НЕЖИЛАЯ КВАРТИРА

В последнее время районные власти столицы начали активно бороться с нецелевым использованием квартир. Местные ЖЭКи требуют от собственников жилья, в которых размещены офисы, незамедлительного расторжения договоров аренды. При этом, как утверждают риэлтеры, около половины всех столичных офисов сейчас находятся в квартирах.

Наступление жилищно-коммунальных предприятий на арендаторов "квартирных" офисов было спровоцировано отменой Постановления Кабинета министров Украины №1029 от 31 августа 1996 года "Об усовершенствовании порядка сдачи в аренду жилых помещений". Данный документ разрешал сдавать квартиры под офисы без перевода апартаментов в нежилой фонд. Новым постановлением №659 от 11 мая 1998 года Кабмин отменил свое прежнее решение. А с февраля этого года ЖЭКи начали руководствоваться этим документом на практике.

Жертвы правительственной непоследовательности

В период действия постановления №1029 началось легальное формирование нового сегмента рынка аренды. Многие арендодатели официально зарегистрировались в ЖЭКах в качестве сдающих помещения под офис. Многих солидные (и не очень) разместили свои офисы в квартирах. Как говорит президент финской строительной фирмы "Skanska" Юха Руска, "когда мы размещали свое киевское представительство в квартире на первом этаже дома по улице Красноармейской, то получили заверение от риэлтеров в законности этой операции".

Некоторые риэлтерские фирмы, полагаясь на разрешение Кабмина, выкупили и оборудовали под офисы целые подъезды жилых домов в центре Киева.

Риэлторы сомневаются, что местные жилищно-коммунальные предприятия будут тревожить солидные организации. Скорее всего, по мнению риэлтеров, "жертвами" окажутся частные арендодатели.

Согласно утратившему силу постановлению размещение офиса в квартире должно было регистрироваться в ЖЭКе по месту жительства - для удобства налоговой инспекции и коммунальных служб. Первым это облегчало сбор налогов с арендодателя, вторым - применение более высоких тарифов на коммунальные услуги для юридических лиц. Правда, в действительности многие арендодатели этого не делали. И, как показало время, правильно - сейчас в "сети" ЖЭКов попадутся только самые честные из них.

Лазейки в нормотворчестве

По имеющейся информации, пока ЖЭКи в деле выселения офисов из квартир ощутимых результатов не добились. К тому же, по мнению юристов, собственнику квартиры, которую используют под офис, бояться, в принципе, нечего - закон на его стороне. ЖЭКи обосновывают свои требования отменой Постановления Кабмина №1029, единственного с их точки зрения документа, разрешающего использование жилого фонда под нежилые цели. А также статьей 6 Жилищного кодекса Украины, в которой сказано: "жилые помещения предназначены для проживания граждан". В той же статье 6 ЖК сказано, что "предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается".

По мнению независимого юриста Романа Тхорука, "размещение офиса в квартире не может быть признано использованием помещения в промышленных целях. На правильность такого понимания 6 статьи Жилищного кодекса указывают пункты 2 и 3 отмененного Постановления КМ №1029. К тому же согласно ст. 15 Закона Украины "О собственности" граждане имеют право распоряжаться собственными квартирами на свое усмотрение: "продавать, обменивать, сдавать в аренду, заключать другие не запрещенные законом сделки". В ст. 19 данного Закона сказано, что "граждане имеют право использовать принадлежащее им имущество, в том числе и квартиры, для ведения хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности". Таким образом, ни один нормативно-правовой акт, имеющий силу закона (а не постановления Кабмина, и тем более силу распоряжений ЖЭКа) не запрещает собственнику квартиры сдавать ее в аренду. В том числе юридическим лицам."

