ПРИВАТИЗАЦІЯ ГОРИЩ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ. АНОМАЛІЇ.

Якщо ви плануєте здійснити інвестицію в нерухомість містa Києвa, ви мабуть чули про те, що є можливість приватизувати горище в житловому будинку. Для багатьох людей така можливість виглядає досить привабливо. Дійсно, якщо ви купуєте приміщення на верхньому поверсі, потім приватизуєте горище, ви маєте двоповерхове приміщення. Багато людей, як місцевих, так і приїзжих, розглядають таку можливість як досить практичну інвестицію. Дійсно, це не погана операція, але вона грунтується на презумпції, що вартість купівлі плюс реновації горища буде меншою, ніж купівля іншого приміщення замість горища.

Деякі купують приміщення на верхньому поверсі з наступною орендою горища, що розташоване зверху. З точки зору витрат такая операція виглядає зручною. Але в данному випадку ми говоримо про право оренди, а не про набуття права власності. Хоч в нормальних договорах оренди горища сказано, що орендар має першочергове право купівлі орендованого горища. Але право власності є правом власності, і тим воно й відрізняється від прав орендаря або права першої покупки.

В цій статті ми спробуємо прояснити природу приватизації горищ. Важливо мати уявлення про порядок приватизації, щоб сформувати ідею про вартість цієї операції. Порівнюючи вартість приватизації горища з вартістю набуття звичайної квартири легше прийняти рішення про інвестицію.

Юридично, житлова квартира, що належить людині, є об"ємом зі стінами, де структура (підлога, стіни, комунікації) і площі загального користування (підвал, сходи, горища) вважаються такими, що належать муніципалітету. Тому, якщо ви бажаєте приватизувати горище вам треба мати справу з його власником, тобто міською владою.

Основний нормативний акт, що стосується приватизації горищ є Розпорядження № 273 від 07.03.97. "Про порядок перетворення горищ і їх преребудови на мансарди" прийняте головою Київської міської державної адміністрації Олександром А. Омельченком. Далі послідував ланцюг нормативних актів, що регламентують різні стадії проходження цієї процедури (процедура конкурсу, процедура затвердження, будівельні роботи і т.п.).

1. Чи дозволяє закон приватизацію будь-яких горищ?

Відповідь - ні. Причина в тому, що Київська міська адміністрація періодично затверджує перелік житлових будинків, в яких горища можуть бути приватизовані (параграф 1.2 Інструкції "Про Київську конкурсну комісію і порядок відбору інвесторів і підрядчиків для фінансування і будівничих робіт по перетворенню горищ на мансарди").

2. Чи означає приватизація горища, що ви сплачуєте певну кількість грошей до міської влади і отримуєте право власності на це горище?

Відповідь - ні. І за цієї причини вам треба бути обережним, приватизація горища не означає його купівлю від власника, тобто міської адміністрацїї. Приватизація здійснюється із застосуванням схеми так званого інвестиційного контракту. Ця схема вперше з"явилася відносно будинків. Суть полягає в тому, що інвестор укладає контракт з міською адміністрацією (МА), інвестор приймає на реконструкцію приміщення, яке належить МА, а остання, зі свого боку, приймає на себе зобов"язання передати інвестору право власності на певну частину будинку після закінчення реконструкції. Фокус в тому, що МА передає право власності тільки після повної реконструкції будинку. Так, якщо інвестор починає реконструкцію і потім йому бракує грошей з якоїсь причини, він не одержує нічого, так як він не закінчив будівництво. МА не несе ніякого ризику, це "беспрограшна ситуація". Таким чином ми маємо своєрідну бартерну операцію, де реконструкція обмінюються на частину об"єкту нерухомості. Головний ризик для інвестора полягає в наступному: протягом того часу, коли інвестор почав фінансування реконструкції, але її не закінчує, він попадає в ситуацію, коли він платить гроші за ніщо, тобто ніякої нерухомості не одержує. А як ви напевно знаєте, період реконструкції повний усяких ризиків, викликаних причинами, які неможливо проконтролювати (правові питання, бюрократичні проблеми і т.п.) Взагалі, західні інвестори не вважають схему інвестиіційного контракту привабливою.

Стосовно горищ МА застосовує ту ж саму схему. Інвестор платить за реновацію горища і отримує право власності на певну його частину після того, як реноваційні роботи закінчено. Таким чином, це така ж схема з її перевагами та недоліками.

3. Чи кожна людина має право приватизувати горище?

Відповідь - ні. Для того, щоб набути права на приватизацію горища ви маєте стати переможцем конкурсу інвестиційних проектів.

4. Хто організовує конкурс?

Міська адміністрація створила спеціальний орган - так звану конкурсну комісію.(Комісія). Функції Комісії полягають в проведенні конкурсу проектів і відборі

a) Інвестора
b) Генерального підрядника.

Крім того, при Київській інвестиційній агенції організовано відділ, який має назву "Виконавча група міської конкурсної комісії". Роль останньої зводиться до підготовки проектів для розгляду Комісією.

5. Хто має право брати участь в тендері?

Будь-яка фізична або юридична особа, як вітчизняна, так і іноземна.

6. Який загальний порядок провoдження тендеру?

1) Міська адміністрація приймає рішення дозволити приватизацію горища конкретного будинку.
2) Виконавча група готує інвестиційний проект, який вміщує основні умови інвестиції, тобто те, які реноваційні роботи мають бути проваджені та яка частина горища має перейти до інвестора.
3) Міська конкурсна комісія офіційно оголошує конкурс через засоби масової інформації, повідомляючи основні його умови.
4) Інвестор, що має намір приватизувати горище, повинен офіційно звернутися до Комісії, заплатити збір за участь в конкурсі (850 гривень) і надати свої пропозиції щодо реалізації інвестиційного проекту.
5) Комісія розглядає кожну заяву керуючись такими критеріями:
- Сума грошей, яку інвестор зобов"язується інвестувати протягом визначеного періоду часу
- Яка сама частка перейде у власність інвестора
- Додаткові зобов"язання, які приймає на себе інвестор для того, щоб проект був реалізований
- Період реалізації проекту
- Зобовязання, які інвестор приймає на себе, щодо його внесків в економічний і соціальний розвиток міста.
Комісія може застосовувати додаткові критерії щодо вибору інвестора. Рішення приймаються простою більшістю голосів членів Комісії

7. Що трапляється після того, як вибраний інвестор?

1) Після оголошення перемоги того чи іншого інвестора, протягом одного тижня він повинен сплатити внесок на так званий розвиток міста, точна сума якого визначається в кожній окремій ситуації. Методи, за якими ця сума визначається є нечіткими і надають досить широкі можливості посадовим особам міської адміністрації.
2) Протягом 30 днів після оголошення результатів конкурсу, переможець має укласти інвестиційний контракт з міською адміністрацією.
3) Після виконання двох вищенаведених умов інвестор має право здійснювати обумовлену реновацію.

8. Які основні стадії реновації?

1) Підготовка проекту;
2) Погодження;
3) Будівельні роботи.

Якщо Ви знайомі з ареною, на якій розвивається дія всього, що пов"язано із нерухомістю, ви зрозумієте, що ці три стадії не такі прості, якими вони здаються на папері. Феноменально, скільки все це вимагає грошей, часу та зусиль.
Таким чином, якщо у вас є задумка спроби інвестування в приміщення на горище, ви повинні взяти до уваги наступні фактори: