Статьи о недвижимости - Страница 28

Завтра вступит в силу закон о моратории на продажу земли

Закон о моратории на продажу земель сельхозназначения до 2012 года, будет опубликован завтра, 2 февраля, за подписью Председателя Верховной Рады Украины. Об этом заявил сам спикер парламента Владимир Литвин на заседании согласительного совета. В.Литвин сообщил, что Президент Украины Виктор Ющенко вернул Закон ("О внесении изменений в пункты 14 и 15 раздела X "Переходные положения" Земельного кодекса Украины (относительно срока на продажу земельных участков)", - ред.) в парламент с формулировкой: "Подписывать не буду". "Завтра этот закон будет опубликован, как того требует Конституция Украины", - сказал В.Литвин. Напомним, что 22 декабря 2009 г. Верховная Рада приняла Закон "О внесении изменений в пункты 14 и 15 раздела X "Переходные положения" Земельного кодекса Украины (относительно срока на продажу земельных участков)", согласно которому продлевается до 2012 г. мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. В частности, до 1 января 2012 г. запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ. Также не допускается покупка-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме выкупа их для общественных потребностей; покупка-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства. Президент ветировал документ как ограничивающий конституционные права граждан на землю, право каждого распоряжаться своей собственностью. Однако парламент сумел преодолеть вето Президента Украины и продлить мораторий на продажу земли сельхозназначения до 2012 года. Вместе с тем, представители рынка считают это ограничение довольно условным: при наличии денег и связей в местных органах самоуправления целевое назначение земельных участков можно изменить. Поэтому, по мнению экспертов, продление моратория на рынок земли и ее стоимость не повлияет. (c)ЛIГАБiзнесIнформ (02.02.2010)

Как изменятся цены на жилье в 2010 году

Все, кто хотел до кризиса решить свой квартирный вопрос, ждали, что в этом году цены упадут чуть ли не до уровня 1998 года, когда однокомнатную квартиру в столице можно было купить за 5 тысяч долларов. Но этого не произошло. Цены упали, но не так мощно, как ожидали многие. Самыми низкими цены в этом году были в конце февраля - начале марта. Тогда в столице однокомнатную квартиру можно было купить дешевле, чем за 30 тысяч долларов. Правда, воспользоваться этой возможностью смогли немногие - деньги украинцев в тот момент зависли в банках. Суммы самых дешевых сделок передавались из уст в уста, эта информация пугала продавцов и обнадеживала покупателей. Но уже к лету привлекательные предложения исчезли. Впрочем, и те, кто держал докризисные цены, потихоньку опускали их с небес на землю. В целом с начала года стоимость жилья в городах Украины снизилась на треть. Эта статистика касается только вторичного рынка. Оценить состояние дел с новыми квартирами сложнее. Самой дорогой по-прежнему остается столичная недвижимость. По данным специалистов, в среднем квадратный метр стоит чуть дороже 1660 долларов. Кредитов нет Как говорят эксперты, без возобновления кредитования рынок недвижимости не оживет. То есть не будет ни роста цен, ни увеличения количества сделок. Ведь потратить несколько десятков тысяч долларов наличными в наше тяжелое время могут единицы. А с кредитами дела обстоят, мягко говоря, неважно. О готовности кредитовать ипотеку заявляют около десятка банков. Правда, среднерыночная ставка в 26-27% годовых в гривне может отпугнуть любого потенциального заемщика. Кроме того, большинство банков хотят, чтобы у заемщика уже было 40-50% от стоимости покупаемого жилья, а срок кредитования - от 1 до 20 лет. При этом банкиры требуют, чтобы у заемщика был официально подтвержденный доход, который как минимум вдвое превышает выплаты по кредиту. Неудивительно, что при таких условиях люди не спешат брать в долг. Мы позвонили в несколько столичных агентств по недвижимости, и во всех нам сказали, что все заключаемые в Киеве сделки проходят за наличные. Подтверждает это и статистика Нацбанка, согласно которой в октябре кредитный портфель физических лиц сократился почти на 3 млрд гривен. Еще один мрачный прогноз сделал глава подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Комитета ВР Украины по вопросам строительства Владимир Яцуба. По его словам, еще неизвестно, какой этап кризиса окажется более сложным. В ближайшее время многие строительные компании могут попросту обанкротиться. Прогноз  Количество сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке Киева в декабре 2009 года снизится на 25% по сравнению с ноябрем - до 600 сделок, - такое мнение высказал президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов. - За сентябрь-ноябрь этого года на вторичном рынке жилья Киева состоялось около 4,5 тыс. сделок, то есть около 1,5 тыс. сделок в месяц. В частности, в августе на вторичном рынке жилья столицы было проведено около 1,8 тыс. сделок, в сентябре - около 2,1 тыс., в октябре - около 1,6 тыс., в ноябре - около 800 сделок. В то же время, по данным ССНУ, в сентябре-ноябре 2008 года на вторичном рынке жилья столицы заключалось около 8-9 тыс. сделок в месяц, а за аналогичный период 2007 года - около 13-15 тыс. в месяц. То есть по сравнению с прошлым годом количество продаж упало в 2 раза, а по сравнению с позапрошлым - в три раза. Такая ситуация будет наблюдаться и в следующем году.  Рынок недвижимости имеет свои четкие законы, и никогда эти законы не перекликаются с политикой, - поддерживает коллегу первый вице-президент ССНУ Игорь Однопозов. - Кто бы ни был у нас президентом, я думаю, что экономическая ситуация в следующем году, к сожалению, не улучшится. Поэтому никаких существенных изменений на рынке недвижимости в следующем году - как в лучшую, так и в худшую сторону - не произойдет. Средняя цена квадратного метра (доллары США): Киев - 1667 Одесса - 1393 Львов - 1363 Донецк - 1092 Днепропетровск - 1041 Харьков - 941 Запорожье - 838 agent.ua Комсомольская правда 22.12.2009

