплощади, затягивании сроков сдачи дома в эксплуатацию и просто при некачественной работе. Для большинства застройщиков расторжение договоров смерти подобно - так как возмещать вложенные инвесторами средства им нечем. Все вкладывается в строительство, а быстро перепродать пай одного инвестора другому на фоне снижения цен сейчас сложно. Впрочем, «физикам» также не помешало бы позаботиться о переоформлении инвестдоговоров. Как уже писали «ЭИ», очень часто строительством занимаются различные о-о-о-шки, у которых кроме офиса и права на аренду земли ничего нет. В случае чего добиваться возврата своих денег потом будет очень сложно. По мнению некоторых участников конференции, запрет на инвестиционные договора может дать дополнительный толчок снижению цен на первичном рынке недвижимости. На переоформление договоров уйдет некоторое время, которое сейчас играет против спекулянтов: цены замерли, а кредиты нужно продолжать выплачивать. Вот и могут промышляющие переуступкой имущественных прав люди начать выбрасывать «инвестиционные» метры (а это около 1 млн. «квадратов» только в Киеве). Александр ДУБИНСКИЙ (01.02.2006)

В столичной торговле царит дефицит

В последнее время рынок торговой недвижимости столицы развивается неравномерно. Несмотря на то, что активное строительство торговых центров продолжается, практически отсутствуют выставляемые на продажу отдельные магазинчики, спрос на которые превышает предложение в четыре-пять раз. Риэлторы прогнозируют, что в ближайшее время такое положение вряд ли изменится и заиметь свой магазин в центре столицы будет весьма проблематично. В ожидании иностранцев По данным компании Colliers International, в ближайшие три года в столице к вводу в эксплуатацию планируются более 280 тыс. кв. м. площадей в торговых комплексах. "Количество площадей в торговых центрах, которые предполагается ввести в течение ближайших трех лет, не менее чем в 2,5 раза превышает существующее предложение, - рассказывает аналитик отдела торговой недвижимости компании Colliers International Алексей Дзюбенко. - Тем не менее, по нашим расчетам, если рост покупательной способности населения, который составляет на сегодняшний день 20% в год, сохранится на этом же уровне, новое предложение найдет свой спрос и будет поглощено рынком. Необходимость в качественных площадях в столице пока что остается, и, по всей видимости, рынок строительства новых торговых центров в ближайшем будущем должен развиваться весьма динамично. Хотя, конечно, конкуренция ужесточается, и доходность девелоперов начинает уменьшаться". Наиболее высокие арендные ставки среди столичных торговых центров - в "Глобусах" ($60-200), затем следует "Мандарин-Плаза", где помещения сдаются за $50-180. Несколько уступают этим дорогим проектам "Метроград", где стоимость аренды не превышает $100 за кв. м, а также "Квадраты" на станциях метро "Лукьяновская" и "Дружбы народов". Цены на аренду в самом новом столичном проекте "Городок" на Петровке составляют $40-100 за кв.м. Дешевыми традиционно остаются торговые центры в периферийных районах, где арендные ставки колеблются в пределах $20-30 за кв.м. "В течение ближайшего года эти ставки могут несколько упасть или, во всяком случае, стабилизироваться, - отмечают специалисты компании Colliers International. - Проблема заключается лишь в том, что в большинстве ТЦ договоры аренды заключаются на срок до трех лет, поэтому перед арендаторами встанет проблема пересмотра ставок после того, как на рынок выйдут новые проекты и ставки аренды по городу упадут. В то же время новые проекты привлекут массу зарубежных арендаторов, а также еще не представленные в столице крупные западные торговые сети. Только в планирующемся к открытию в этом году торговом центре "Караван" будет представлен как минимум десяток новых для украинского рынка западных компаний и известных мировых брэндов". За землю уже не дерутся Тем не менее, по словам риэлторов, на вторичном рынке участки под застройку перестали пользоваться бешеным спросом, и клиенты риэлторских компаний уже крайне тщательно рассматривают подобные предложения. "Если бы год назад под застройку предлагалось 2-3 гектара земли, спрос бы был ажиотажным, - говорит ведущий специалист агентства "Благовест" Наталья Матвийчук. - Сейчас же такое предложение не хватают с колес, а просчитывают варианты, узнают, насколько сложно провести в данное место коммуникации и так