Розвиток нерухомості в Києві потребує більше прозорості

Знецінення гривні на 2/3 її вартості з 2014 року негативно вплинуло на ринок комерційної нерухомості. Ринок вже досяг свого дна і йому більше немає куди рухатися – тільки вверх, оскільки економічна ситуація стабілізується, і розпочинається очікуване зростання.

Сьогодні в Києві багато незавершених будівель та незабудованих територій без потенціалу для будівництва об’єктів нерухомості у майбутньому. Хоча у Києві відбувалося значне зростання обсягів введеної в експлуатацію комерційної нерухомості у 2016-2017 роках, робота над цими проектами була розпочата ще до 2013 року.

Нік Коттон, директор київського офісу Cushman & Wakefield, розповів про те, як прозорість та запровадження податку на вакантну нерухомість могли б стимулювати розвиток Києва.

Ринок функціонує, проте ситуація кризова.

Відсутність банківського фінансування є однією із причин. Тому будувати лише за рахунок власного капіталу – є сміливим кроком. Ризик інвестування в будівництво підвищується на таких нестабільних ринках, як український, де всі витрати фіксуються в доларах, або євро, а от дохід буде в гривні. Для Центральної та Східної Європи це не є чимось незвичним – мати вищий ступінь непрозорості, ніж в Великобританії або США.

В Україні відсутня будь-яка законна база даних щодо угод купівлі-продажу або об’єктивна оцінка якості будівель. З одного боку, ця непрозорість підвищує вагомість досвідчених консультантів в сфері нерухомості, оскільки ми добре знаємо ринок та його гравців. Та нам хотілося б більше прозорості.

Що могла б принести Україні велика прозорість?

Основними недоліками відсутності прозорості є недовіра потенційних девелоперів та інвесторів в умовах високого ризику та відносно низького ВВП.

Підвищення впевненості інвесторів може потенційно мати стимулюючий ефект на економічний ріст. Більше транзакцій, більша ліквідність на ринку, девелопмент починає рухатися вперед. В центральній частині Києва дуже багато вакантної нерухомості…

По-перше, потрібно диференціювати будівлі та землю. В Києві та прилеглих районах є багато незабудованих ділянок, які були здані в короткотривалу оренду девелоперам в 2004 – 2008 роках терміном на 10- 15 років.

Багато з цих девелоперів спекулювали землею, намагаючись зберегти за собою право на будівництво без самої забудови. Вони притримували землю, очікуючи зростання вартості, щоб перепродати свої права на оренду.

Існує безліч причин стосовно незавершеного будівництва. Частина таких будівель знаходиться під контролем або у власності третіх осіб, а це виключає забудову всієї ділянки. Буває, що девелопери володіють будівлею, однак не земельною ділянкою, відведеною під будівництво. Але це означає, що витрати на утримання є достатньо низькими, в той час як вартість оренди землі значно зросла.

Що більш важливо – ринок житлової нерухомості чи комерційної?

Нік Коттон, вважає, що девелопмент житлової нерухомості значно випереджає всі формати комерційної нерухомості. Всі земельні ділянки, які вони продавали, за останні 18 місяців, були призначені під житлове будівництво. Девелопери купують землю, зоновану для будівництва комерційної нерухомості, з метою трансформувати її в житлову.

Витрати на житлову забудову значно нижчі від комерційної. Також продаж може розпочатися ще на стадії будівництва. Квартири мають більшу ліквідність ніж, наприклад, торгові центри. Останній вам треба збудувати, здати в оренду, утримувати ще три роки для досягнення зрілості і тільки після цього спробувати продати за десятки мільйонів доларів.

В Києві існує попит на нове житло. Багато киян віддають перевагу тому щоб жити в новому будинку навіть в віддалених районах, ніж в центрі, але в старому будинку.Багато забудовників житлової нерухомості зосереджуються на маленьких квартирах в центральній частині міста. Минув час величезних квартир по 100-120 квадратних метрів, на сьогодні середній розмір складає 60-85 квадратних метрів. Вони завжди будуть ліквідними, тому купівля квартири часто є формою інвестиції для тих, хто не довіряє банкам.

Ситуація на ринку нерухомості сьогодні

В той час, як ситуація на ринку офісної нерухомості покращується з точки зору зайнятості приміщень, вакантність залишається високою, за нашими даними - на рівні 15-20 %. Відповідно, орендні ставки є низькими, а будувати і вводити в експлуатацію нові офісні приміщення не вигідно.

На даний момент об’єм офісних приміщень в Києві складає 1,8 мільйона квадратних метрів, в основному це є спадком забудов 2012-2013 років. Останнім часом стало важче знайти невеликі офіси в центрі. Поки немає жодного проекту девелопменту, який би дозволив запропонувати зниження вакантності.

Девелопмент торгової нерухомості є більш вірогідним ніж офісної Торгова нерухомість розглядається як більш ризиковані інвестиції. На відміну від ринку офісної нерухомості, де орендні ставки зафіксовані в доларах, рітейл більше орієнтований на гривню. Внаслідок значної девальвації гривні та зниження доходів населення багатьом торговим центрам довелося прийняти орендні ставки в гривні, а рітейлерам обмежити свої витрати. Стало дорожче відкривати нові магазини. В минолому році в Києві відкрилося три моли, десяток інших в проекті.

Нік Коттон не думає, що ринок торгової нерухомості буде зруйновано настільки, що моли перетворяться в міста привиди. Існує багато проектів, але всі вони довгострокові, і багато з них призупинено, тому раптове перенасичення ринку малоймовірне.

Розвиток електронної комерції починає впливати на рітейл в Україні. Це, в першу чергу, відображається на позиціонуванні ТРЦ. Глобальна тенденція – торговельні центри як місце для спілкування. Прогресивні рітейлери завжди шукають шляхи збільшення перебування відвідувачів в ТРЦ, пропонуючи додаткову інфраструктуру.

Нік вважає, що з уважним та продуманим позиціонуванням, яке б відповідало цільовій аудиторії, київські торгові центри можуть бути дуже рентабельними.

На які зміни очікувати в майбутньому на ринку готельної та логістичної нерухомості?

Нік Коттон вважає, що більше уваги буде приділятися малобюджетним діловим поїздкам. Прогнозується ріст серед тризіркових готелів та в бутік-готельному сегменті. Radisson відкрив Park Inn. В планах є відкриття нового Ibis на Подолі.

Що стосується ринку логістики, то, на думку Ніка, він уже досяг свого дна. В 2008 році орендні ставки були на рівні 10-12 доларів за квадратний метр. Сьогодні і 4 долари вважається хорошою ставкою.

Питання ринку нерухомості завжди входило до категорії найбільш актуальних… Незабаром Новий Рік. І якщо ви плануєте святкувати його у Києві, досвідчені ріелтори Терен Плюс допоможуть вам орендувати затишну квартиру в центрі міста за найдоступнішими цінами. Оренда квартири в центрі Києва на по вул. Межигірська (поблизу ст. м. Контрактова площа)