Названы худшие рынки недвижимости в 2009 году

Уходящий 2009 год неоднозначно отразился на состоянии рынков недвижимости различных стран. В некоторых странах цены на недвижимость показали годовой рост до 14%, в то время как в других – беспрецедентное 50% снижение. Хотя глобальный рынок недвижимости в прошлом году был отмечен жестоким спадом, сегодня появились некоторые места, где цены на недвижимость выросли. Британская компания Knight Frank опубликовала доклад о показателях Глобального Индекса стоимости жилья за III квартал 2009 года. Индекс цен показал, что 2009 год стал довольно удачным для рынков недвижимости Центральной Европы и Израиля. В Израиле цены на недвижимость выросли в общей сложности на 13,7 процента. Положительные тенденции отмечаются также в Австрии, на Мальте, в Швейцарии и т. д. Наиболее пострадавшими стали рынки недвижимости Дубая, Эстонии и Литвы, показав падение на 47, 36 и 34 процента соответственно. При составлении индекса были проанализированы цены на жилье в 42 странах, установленные в третьем квартале текущего года, по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года,пишет realt.ua. Страны, где цены на жилье повысились в 2009 году: 1. Израиль: 13.7% 2. Австрия: 9,7% 3. Мальта: 9,7% 4. Швейцария: 7% 5. Австралия: 6,2% 6. Гонконг: 5,6% 7. Новая Зеландия: 5,3% 8. Норвегия: 3,8% 9. Малайзия: 3.7% 10. Люксембург 3,1% Страны, где цены на жилье упали в 2009 году: 1. Дубай: -47% 2. Эстония: -35,8% 3. Литва: -34,2% 4. Болгария: -28% 5. Таиланд: -18,4% 6. Сингапур: -14,5% 7. Словакия: -14,3% 8. Ирландия: -13,1% 9. Дания: -10,8% 10. США: -9.4%. (c) https://agent.ua rynok.biz (01.02.2010)