далее. Поэтому можно говорить, что рынок строительства торговых центров не то чтобы угас, но стабилизировался. Если агентство предлагает хорошее место по нормальной цене, то его с удовольствием возьмут, остальные же земельные участки могут и застояться в прайсах, не пользуясь спросом". Мало того, на вторичный рынок довольно активно начинают выходить вновь построенные торговые центры и супермаркеты. Так, недавно открытый на Троещине супермаркет "Сiльпо" общей площадью 15 тыс. кв. м с летней площадкой и оборудованным паркингом сейчас выставлен на продажу по цене $12,5 млн., но пока особым спросом не пользуется. Что касается купли-продажи отдельных магазинчиков, то их предложение на рынке практически сводится к нулю, в то время как желающих приобрести себе такую недвижимость хоть отбавляй. "Лето продемонстрировало неубывающий спрос на торговую недвижимость, - рассказывает директор агентства недвижимости C.I.T. Эдуард Бразас. - На вторичном рынке уже почти все раскуплено, и предложения крайне мало. Несмотря на прогнозы некоторых аналитиков, появляющиеся торговые центры не отбили у торговцев желания иметь собственный магазинчик в людном месте". Зато существенно увеличилась цена их покупки. Если год назад квадратный метр под торговлю на Крещатике стоил $3-3,5 тыс., то сейчас его стоимость доходит до $5 тыс., притом что подобное предложение появляется крайне редко и прождать его можно и полгода. "Владельцы магазинов сегодня не заинтересованы в продаже собственности, - утверждает Наталья Матвийчук. - Поэтому предложений по центральным районам и выгодным местам практически нет, можно сказать, что вторичный рынок в столице замер. Тот же факт, что цена за последнее время выросла почти вдвое, никого не пугает - в центре не осталось первых этажей, которые можно приватизировать и организовать там магазин, а поскольку выбора нет, стоимость квадратного метра неумолимо растет. Это и неудивительно, ведь спрос превышает предложение как минимум в четыре раза". Правда, не все оценивается столь дорого, как Крещатик. Например, средняя стоимость магазинчиков на прилегающих к нему улицах Владимирской, Б. Васильковской, Антоновича составляет $3-3,5 тыс. за кв.м. Если же помещения предлагаются в реконструированных домах и уже оснащены кондиционерами, необходимым оборудованием и витринами, то цена на них может достигать $4,5 тыс. за кв. м. Встроенные помещения на окраине стоят $600-700 за кв. м., но наибольшим спросом среди окраинных районов они пользуются на Харьковском массиве, где оцениваются в $900-1200 за кв. м. Регионалы добрались Риэлторы говорят, что по причине отсутствия предложения их клиенты сегодня начинают рассматривать даже те, о которых раньше не было и речи. Так, в частности, весьма активно начинают раскупаться подвалы и квартиры на первых этажах. "Люди готовы идти на дополнительные хлопоты - переводить эти квартиры в нежилой фонд, выкупать подвалы, оформлять разрешения на отдельный вход, перепланировку и торговлю в этом месте, - говорят в агентстве "Благовест". - Сейчас у районов выкупаются все подвалы в интересных местах, и там организовываются магазины по продаже одежды, обуви, бытовой техники и прочего. Если магазин специализированный, то его хозяева даже не требуют людного места, главное, чтобы объект было легко найти ". Кроме того, риэлторы отмечают, что в последнее время крайне увеличилось количество заявок, поступающих от иногородних бизнесменов. В столичные агентства недвижимости звонят из Донецка, Днепропетровска, Одессы, Москвы, стран Балтии и даже из Швейцарии. Наиболее часто встречающаяся цена, по которой они готовы купить магазин, это $1,5-2 тыс./кв. м. Как правило, чтобы подыскать такой магазинчик, в столицу направляется доверенное лицо, которое и руководит поиском. Так же, как и киевляне, иногородние согласны на выкуп подвалов и квартир на первых этажах с дальнейшим переоборудованием их под магазин. Что касается отдельно стоящих помещений вне торговых центров, то, по словам Эдуарда Бразаса (агентство недвижимости C.I.T.), цены на аренду такой недвижимости за последнее время практически не изменились. На окраинах они составляют $8-15/кв. м, а в приближенных к центру местах $60-80/кв.м. Наиболее активным сегментом рынка являются торговые площади, предлагаемые по $30/кв.