РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ - 2000
ОЦЕНКА И АНАЛИЗ СИТУАЦИИ

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, к концу 2000 года в Украине будет заключено сделок с жилой недвижимостью более чем на $3 млрд. Примерно столько же составлял годовой оборот и в 1999 году. Риэлтеры отмечают, что количество сделок вот уже почти три года остается на одном и том же уровне - 400-500 тыс. в год. Смещаются лишь "акценты" на рынке. Снизился спрос на дорогое жилье, НО УВЕЛИЧИЛСЯ на дешевое и НА ЖИЛЬЕ по средним ценам. Стало больше риэлтеров (в этом году украинский рынок недвижимости обслуживало около 50 тыс. маклеров различного ранга), но на 15-30% уменьшилось среднее количество сделок, заключенных одной риэлтерской компанией.

К концу тысячелетия большая часть риэлтеров смирилась с тем, что сделки с жилой недвижимостью надо заключать в нотариате, а не на биржах. По оценкам риэлтеров, в этом году в Киеве на биржах было заключено всего около 10% сделок с жилой недвижимостью. Для сравнения: в 1996-1997 годах в крупных городах на биржах заключалось до 80% сделок.

За биржами остался нежилой фонд - почти вся нежилая недвижимость в нынешнем году реализовалась через биржи.

По оценкам риэлтеров, в 2000 году произошел некоторый отток клиентов с вторичного рынка. Примерно 20-25% потенциальной клиентуры риэлтеров отдали предпочтение жилью в новостройках. Их соблазнили новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и в центре. Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и потому, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме. Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично.

Лидерами спроса на вторичном рынке квартир в 2000 году оставались однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По оценкам риэлтеров, в структуре спроса на долю однокомнатных и двухкомнатных квартир на украинском рынке жилья приходится 75-85% всех предложенных квартир. Повышение стоимости коммунальных услуг снижает привлекательность многокомнатных квартир. Владельцы вынуждены их продавать, чтобы купить меньшие жилые площади.

ЦЕНЫ

Нынешний год показал, что стабилизация цен на недвижимость, о которой говорили риэлтеры в прошлом году, не состоялась. Квартиры в 2000 году продолжали дешеветь, правда не с такой скоростью, как это происходило 2-3 года назад. К тому же разное жилье дешевело по-разному (в зависимости от региона и отдаленности центра города). Сегодня риэлторы выделяют четыре основные регионально-ценовые группы недвижимости.

1 группа - КИЕВ. Глобальное падение цен на недвижимость не обошло и его. Впрочем, в столице Украины по-прежнему самые высокие цены на квартиры. В среднем, киевская недвижимость дороже, чем в других крупных городах, в 2-2,5 раза. Еще весной прошлого года на одном из очередных сборов столичных риэлтеров специалисты прогнозировали, что падение цен на жилье приостановится к осени 1999 года. Особенно интересной была мысль, что если об этом дружно заговорят все риэлтеры, то так и произойдет. Но цены не остановили своего падения, и квартиры продолжали дешеветь до сентября 2000 года. С меньшей скоростью дешевели квартиры в центре города. По оценкам риэлтеров, по сравнению с 1999 годом они подешевели примерно на 10-12%. Разброс цен довольно велик, но в среднем однокомнатные "центровые" квартиры можно купить за $8-30 тыс. (в зависимости от площади, планировки, расположения и пр.), двухкомнатные - $10-85 тыс., трехкомнатные - $ 15-150 тыс. Вместе с тем киевские риэлтеры отмечают, что сегодня купить хорошую квартиру в центральных районах столицы практически невозможно. Все хорошее уже разобрано, а с проблемными квартирами не хочется связываться ни покупателю, ни маклеру.

Однокомнатные квартиры поближе к центру продаются сегодня по $6-16 тыс., двухкомнатные от $9,5 тыс. до $25 тыс., трехкомнатные - от $13 тыс. до $40 тыс.

А вот в "спальных" районах столицы на окраинах жилье подешевело на 15-20% по сравнению с 1999 годом. Например, на Виноградаре, Троещине, Отрадном, Сырце, Минском массиве продавцы выставляют однокомнатные квартиры на продажу по цене от $5 тыс. до $9 тыс. Еще 2 года назад за такие деньги можно было приобрести разве что комнату в коммуналке или "гостинку".

2 группа - КРУПНЫЕ ОБЛАСТНЫЕ ЦЕНТРЫ. В крупных областных центрах картина на рынке недвижимости очень схожа с киевской. В этих городах также наблюдается значительный разрыв между минимальными и максимальными ценами предложения квартир к продаже на вторичном рынке. Наиболее показателен в этом отношении вторичный рынок квартир в центральных городских районах, в которых наряду с фешенебельными многоквартирными апартаментами стоимостью от $45 тыс. выставляются на продажу квартиры в старых, преимущественно одно- и двух- этажных домах с частичными удобствами или полным их отсутствием за $3-5 тыс. По наблюдениям специалистов Львовской ассоциации участников рынка недвижимости , темпы снижения цены на 1 кв. м в многокомнатных квартирах выше, чем в 1- и 2-комнатных. Примерно такая же картина и в других крупных областных центрах Украины.