Перестройку жилья узаконили: можно сносить кладовки и делать туалеты

Мелкие улучшения жилья отныне — без визы архитекторов. Наши предки строили дома без громадного количества разрешений от чиновников и веками жили в них, перестраивая сообразно своим представлениям об уюте. Поразительно ли, что стоят нерушимо многие из прадедовских хаток, да и доходные дома — с царских времен. Диктат советского и новоукраинского чиновничества заставил по любому чиху в перепланировке и строительстве жилья обивать пороги разных инстанций, на что уходят многие месяцы (уже не говорим о взятках). И тут, под закат полномочий, Кабмин выдал постановление «Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ», призванное облегчить общение с разрешительными структрами. Но так ли кардинальны послабления? Посмотрим. НА ЧТО НЕ НУЖНА ВИЗА АРХИТЕКТОРОВ Те, кто перепланирует квартиру либо обустраивает частный дом, отныне получили право не согласовывать с местными органами Государственной архитектурно-строительной инспекции ряд усовершенствований. Значит, не придется нанимать проектную фирму (ясно, имеющую лицензию Минрегионстроя) за 2—5 тыс. грн. для подготовки проекта перекройки жилья, утверждать его, получать технические требования ведомств и лишь после этого действовать. А по завершении перестройки — опять же, получать добро архитекторов, прежде чем межведомственная районная комиссия примет обновленный объект в эксплуатацию. Именно архитектурные пертурбации отнимали больше всего времени, сил и денег. Но меньше лирики, больше физики. Посмотрим, в чем мы избавились от дорогостоящей опеки архитекторов-практиков и кишкомотства чиновников этого ведомства и какие подарки нам дает нововведение. ГОРОЖАНАМ — ОСТЕКЛЕННЫЕ БАЛКОНЫ. Заметим, перепланировать квартиры без визы чиновников от архитектуры по-прежнему можно только при соблюдении архитектурно-планировочных требований и государственных строительных норм. Главное — несущие стены трогать в любом случае запрещено и, думается, правильно: это скелет дома и, делая в нем дыры, ослабляя, подвергнешь опасности себя и соседей почить под развалинами. Разрешено без контроля архитекторов для увеличения жилой или вспомогательной площади пускать на слом печи и камины (благодарим, но много ли таких источников тепла в многоквартирых домах?), демонтировать кладовки, антресоли, переносить двери и окна. И, наконец, остеклять балконы и лоджии. Да за последнюю самодеятельность, которая улучшает теплоизоляцию дома и, соответственно, экономит расход дорогущих энергоносителей на его отопление, власти должны жильцам доплачивать, а не просто от поборов за перепланировку избавлять. И, кстати, не менее половины владельцев квартир уже остеклились, так что этот подарок они получили задним числом. СЕЛЯНАМ — ШАТКИЕ ТУАЛЕТЫ. Селянам, строящим собственные дома, а также горожанам — потенциальным или действительным владельцам дач или коттеджей — теперь тоже в ряде случаев можно откреститься от архитекторов. Скажем, не требуется их одобрямс на подключение к газовым сетям низкого давления (ха, а другие к частным строениям и не подводятся!), электросетям, на установку систем пожарной сигнализации, контроля над взрывоопасной концентрацией газа в помещении. Еще можно на свое усмотрение устанавливать на участке так называемые временные сооружения, не имеющие фундамента — летние беседки, теплицы, душевые кабины и... туалеты. Дивный подарок: автор своими глазами наблюдал, как деревянный туалет без фундамента на соседнем участке рухнул во время шквального ветра, благо в нем тогда никто не «заседал». А чтобы фундамент сделать, надо обивать пороги архитекторов? Да любой хозяин начинает стройку именно с фундамента. Выходит, надо ждать, пока власти признают за ним право без разрешения архитекторов ставить более крепкий нужник. ПЛАТА — СИМВОЛИЧЕСКАЯ, ВЗЯТКИ — КАК ПОЛУЧИТСЯ Новое постановление не избавило от необходимости получать добро от разных ведомств на проект перепланировки квартиры или строительства на участке для узаконивания проведенных работ. Официально фигурируют смешные суммы, и они не изменились. Итак, для начала расслабимся. Согласование пожарных по безопасности объекта обойдется в 66 грн. Заключение газовщиков о соответствии проекта их требованиям «разорит» вас на 125 грн. Тепловики, убедившиеся, что вы не нарушили предписанные нормы, поставят визу за 64 грн. Санэпидемстанция за исследование проекта возьмет 40 грн. Наконец, БТИ потребует 108 грн. за выдачу нового техпаспорта на обновленное жилище. Итого набегает символическая сумма в 403 гривни. А теперь напряжемся. Практически всегда специалисты найдут кучу недочетов в проекте и заставят их исправлять. Они могут быть непринципиальными, но... Вам снова придется ходить по всем кругам чиновничьего ада. Чтобы этого не произошло, придется договариваться с экспертами по душам, а стоимость «души» в каждом случае разная. В результате, как свидетельствует опыт нашего читателя Игоря Ильенко, может набежать на порядок больше взяток — до 4—6 тыс. грн. ЧТО МОЖНО И НЕЛЬЗЯ Новое постановление не изменило перечень разрешенных и запрещенных действий по перепланировке жилья. Они, как и санкции за самоуправство, остались старыми. Всего на 17—51 грн., согласно ст. 150 Админкодекса, оштрафуют за самовольную перестройку. Однако ст. 100 Жилкодекса предписывает вернуть все в первоначальное состояние за счет правонарушителя. Конечно, можно затаиться и надеяться, что не поймают и не заставят все «взад возвращать». Но только до тех пор, пока не потребуется продать, обменять, подарить, заложить для получения кредита или получить в наследство такое жилище. Тут потребуется справка-характеристика от БТИ, а вы ее задним числом не получите, если грубо нарушили нормы. Посему важно знать, что делать можно, а что — ни-ни. РАЗРЕШЕНО: расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений; увеличивать санузел путем объединения ванной и туалета и присоединения части коридора; делать проемы в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями; устраивать из кухни и смежной с ней комнаты столовую путем демонтажа перегородки — но, опять же, не капитальной стены; переносить входной проем в квартиру и заделывать либо же прорубать окна — естественно, не в несущих стенах. ЗАПРЕЩЕНО: увеличивать площадь санузла за счет присоединения к нему части жилых помещений; объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания стен (неважно, несущие они или нет); переносить на лоджии или балконы батареи центрального отопления; демонтировать вентиляционные каналы и короба; удалять в процессе ремонта звукоизолирующее основание полов; объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий. agent.ua Михаил Романцов 17.12.2009