м, где на одно предложение набирается до пяти клиентов. В то же время вторые этажи многих супермаркетов на окраинах уже долгое время пустуют. Сейчас такие площади простаивают на Радужном, на улице Героев космоса и т. д. Самая распространенная заявка - на аренду площади до 200 кв. м в людном месте или удачно расположенном супермаркете. Банки-конкуренты "Что касается прогнозов на будущее на рынке аренды, то сейчас на площади, которые всегда считались торговыми, довольно активно претендуют банки и страховые компании, которые хотят их перепрофилировать под собственные офисы в людных местах, поэтому конкуренция еще больше увеличивается, - отмечает Эдуард Бразас. - Тем не менее цена на аренду не будет особо подниматься - она уже достигла своих разумных пределов. Те, кто вкладывает деньги в реконструкцию и строительство торговых помещений, и при существующей цене могут "отбить" свои расходы за четыре-пять лет, в то же время на более дорогие помещения особого спроса нет, и поднимать цену невыгодно". Цена же на продажу, по мнению Натальи Матвийчук, в сентябре может подняться еще на 10-15%, что нисколько не повлияет на ситуацию на рынке, поскольку хорошего предложения на нем все так же нет и в ближайшее время не появится. Любовь Осипова. Деловая Столица №35/121 (10.09.2003)

Жильё: арендный вопрос.

Несмотря на бурное развитие в Украине строительной отрасли, вопрос обеспечения каждой семьи отдельным жильем на сегодняшний день по-прежнему остается актуальным. Это значит, что миллионы взрослых людей пока не имеют реальной возможности обзавестись своим жильем, не прибегая при этом к помощи родственников или государства (в виде ипотечного кредитования).Выходом из сложившейся ситуации является аренда жилья, что для этой категории граждан остается на сегодня одним из конструктивных решений квартирного вопроса. Что такое аренда жилья? Вопрос аренды жилья мы будем рассматривать в контексте положений Гражданского и Жилищного кодексов Украины (далее - ГК и ЖК). К договору аренды жилья, кроме общих положений об аренде (ст. 759-786 ГК), применяются и специальные правила, определенные главой 59 ГК, а также некоторые положения глав 2 и 6 ЖК. В данной статье термины "аренда" и "найм", "арендатор" и "наниматель", "арендодатель" и "наймодатель" имеют одинаковое значение. Согласно положениям действующего законодательства, по договору найма жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) - передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания на определенный срок и за определенную плату. То есть наниматель владеет и пользуется нанимаемым жильем для проживания в течение определенного срока и за определенную плату. При этом право собственности к нему не переходит, а значит, распоряжаться (продать, заложить, подарить) этим жильем наниматель не может. Как оформить отношения сторон Арендные правоотношения между сторонами оформляются договором аренды квартиры, который заключается в письменной форме (ст. 811 ГК) с последующей регистрацией в: o исполкоме местного Совета народных депутатов, если квартира - собственность арендодателя (ч. 2. ст. 158 ЖК); o в ЖЭКе, если предметом договора аренды является неприватизированная квартира (ч. 4 ст. 91 ЖК); o правлении ЖСК, если предметом договора аренды является квартира в кооперативном доме (ч. 3 ст. 144 ЖК). Кроме того, для договоров аренды жилья, в которых арендатором выступает физическое лицо (не субъект предпринимательской деятельности), законом предусмотрено нотариальное удостоверение и регистрация в налоговых органах по месту проживания арендодателя. В данном случае нотариальное удостоверение и регистрация в налоговых органах связаны с начислением и удержанием налога с доходов, получаемых от передачи физическим лицом в аренду недвижимого имущества (квартиры). Предмет договора По общему правилу предметом договора аренды может быть вещь, наделенная индивидуальными признаками, сохраняющая свой первозданный вид в процессе пользования. Если говорить об аренде жилья, то предметом договора в данном случае будет квартира (или ее часть) либо жилой дом (его часть), пригодные для постоянного проживания. При этом положения Жилищного кодекса определяют, что те помещения, которые не предназначены для проживания (например, подвалы), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая) не могут быть самостоятельным предметом договора аренды жилья. Согласно положениям ЖК, кроме предмета, договор аренды жилья должен содержать указания на срок аренды, определять права и обязанности