В начале марта 1999 Верховный Совет принял в первом чтении законопроект, который узаконит сдачу квартир под офисы, но одновременно значительно повысит тарифы на коммунальные услуги в таких апартаментах, включая расходы на содержание прилегающей к дому территории. (Интересно, что авторы закона предлагают ввести 1% пени за каждый просроченный день от оплаты данных сборов.) В свою очередь столичная горгосадминистрация разрабатывает распоряжение для Киева, согласно которому ежемесячная плата за коммунальные услуги для квартиры, используемой под офис, будет начисляться в размере не ниже, чем 5% от стоимости самой квартиры (надо полагать, балансовой).

Как требует закон

Формально для использования квартиры в качестве офисного помещения ее нужно перевести из жилого фонда в нежилой. Во многих случаях это требование собственниками жилья игнорируется. Однако иногда без его выполнения просто не обойтись. Например, если квартиру на первом этаже планируется переоборудовать в магазин или кафе (согласно действующему законодательству квартира может быть использоваться для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера только после перевода ее в нежилой фонд). Кроме того, многие иностранные фирмы готовы больше платить за аренду офиса, оформленную с соблюдением всех требований украинского законодательства (то есть за "квартирный" офис в нежилом фонде), чем за аренду у частника, не подкрепленную оформлением каких-либо документов, гарантирующих соблюдение сторонами взятых на себя обязательств с течением времени. (Аренда квартиры под офис, как правило, обходится арендатору на 15-20% дороже, чем аренда той же самой квартиры под жилье.)

Осуществить процедуру перевода помещения из жилого фонда в нежилой довольно сложно. Согласно ст. 8 ЖК перевод пригодных для проживания квартир в нежилой фонд не допускается. Поэтому для этой цели подходят только помещения, в "которых постоянно жить невозможно". В данной процедуре главное, чтобы комиссия, организованная райгосадминистрацией, подтвердила в своем заключении невозможность проживания в квартире. Окончательное решение принимают в ГКП "Киевжилспецэксплуатация". Сейчас только около 25% квартир, предлагаемых для аренда под офисы, относятся к нежилому фонду.

Как правило, перевод квартир в нежилой фонд допускается на первых этажах дома после его реконструкции. Возможны и другие варианты. Например, если квартира находится на первом этаже дома без подвального помещения с подведенными непосредственно под половым покрытием канализационными коммуникациями. Но во всех случаях нужно помнить, что квартиры, претендующие на статус нежилого помещения, не должны подлежать восстановлению своих жилых параметров.

Как правило, после перевода квартир в нежилой фонд (или использования их в таком качестве) собственникам апартаментов приходится осуществлять перепланировку помещений и производить другие конструктивно-технические изменения. Потому что противопожарные и санитарно-гигиенические правила при эксплуатации производственных помещений (в эту группу входят и офисы) более требовательны, чем для жилья.

Перед началом процедуры перевода квартиры в нежилой фонд ее собственнику нужно взвесить все "за" и "против". Поскольку обратное действие, как правило, оказывается гораздо более сложным.

Для собственников квартир, сдающих их под офисы и зарегистрировавшихся в ЖЭКах, отмена постановления КМУ №1029 грозит несколькими неприятными моментами. Во-первых, сейчас отсутствует возможность официально заключить новый или перезаключить старый договор аренды. Что, как правило, отпугивает солидных арендаторов и создает благоприятную атмосферу для мошенничества в этой области. Во-вторых, существует реальная опасность повышения коммунальных платежей, неуплата которых чревата отключением коммуникаций. В то же время сейчас, когда на рынке предложение офисов заметно доминирует над спросом, значительно повысить арендную плату будет проблематично. Но арендаторам, заключившим долгосрочные договоры, и собственникам этих "квартирных" офисов опасаться нечего. Реально ЖЭКи не в состоянии заставить арендодателя расторгнуть договор или вынудить собственника изменить способ использования жилья. А в случае попытки жилищно-коммунальной организации повлиять на право гражданина использовать принадлежащую ему собственность по своему усмотрению собственник может обратиться в суд.

© Сергей Танцюра (26.10.2000)