«При продаже дома с 1 января 2010 нужен будет кадастровый номер участка» (23.12.2009)

Кадастровый номер земельного участка станет существенным условием договоров приобретения жилого дома, здания, сооружения Уже подписан Президентом, но еще не опубликован Закон Украины № 1702-VI, принятый Верховной Радой 5 ноября 2009 года, вносящий изменения в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю. Помимо прочего, Законом предусматриваются изменения в ст. 120 Земельного и ст. 377 Гражданского кодексов Украины, в соответствии с которыми при приобретении прав собственности на жилой дом, здание и сооружение одним лицом прекращаются права собственности (пользования) другого лица на земельный участок, на котором дом (здание) находятся, что прямо не зафиксировано в ныне действующих нормативно-правовых актах. Обязательным существенным условием (то есть таким, без которого сделка считается незаключенной) любого договора, предусматривающего приобретение права собственности на дом, здание или сооружение, будет являться кадастровый номер земельного участка, право собственности (пользования) на который переходит в связи с заключением такого договора. Эти изменения вступают в силу с 1 января 2010 года, тогда как сам Закон - с момента его опубликования. Переходные положения Закона содержат нормы, которые дают возможность физическим и юридическим лицам, приобретшим жилые дома до вступления Закона в силу, выкупить находящиеся в государственной и коммунальной собственности земельные участки, на которых эти дома расположены, в размерах, указанных в ст. 121 ЗК. Не использовавшие свое право на бесплатную приватизацию граждане могут также их приватизировать. (c) vukraine.com.ua автор: Боева Анжелика Витальевна (23.12.2009)