сторон, а также иные условия, о которых речь пойдет ниже. Субъектная составляющая договора Сторонами договора найма жилья могут быть как физические, так и юридические лица. Однако последние, согласно закону, могут арендовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Иными словами, если фирма (компания) намеревается взять в аренду квартиру либо ее часть, то целевым использованием в данном случае должно быть только проживание в ней физических лиц (например, сотрудников), а никак не размещение офиса (если только данная квартира не переведена из жилого фонда в нежилой). Для тех, кто не соблюдает предписаний Закона в этой части, Кодексом "Об Административных Правонарушениях Украины" предусмотрена ответственность в виде предупреждения либо наложения на граждан штрафа от одного до трех необлагаемых налогом минимумов доходов граждан либо наложения штрафа на должностных лиц - от трех до семи необлагаемых налогом минимумов доходов граждан. Согласно положениям ст. 761 ГК, право передачи имущества в аренду (найм) принадлежит только собственнику. Поэтому, заключая договор аренды, целесообразно ознакомиться с правоустанавливающим документом на квартиру либо дом. Таким документом, в большинстве случаев, является договор купли-продажи (мены, дарения) или свидетельство о праве собственности. Если квартира не приватизирована, то арендодателем (собственником) жилья является государство в лице жилищно-эксплуатационной конторы (ч. 2 ст. 61 ЖК). В этом случае передавать в аренду квартиру можно только с разрешения членов семьи, проживающих в квартире, и с согласия арендодателя такого жилья (ч. 1 ст. 91 ЖК). При этом передача квартиры оформляется договором субаренды, который заключается в письменном виде и подлежит регистрации в жилищно-эксплуатационной конторе. Несоблюдение этих требований законодательства по передаче в аренду жилья государственной либо коммунальной собственности влечет за собой признание договора недействительным (ст. 94, ЖК). Стоит обратить внимание на правопреемство в случае смены собственника жилья, переданного в найм. Положения о правопреемстве закреплены в ст. 814 ГК, а также в ст. 170 ЖК, согласно которым, в случае смены собственника жилья, переданного в найм, к новому собственнику переходят все права и обязанности наймодателя. Иными словами отчуждение квартиры, переданной в найм, не является основанием для расторжения договора найма, если иное не определено самим договором. При этом договор аренды жилья остается в силе до срока истечения, установленного этим же договором. Если договор найма заключен без определения срока, то новый собственник жилья имеет право требовать его расторжения в случаях, предусмотренных ст. 168 ЖК. Например, если жилое помещение необходимо для проживания ему самому и членам его семьи. В этом случае собственник обязан предупредить об этом арендатора за три месяца до расторжения договора. Срок договора Договор аренды жилья может быть заключен как на определенный срок, так и без определения срока аренды. Если срок в договоре не указан, такой договор считается заключенным на пять лет (ч. 1. ст. 821 ГК). Стоит заметить, что при заключении краткосрочного договора аренды жилья (до одного года) у арендатора не будет преимущественного права покупки арендуемой квартиры либо заключения договора аренды на новый срок, а также не будет права сдавать квартиру в субаренду. Права и обязанности сторон договора Основным обязательством арендодателя является передача квартиры арендатору в пользование за плату и на определенный срок. Срок, в течение которого арендодатель обязан передать квартиру арендатору, указывается в договоре. В случае если арендодатель не передаст имущество в срок, по общему правилу арендатор имеет право: требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных такой задержкой, либо отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков. Основными обязанностями арендатора являются: o использовать арендуемое жилье по назначению (для проживания физических лиц, а не для оборудования, скажем, бара или пункта приема вторсырья); o не осуществлять какие-либо реконструкции или перепланировки жилья без согласия арендодателя; o своевременно вносить арендную плату. Законом (ст. 817, 818, 823, 825 (ч. 1) ГК) также предусмотрены такие права арендатора, как: право вселить в арендуемое жилье иных лиц для постоянного или временного проживания в нем (с