3 группа - НЕБОЛЬШИЕ ОБЛАСТНЫЕ ЦЕНТРЫ. В этих городах риэлтеры отмечают "вялотекущие" процессы на рынке недвижимости. Квартиры в небольших областных центрах в среднем на 20-25% дешевле, чем в крупных городах (табл. 3). Как и в 1999 году, в каждом областном центре Украины наиболее престижными и привлекательными для проживания считаются центральные городские районы. И хотя с утверждением о высоких потребительских характеристиках этого жилья далеко не всегда можно было согласиться, обеспеченные люди в 60 случаях из 100 предпочитают квартиры в центре города. Стабильный спрос на такое жилье делает его самым дорогим товаром на вторичном рынке жилья, расположенного в центральных городских районах, цены на него оказались самыми стойкими.

4 группа - НЕБОЛЬШИЕ ГОРОДА. В малых городах по сравнению с прошлым годом риэлтеры отмечают падение цен на 25-30%. А в небольших городках и "вымирающих" шахтерских населенных пунктах - на 40-50%. Нельзя однозначно говорить о том, что во всех небольших городах недвижимость не пользуется спросом и продается за бесценок. Безусловно, квартира в пригороде Киева будет пользоваться большим спросом, нежели в отдаленном или же в экономически "умирающем" населенном пункте. Например, однокомнатная квартира в Фастове выставляется на продажу примерно за $4 тыс., а такая же квартира в Краснодоне - за $0,5-1 тыс.

КOМИССИОННЫЕ

Практически на прежнем уровне осталась сумма, которую риэлтеры берут за свои услуги. На протяжении нескольких лет комиссионные колеблются от 3% до 5% стоимости продаваемого объекта (в зависимости от региона). Но некоторые региональные риэлторы в период затишья на рынке все чаще предлагают клиенту фиксированную сумму за оказанные услуги - например, $50-100 за сделку. И для многих 5% стоимости остается заоблачной суммой. В 2000 году на рынке появилось больше так называемых "самостоятельных маклеров", работающих самостоятельно или же приплачивающих агентству недвижимости небольшой процент за "крышу". Не для всех из них маклерство - единственное и основное занятие. Часть "маклерует" от случая к случаю. Такая риэлтерская братия имеет среднемесячный доход в пределах $100-15-. Заметно поубавилось в рекламных изданиях объявлений о наборе на работу маклеров. Рынок насытился специалистами. В условиях высокой конкуренции нередки ситуации, когда на одну квартиру выходит несколько маклеров. И им приходится делить между собой комиссионные. Чтобы избежать встреч с "союзниками", агентства недвижимости стараются взять на крючок клиента эксклюзивным договором. По оценкам риэлтеров, в нынешнем году количество таких договоров во многих компаниях выросло почти в 2 раза по сравнению с 1999 годом. По-прежнему в подавляющем большинстве случаев риэлтерские услуги оплачивает покупатель.

ДОПОЛНИТЕЛЬНІЙ БИЗНЕС

Несколько изменились в этом году и наклонности риэлтеров в отношении дополнительного бизнеса. Ремонтные работы, дизайн помещений и перевозка мебели, по мнению многих руководителей агентств недвижимости, не оправдывают себя. Как правило, клиенты стараются самостоятельно решить данную проблему - без привязки к конкретному агентству. Риэлтер-2000 отдает предпочтение более "тонкому" дополнительному занятию. Это юридические, консалтинговые оценочные услуги, управление недвижимостью. По мнению риэлтеров агентства недвижимости, работающие на рынке не один год, не спешат развивать дополнительные направления бизнеса, а часть вновь образованных агентств является структурными подразделениями фирм, не связанных напрямую с оказанием консалтинговых и информационных услуг. В 2000 году, по крайней мере на киевском рынке, заработало страхование сделок с недвижимостью.

ПОКОЙ ИМ ТОЛЬКО СНИТСЯ

На протяжении 2000 года глобальных потрясений на рынке недвижимости не происходило. Хотя примерно с 1995 года рынок недвижимости периодически переживал всевозможные встряски. Это и борьба между нотариатом и биржами, и проталкивание проекта Закона о риэлтерской деятельности. Если с биржами на сегодняшний день ситуация более-менее ясна, то принятие собственного закона пока остается нерешенной проблемой. Чтобы хоть как-то очистить ряды от маклеров, которые "роняют тень" на облик честного риэлтера, с декабря этого года Ассоциация специалистов по недвижимости Украины начинает работу по проведению добровольной сертификации риэлтеров и риэлтерских фирм - членов организации. По мнению организаторов, такая акция будет способствовать уменьшению количества черных маклеров, так как "клиент разумный" будет обращаться в первую очередь к сертифицированному специалисту.