В Украине принят Жилищный кодекс

В Украине принят Жилищный кодекс. Верховная Рада в четверг проголосовала за него 243 голосами. Кодекс определяет способы предоставления жилья украинцам. Граждане обеспечиваются жильем путем предоставления государством или органами местного самоуправления социального жилья бесплатно или за доступную плату на основе договора найма. Кроме того, жилье предоставляется путем создания условий для получения кредитов на строительство или приобретение жилья. Жилье также предоставляется путем предоставления его гражданам, находящимся на учете для улучшения жилищных условий в случаях, определенных законом. По форме собственности жилфонд делится на частный, государственный, коммунальный и жилые дома и помещения, находящиеся в общей собственности разных субъектов частной, коммунальной или государственной собственности. По функциональному назначению жилфонд бывает: общего назначения, социального и специального назначения. Маневренный жилищный фонд предназначается для временного проживания граждан на время проведения ремонта или реконструкции. В соответствии с Кодексом, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет. Жилье в домах коммунального жилого фонда предоставляется гражданам уполномоченным на это органом, органами местного самоуправления. Жилье в домах государственного жилфонда предоставляется гражданам по решению администрации предприятия, учреждения, организации. Жилье в домах частного жилищного фонда предоставляется гражданам собственниками этого жилья или уполномоченными ими органами на основании договоров найма. В соответствии с Кодексом, жилье из жилого фонда социального назначения не подлежит приватизации, бронированию, продаже, выкупу и залогу. Предоставление гражданам жилья из жилфонда общего назначения проводится на основании решения собственника или уполномоченного им органа. Жилищный кодекс также устанавливает права и обязанности тех, кто сдает и снимает квартиры. Не допускается передача в найм жилья из жилфонда социального назначения. В соответствии с Кодексом, плата за жилье включает плату за его найм, содержание дома и прилегающих к дому территорий, плату за коммунальные услуги и плату на капремонт. В случае несвоевременного внесения платы за жилье начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Выселению из нанимаемого жилья человек (или члены его семьи) подлежит в случае прекращения действия договора найма; в случае самовольного занятия жилья; в случае систематического разрушения или порчи элементов дома, когда не помогли предупредительные меры; в случае использования его не по назначению или если проживающие своим поведением создают для других жителей невозможные условия. Кроме того, выселению подлежат лица, лишенные родительских прав (если общее проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным). Арендатор также подлежит выселению по судебному решению, при прекращении действия, окончания или разрыва договора найма. Выселению из общежитий или специально выделенного жилья подлежат сезонные, временные работники и лица, работавшие по сроковым трудовым договорам, которые прекратили работу, а также лица, которые обучались в учебных заведениях, аспирантурах, докторантурах и выбыли из них. Документинформ Дополнение к статье ("Житловий кодекс") (11.07.2005)

Сверхприбылей на московском рынке недвижимости больше нет.

Постепенное снижение доходности инвестиций в столичную недвижимость - следствие естественного и неумолимого развития рынка. В этом плане Москва идет по пути, который уже прошли многие города Центральной и Восточной Европы, хотя ставки аренды и цены квадратного метра в московских объектах остаются в большинстве случаев на неизмеримо более высоком уровне. Тем не менее аналитики прогнозируют дальнейшее снижение доходности бизнеса застройщиков и девелоперов. "Сверхприбылей, которые существовали еще несколько лет назад в жилищном строительстве, да и в возведении объектов коммерческой недвижимости, уже нет, - говорит начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Евгений Леонов. - Рынок все больше завоевывают крупные инвесторы, готовые удовлетвориться меньшей, чем раньше, рентабельностью и удлинившимися сроками окупаемости проектов". По его оценке, даже самые лучшие проекты в области жилья приносят застройщикам 15% годовых после выплат по кредитам, а если строить исключительно на собственные средства, рентабельность может повыситься до 25 - 30%. Но банковские ставки по кредитам уменьшаются и становятся все более льготными, поэтому большинство девелоперов предпочитают использовать кредитные ресурсы. Правда, аналитики Penny Lane Realty утверждают, что в по-настоящему элитных проектах доходность от перепродажи купленной на ранней стадии строительства квартиры может достигать 20 - 50% годовых, или $1000 с 1 кв. м. Если же инвестор участвует в строительстве на правах партнера, доходность может достигать 100%. На высокой эффективности вложений в загородную недвижимость сказывается рост цен на качественную землю - в среднем от 20% до 50% в год. Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем от 5% до 20% в год. Основные игроки на этом рынке - крупные риэлторские компании и банки, охотно финансирующие такие проекты. Популярны и инвестиции в коммерческую недвижимость. По данным исследования компании Stiles & Riabokobylko, средний уровень доходности от строительства и последующей сдачи в аренду офисных (классов А и В) и торговых центров колеблется от 13 - 18% годовых до 17 - 23% соответственно. По словам аналитика компании Дарьи Афанасьевой, для класса С этот показатель выше, но выше и риски. При их возведении или реконструкции проводится меньше маркетинговых исследований, меньшее внимание уделяется комфорту арендаторов. Аналитики уже давно говорят о близком насыщении рынка торговых площадей, особенно в торгово-развлекательных центрах. Несмотря на высокую доходность, риски "не угадать место" или неудачно проработать концепцию - главные опасности, подстерегающие инвесторов. Например, по оценке Penny Lane Realty, сроки окупаемости по проектам торговых центров имеют тенденцию к увеличению и составляют в среднем 3,5 - 5 лет, однако могут варьироваться. Например, один проект окупится за 2,5 года за счет продажи площадей якорным арендаторам, а другой будет окупаться семь лет за счет того, что отношение арендной площади к общей не является "золотым" (0,8), а составляет 0,34%. Аналогично, если раньше офисные комплексы окупались за 3 - 3,5 года, то сейчас большинство инвесторов готовы ждать возврата вложений шесть-семь лет. Поскольку рынок торговых площадей насыщается, инвесторам следует обращать внимание на характеристики конкретного проекта, а не на привлекательность рынка в целом, считают специалисты компании. RussianRealty по материалам газеты "Ведомости" (26.05.2003)