согласия арендодателя и лиц, постоянно проживающих с арендатором); право передавать арендуемое жилье в субаренду (с согласия арендодателя); в любое время отказаться от договора аренды жилья, предупредив письменно об этом арендодателя за три месяца; отказаться от договора аренды жилья, если жилье стало непригодным для проживания в нем. Напомним, что закон предусматривает для арендатора преимущественные права на: заключение договора аренды жилья на новый срок либо на покупку предмета договора аренды, в случае его продажи (ст. 822 ГК). Во втором случае собственник должен поставить арендатора в известность о продаже и заручиться его письменным заявлением об отказе своего преимущественного права покупки. Такое заявление подлежит нотариальному удостоверению. Обязанности сторон по ремонту жилья Ст. 819 ГК предусматривает распределение обязанностей между сторонами договора аренды по ремонту жилья, переданного в аренду. Так, текущий ремонт арендуемого жилья обязан осуществлять арендатор, а обязанность проведения капитального ремонта ложится на арендодателя. Разумеется, в договоре аренды жилья стороны могут распределить обязанности по ремонту жилья иным образом. В любом случае любые улучшения арендуемой квартиры рекомендуется осуществлять с согласия арендодателя, поскольку только в этом случае арендатор имеет право на возмещение затрат либо зачет их стоимости в счет арендной платы. Арендная плата Как правило, стороны договора сами договариваются о размере и периодичности внесения арендной платы, что фиксируется в договоре аренды жилья. Если срок внесения арендной платы не определен договором, то арендатор должен вносить ее ежемесячно. При этом изменение размера арендной платы в одностороннем порядке законом не предусмотрено, если иное не определено договором аренды жилья. Если стороны не договорятся иначе, то оплата коммунальных услуг, как правило, не входит в сумму арендной платы. Такие услуги оплачиваются по счетам снабжающих организаций и обязанности по их уплате, как правило, ложатся на плечи арендатора. Прекращение и расторжение договора Договор аренды жилья прекращается по истечении срока аренды, однако он может быть продлен по взаимному согласию сторон. Арендатор наделен правом в любое время отказаться от договора аренды, при этом он должен заручиться согласием лиц, проживающих с ним, и за 3 месяца письменно предупредить об этом арендодателя. Если арендатор освободил арендуемое жилье без предупреждения арендодателя, то последний вправе требовать у арендатора оплату арендной платы за три месяца. Расторжение договора аренды жилья по требованию арендодателя возможно по решению суда или в случае, если сдаваемое в аренду жилье необходимо для проживания арендодателю и его семье. По решению суда договор может быть расторгнут в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение шести месяцев (при краткосрочной аренде - более двух раз) либо разрушения или порчи жилья арендатором. Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя возможно, но только с согласия арендатора. Иные условия Если в аренду передается меблированная и оборудованная бытовой техникой квартира, в договоре рекомендуется подробно указать перечень предметов, передаваемых вместе с квартирой во временное платное пользование, дабы избежать каких-либо недоразумений по истечению срока аренды. Целесообразно также фиксировать показания счетчиков на момент передачи жилья в аренду. Дабы предотвратить возможность несанкционированных посещений со стороны арендодателя, немаловажно оговорить в договоре и это условие. Например, арендодатель может посещать жилье, сдаваемое в аренду, один раз в полгода, предварительно сообщив об этом арендатору по телефону за один день до предполагаемого визита. Периодичность посещений и порядок уведомления зависит от взаимного согласия сторон. Главное - предусмотреть в договоре все основные условия и учесть пожелания сторон. Газета "Property Times" №5, 2005, автор статьи Илона Мельничук, юрист

Изменение целевого назначения жилых помещений

С развитием малого бизнеса в Украине вопрос изменения целевого назначения недвижимости, а именно - перевод помещений из жилого фонда в нежилой, становится все более актуальным. Это связано с тем, что предприниматели зачастую размещают небольшие конторы, офисы, магазины, медицинские кабинеты и т. п. в переоборудованных и перепланированных квартирах, то есть помещениях, целевым назначением которых является проживание людей. Поскольку, согласно положениям Жилищного кодекса (ЖК), жилые помещения предназначены только для проживания граждан, представляется возможным утверждать, что размещать в них офисы, конторы, магазины и т. п. без изменения их целевого назначения и осуществления перевода в нежилой фонд недопустимо. Актуальность этого вопроса вызвана также износом жилых домов старой постройки, что дает основания признавать их непригодными для проживания в них людей и принимать решения относительно изъятия таких домов из жилого фонда и перевода в нежилой фонд. Рассмотрим вопрос изменения целевого назначения помещений в контексте положений ЖК (ст. 7, 8), Порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в Киеве, утвержденного распоряжением Киевской городской государственной администрации (КГГА) от 01.10.2002 №1825 (далее - Порядок №1825), писем Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины (Госстрой) №5/2-6 от 05.01.2001 г., №5/3-564 от 02.08.2001 г., №5/3-114 от 12.02.2002 г. (далее - Письмо №5/2-6, Письмо №5/3-564 и Письмо №5/3-114, соответственно). Целевое назначение и использование жилых помещений Согласно положениям ст. 6 ЖК, основное целевое назначение жилых помещений - проживание граждан либо использование их как жилых служебных помещений или общежитий. Использование жилых помещений для промышленного характера ЖК запрещено. Поскольку положения ЖК на сегодняшний день недостаточно четко регулируют некоторые вопросы, Госстрой в своем Письме № 5/3-564 уточнил и разъяснил, что жилые помещения, являющиеся частной собственностью, могут использоваться для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности непромышленного характера, но только после принятия соответствующего решения собственником жилого дома и только после получения разрешения соответствующего исполкома местного Совета (при этом необходимо согласование с органами градостроения и архитектуры, санитарных и противопожарных служб). А в Письме №5/3-114 Госстроя уточняется, что переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилой фонд. Процедура изменения целевого назначения помещений Согласно положениям ст. 8 ЖК, перевод пригодных для проживания жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фондов в нежилые, как правило, не допускается. Однако, в исключительных случаях, перевод жилых помещений в нежилые может проводиться по решению исполкома местного Совета либо по решению общего собрания членов кооператива, утвержденного исполкомом местного Совета, если помещение расположено в доме жилищно-строительного кооператива. Специальным нормативным актом, регулирующим вопрос перевода жилых помещений в нежилые в г. Киеве, является Порядок №1825, который определяет общие требования к осуществлению процедуры перевода жилых помещений в нежилые, а также основания для такой процедуры. К общим требованиям относятся: недопустимость перевода помещений из жилого в нежилой фонд для нужд промышленного характера; перевод в нежилой фонд в исключительных случаях возможен по Решению КГГА; перевод жилого помещения в нежилой фонд допустим только в случае, если помещение размещено в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах домов, имеющих отдельный вход или при возможности обустроить отдельный вход с согласия всех сособственников жилого дома. Положения Порядка №1825 указывают на то, что помещения, размещенные в жилых домах, могут использоваться для размещения в них офисов, иных помещений хозяйственного назначения, например магазинов, парикмахерских, салонов и т. п. А в качестве основания для перевода помещения в нежилой фонд Порядок №1825 определяет: признание помещения непригодным для проживания; изменение функционального назначения жилого помещения. Для того чтобы перевести пригодное для проживания жилое помещение в нежилой фонд (в связи с изменением его функционального назначения) заинтересованному лицу (собственнику помещения) необходимо обратиться с заявлением в Киевскую городскую государственную администрацию, к которому следует приложить такие документы: o нотариально удостоверенная копия правоустанавливающего документа на жилое помещение с регистрационной отметкой БТИ; o технический паспорт жилого помещения (поэтажный план); o справка из ЖЭО (ОСМД, ЖСК и др.) о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает; o письменное согласие собственника