Регионы просят жилья. В 2008-м цены на недвижимость могут вернуться к уровню весны 2007 года

В 2007-м многие эксперты ожидали обвала цен на украинском рынке вторичной недвижимости. Чуда не произошло. До весны прошлого года цены росли по инерции. В апреле-августе рост стоимости жилья стабилизировался, а в некоторых регионах цены даже снизились. С приходом осени стагнация на рынке вторичной недвижимости прекратилась. Впрочем, по наблюдениям риэлторов, самый «жаркий», осенний сезон для торговцев недвижимостью в 2007-м оказался не настолько доходным, как в прошлые годы, что подтверждается и статистикой Минюста. Количество сделок купли-продажи жилья, удостоверенных нотариатом, в 2007 году уменьшилось на 5% по сравнению с 2006-м: 369,174 тыс. против 384,898 тыс. Лидеры роста За 2007 год во Львове квартиры на вторичном рынке подорожали на 82%. В начале года местные риэлторы прогнозировали рост цен на львовские квадраты от силы на 15-20%. Тем не менее предпосылки для стольрезкого подорожания прослеживались еще в 2006-м: цены на квадратные метры во многих украинских городах за год почти удвоились, во Львове жилье подорожало на «скромные» 37%. Уже тогда риэлторы говорили, что цены на вторичном рынке Львова двигает дорожающее жилье в новостройках — спрос на новые квартиры в несколько раз превышает предложение. В городе с плотной застройкой (особенно в центре) практически не осталось земли под многоэтажное строительство. Причем, когда стало известно, что во Львове пройдут матчи Евро-2012, спрос на оставшиеся земельные участки увеличился в несколько раз. Местные риэлторы прогнозируют в 2008 году подорожание львовских квадратов минимум на 30%. Драйвер роста цен все тот же: дефицит предложения на первичном рынке. В Сумах квадратные метры за год подорожали на 47%. По словам заместителя директора АН «Сумская недвижимость» Елены Шульги, сейчас спрос на вторичном рынке превышает предложение в шесть раз, хотя еще в начале сентября 2007-го желающих продать недвижимость было больше, чем потенциальных покупателей. Дело в том, что в 2007-м в Сумах готовились к сдаче 18 новостроек, однако новые квартиры оказались не по карману многим потенциальным покупателям, поскольку были большими по площади и, следовательно, дорогими. В итоге сумчане вернулись на вторичный рынок. По оценкам Шульги, цены на недвижимость в Сумах в 2008 году могут вырасти еще на 50%. Более чем на треть за год подорожала вторичная недвижимость Кировограда, Херсона, Ужгорода, Запорожья, Донецка, Полтавы и Харькова. В Кировограде и Херсоне, где стоимость квадратных метров увеличилась на 43% и 42% соответственно, объемы жилищного строительства не успевают за ростом городского населения — спрос в несколько раз превышает предложение. По словам директора АН «Бея & сом» Беаты Мендел, в Ужгороде цены после незначительного роста в начале 2007 года уже в апреле-мае упали на 15%. Но к августу-сентябрю, после летнего затишья, стоимость жилья выросла более чем на 35%, а общий рост за год составил 40%. По мнению директора Бея & сом, на повышение играл бум ипотечного кредитования в регионе и просчеты местных застройщиков. Новостройки в городе сдаются не в срок, со значительным опозданием, отделочные работы в новой квартире обходятся покупателям в круглую сумму, тогда как в купленной на вторичном рынке можно жить и без ремонта. В 2008 году цены на ужгородские квадраты будут расти на уровне 1,5-2% в месяц, уверены местные риэлторы. В Запорожье жилье на вторичном рынке дорожало на 3% в месяц. За первые три недели января нынешнего года цены уже повысились на 5%. По словам риэлторов, резко увеличился спрос и уменьшилось предложение — в ожидании роста цен продавцы придерживали квартиры. Впрочем, запорожские торговцы недвижимостью уверены, что в начале весны спрос и предложения выровняются, а цены будут расти на уровне 1-2% в месяц. *Разница между официальной средней зарплатой в городе и ежемесячными выплатами по долларовому кредиту. Расчет ежемесячных выплат осуществлен онлайн-калькулятором банка «Аваль» для однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м, исходя из средней цены кв. м в конкретном городе (2008 год — по эффективной ставке 15% годовых сроком на 15 лет; 2007 год — по ставке 13% годовых сроком на 20 лет; 2006 год — по ставке 14% годовых сроком на 20 лет). **Средний срок кредитования для 2008 года уменьшен с 20 лет (параметр для 2007 и 2006 годов) до 15, поскольку, начиная с конца декабря 2007 года, по данным риэлторов, банки ужесточили условия выдачи кредитов, уменьшив максимальные сроки кредитования: в декабре-январе — до 14-18 лет (реакция банков на постановление НБУ № 458 от 17 декабря 2007 года, усложняющее выдачу долгосрочных кредитов). В столице Донбасса квадратные метры на вторичном рынке в прошлом году подорожали на 38%. Местные риэлторы уверяют, что цены могли бы быть выше, если бы под конец года донецкие банки не ограничили выдачу ипотечных кредитов — в декабре они вообще заморозили ипотечные программы в иностранной валюте. Именно снижение кредитных ставок и либерализация кредитования двигало цены вверх в течение года — донетчане охотнее покупали недвижимость. По мнению директора донецкого АН «Дина» Дины Зеленской, повышение стоимости вторичной недвижимости в регионе — следствие роста цен на первичном рынке. Зеленская также считает, что владельцы квартир подымают цены из-за футбола — в Донецке пройдут несколько матчей Евро-2012. Хотя прямой зависимости здесь нет. В 2008 году донецкая недвижимость подорожает на 20%-30%, прогнозируют риэлторы. Главные факторы подорожания недвижимости на вторичном рынке Полтавы и Харькова — инфляция и неудовлетворенный спрос. Полтава в 2008-м может стать лидером по темпам роста цен на недвижимость среди областных центров — местные риэлторы, учитывая нынешней спрос и предложение квартир в городе, не исключают, что жилье здесь может подорожать на 60%. Так держать Цены на вторичную недвижимость в Днепропетровске, Черкассах, Симферополе, Чернигове, Тернополе, Севастополе, Луцке и Ивано-Франковске превысили уровень инфляции. С начала 2007-го до осени цены на квартиры в Днепропетровске практически не менялись. Они скакнули на 25% лишь после того, как жильцам разрушенного взрывом газа дома была… выплачена денежная компенсация для покупки квартир. Кроме того, в городе строится очень мало нового жилья. По словам Станислава Воронина из АН «Домострой», в центре города спрос на квартиры на первичном рынке удовлетворен на 20%, а в микрорайонах — только на 5-10%. В 2008-м жилье на вторичке Днепропетровска подорожает минимум на 25%. С апреля до конца сентября в Черкассах б/у квартирами интересовались единицы. Черкасщане ждали падения цен и не торопились покупать недвижимость. Но с октября, так и не дождавшись обвала, жилье стали покупать даже те, кто откладывал покупку с начала года. В итоге к концу года цены выросли на 25%. Предложения квартир на вторичном рынке Чернигова практически нет, а спрос из года в год растет. Местные риэлторы говорят о новой тенденции: многие сельские жители продают дома вместе с участками, чтобы купить квартиру в городе. Подорожавшая земля позволяет это сделать. В 2008 году цены на вторичном рынке недвижимости Чернигова вполне могут вырасти на 40%, уверены некоторые риэлторы. В Севастополе первые шесть месяцев 2007-го стоимость квадратных метров не менялась. Осенний рост цен, по мнению начальника отдела оценки севастопольского АН «Мультиком» Сергея Анблагова, объясняется доступностью банковских кредитов и падением курса доллара к евро. Владельцы квартир, особенно те, кто покупал недвижимость для последующей перепродажи, сейчас находят любой предлог, чтобы хоть немного повысить цены — им трудно избавиться привычки, сложившейся в 2005-2006 годах. Особых причин для роста цен на севастопольские квартиры в 2008 году местные риэлторы не видят. Они уверены, что общее подорожание не превысит уровень годовой инфляции в стране. В Луцке, Ивано-Франковске, Тернополе квартиры на вторичном рынке постоянно растут в цене (20-22% за год) исключительно из-за дефицита нового жилья и его постоянного подорожания. Но цены здесь могут выстрелить