жилого дома (ОСМД, ЖСК и др.) на дальнейшее его использование, если жилое помещение принадлежит собственнику на праве собственности. На основании заявления и приложенных к нему документов КГГА дает соответствующие поручения. Главному управлению (ГУ) экономики - заключить договор с собственником жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Районной госадминистрации (РГА) - рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности такого перевода и дальнейшего его использования. ГУ жилищного хозяйства КГГА - рассмотреть поданные документы собственника и при наличии оснований подготовить проект распоряжения КГГА о переводе жилого помещения в нежилое. После рассмотрения РГА предоставленных документов и принятия позитивного решения в КГГА отсылается письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода жилого помещения в нежилое как исключение и дальнейшего его использования. После этого Главное управление жилищного хозяйства КГГА готовит проект распоряжения КГГА о переводе жилого помещения в нежилой фонд. Для осуществления перевода жилого помещения в нежилой фонд в связи с признанием его непригодным для проживания граждан заинтересованному лицу необходимо обратиться в соответствующую РГА с заявлением, к которому следует приложить такие документы: o правоустанавливающие документы на жилое помещение, нотариально удостоверенные, с отметкой БТИ; o справка из БТИ о проценте износа жилого помещения; o заключение проектного института о техническом состоянии жилого помещения и о невозможности проведения капитального ремонта (в случае необходимости); o технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план); o справку из ЖЭО (ОСМД, ЖСК или др.) о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает, в зависимости от того, кто является собственником жилого дома. После этого РГА поручает межведомственной комиссии по обследованию состояния жилых помещений изучить предоставленные вместе с заявлением документы, обследовать состояние жилого помещения и составить соответствующий акт. После этого подписанный всеми членами комиссии акт подается в РГА. После принятия позитивного решения издается распоряжение РГА в г. Киеве о признании жилого помещения непригодным для проживания. Копия распоряжения вместе с актом межведомственной комиссии передается собственнику жилого помещения. После этого для осуществления изменения целевого назначения жилых помещений, признанных непригодными для проживания в них граждан, собственник должен подать в КГГА следующие документы: заявление собственника жилого помещения; копию распоряжения РГА в г. Киеве о признании жилого помещения непригодным для проживания; акт межведомственной комиссии об обследовании технического состояния жилого помещения; справка БТИ о проценте физического износа жилого дома; заключение проектного института о техническом состоянии жилого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта (в случае необходимости); нотариально удостоверенная копия правоустанавливающего документа на жилое помещение с регистрационной отметкой БТИ; техпаспорт жилого помещения (поэтажный план); справка из ЖЭО (ОСМД, ЖСК и др.) о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает; если жилое помещение принадлежит собственнику на праве частной собственности, то необходимо получить письменное согласие собственника жилого дома (ОСМД, ЖСК или др.) на дальнейшее его использование. При этом КГГА дает поручения ГУ экономики и развития города заключить договор с собственником жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Далее - ГУ жилищного хозяйства КГГА рассмотреть поданные документы собственника жилого помещения и при наличии оснований подготовить проект распоряжения КГГА о переводе жилого помещения в нежилое. РГА в г. Киеве - рассмотреть заявление собственника жилого помещения и, в случае принятия позитивного решения, завизировать подготовленный ГУ жилищного хозяйства КГГА соответствующий проект распоряжения КГГА. Затем ГУ жилищного хозяйства КГГА готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения из жилого фонда в нежилой. Какие помещения могут быть переведены в нежилой фонд Необходимо отметить, что далеко не все жилые помещения в связи с изменением их функционального назначения могут быть переведены в нежилой фонд. Такие выводы можно сделать на основании писем Госстроя, в которых разъясняется, что частное жилье может быть использовано для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной действующим законодательством деятельности непромышленного характера после принятия соответствующего решения собственником многоэтажного дома и что такие помещения должны быть размещены в цокольном, на первом или втором этажах и обязательно иметь отдельный выход (Письмо №5/3-564). Проектная документация на переоборудование и перепланирование квартир обязательно должна быть согласована с местными органами государственного надзора. Однако следует обратить внимание на то, что использование нежилого помещения, в котором размещается офис, салон, магазин, не должно наносить вред окружающей среде, нарушать условия проживания граждан в соседних с нежилым помещением квартирах, то есть должны быть гарантированы нормальные, в том числе экологические, условия проживания граждан. Оформление права собственности На объект, который был переведен из жилого фонда в нежилой, необходимо оформить Свидетельство о праве собственности. В соответствии с нормами Положения о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденного Распоряжением КГГА от 31.08.2001 г. №1820 (далее - Положение №1820), оформление права собственности и выдачу свидетельства о праве собственности физическим и юридическим лицам на объекты, переведенные из жилого фонда в нежилой, осуществляет Главное управление коммунальной собственности г. Киева КГГА. Для этого необходимо подать заявление в Главное управление коммунальной собственности г. Киева КГГА, а также материалы текущей технической инвентаризации этого объекта, оформленные в БТИ. При этом необходимо учесть, что если были какие-либо перепланировки в жилом помещении, то необходимо предоставить разрешения РГА на проведение таковых. Если разрешения нет, то процедура будет отложена до получения разрешения на перепланировку. К заявлению и материалам технической инвентаризации необходимо приложить следующие документы. Физическим лицам: паспорт, иной документ, удостоверяющий личность; справку о присвоении идентификационного кода; доверенность на представителя, если документы подает представитель собственника; номер контактного телефона. Юридическим лицам: свидетельство о государственной регистрации; справку из налоговых органов о постановке на учет как плательщика налогов; справку о внесении юридического лица в ЕДРПОУ; устав или положение о юридическом лице (с изменениями и дополнениями); учредительный договор; документ, подтверждающий полномочия руководителя или доверенность на представителя юридического лица; справку о принятии объекта недвижимости на баланс юридического лица (за подписью руководителя и главного бухгалтера). Если помещение было переведено в нежилой фонд для размещения дипломатических представительств, консульских учреждений, международных межправительственных организаций, то дополнительно к указанным выше документам необходимо предоставить соответствующую ноту МИДа Украины или письмо коммунального предприятия "Генеральная дирекция КГГА по обслуживанию иностранных представительств", если помещение было переведено в нежилой фонд для размещения международных неправительственных и иностранных организаций. Необходимо обратить внимание на то, что иностранными юридическими лицами подаются учредительные документы, легализированные в установленном законом порядке. В дополнение к указанным выше документам физические и юридические лица подают: o правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект как жилой, зарегистрированный в БТИ (договор купли-продажи, мены, дарения, Свидетельство о праве собственности, выданное органами приватизации); o распоряжение КГГА о переводе объекта из жилого фонда в нежилой; o если проводились переоборудование, перепланировка или реконструкция объекта, в результате чего изменилась его площадь, необходимо подать распоряжения и разрешения на проведение таких действий; o технический паспорт на объект до перевода его из жилого фонда в нежилой. Необходимо заметить, что все документы, на основании которых оформляется право собственности на объект, подаются в оригиналах либо нотариально заверенных копиях. Документы, на основании которых оформляется право собственности на объект, рассматриваются в течение 20 дней со дня подачи. Новое свидетельство о праве собственности на объект подлежит регистрации в БТИ. Газета "Property Times" №14, 2005, автор статьи Илона Мельничук, юрист