только в том случае, если в эти города массово начнут возвращаться из Европы гастарбайтеры. В Киеве рост цен на вторичке практически совпал с уровнем инфляции в 2007-м — 16-17%. Что не удивительно, сейчас стоимость одного квадратного метра в столице в пять раз превышает среднемесячную киевскую зарплату. Однако, по словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, есть достаточно факторов, способных повлиять на повышение цен: недостаточные для удовлетворения спроса объемы строительства малогабаритного жилья, миграция в Киев населения, высокий уровень инфляции, дальнейшее развитие ипотечного кредитования. В Черновцах, Виннице, Ривном и Житомире рост цен на вторичном рынке жилья был ниже даже уровня инфляции. В Ривном, Виннице и Черновцах до сентября стоимость жилья не менялась, а в Житомире цены в середине года даже снизились на 15%. Только в сентябре на рынках недвижимости этих городов началось незначительное оживление. Риэлторы сходятся во мнении, что столь дорогие квартиры могут позволить себе приобрести не более 1% местного населения. Однако этот «процент» уже давно решил квартирный вопрос, поэтому ни покупать недвижимость, ни улучшать жилищные условия в ближайшее время никто не планирует. Лидеры падения В Хмельницком и Николаеве цены на вторичную недвижимость в 2007-м стояли. Единогласное мнение экспертов: стоимость квадратных метров в этих городах не соответствует покупательной способности местных жителей. На рынке жилья в Николаеве в 2006-м произошел резкий скачок цен — недвижимость подорожала на 83,3%. В 2007-м рынок (владельцы квартир, потенциальные покупатели, риэлторы) отходил от ценовой терапии. В 2008 году участники рынка, скорее всего, тоже будут привыкать к новым ценам — жилье в Николаеве вряд ли подорожает более чем на 10-15%. В Луганске и Одессе по итогам прошлого года цены на вторичное жилье и вовсе снизились: в Луганске — на 7%, в Одессе — на 24%. На начало 2007-го в городе Дюка стоимость одного квадратного метра жилья почти в 11 раз превышала среднемесячную зарплату одесситов — это самый большой разрыв доходов и стоимости жилья среди всех областных центров. Спрос на квартиры в городе у Черного моря по сравнению с 2006-м уменьшился в четыре раза, количество сделок — на 15%. В Одессе строится много новых домов, но повышенного спроса на квартиры в них нет. В отличие от большинства крупных городов, одесский рынок до сих пор стагнирует. Игра на понижение В 2008 году цены на вторичную недвижимость в целом по Украине вырастут на 20-25% — средневзвешенный прогноз риэлторов. Цены двигают вверх дефицит жилья (в нашей стране на одного жителя приходится только 22,2 кв. м жилой площади, в то время как для европейца этот показатель равен 40-60 кв. м) и подорожание новых квадратных метров. Впрочем, цены и вовсе могут вырасти символически, если банки ограничат выдачу ипотечных кредитов. Сейчас четыре квартиры из пяти покупаются в кредит. Банки, скорее всего, будут вынуждены сделать более жесткими условия кредитования, поскольку Нацбанк ужесточает для них нормы покрытия валютных рисков и рисков ликвидности. Таким образом НБУ пытается обезопасить банковскую систему от последствий мирового финансового кризиса. По словам финансового эксперта Алеси Чемерис, новые правила в первую очередь скажутся на сроках кредитования и процентных ставках. Она прогнозирует, что ипотечный кредит можно будет взять максимум на 15 лет, процентные ставки по ипотеке вырастут на 0,5-2%, банки будут тщательнее проверять документы, предоставляемые клиентом для получения кредита. Собственно, некоторые финучреждения еще в конце прошлого года повысили ставки по ипотечным кредитам и размер первого взноса. Уже к концу июня, прогнозируют некоторые независимые финансовые аналитики, количество выдаваемых кредитов сократится на 5-25%, а рост цен на недвижимость как минимум остановится. Другие и вовсе считают, что в случае кризиса ликвидности на банковском рынке квадратные метры будут дешеветь, и через 6-9 месяцев цены вернутся к уровню весны 2007 года. Елена КРИНИЦКАЯ. Контракты №8/25.02.2008