тел. : +38 044 289-39-49
факс:+38 044 284-35-61
e-mail: info@teren.kiev.ua

01033, Украина, г. Киев
ул. Шота Руставели, 20б, офис 24
skype: teren.plus

Київський час

RSS
Квартири подобово
без комісії
Оренда квартир без комісії
вул. Прорізна, 19

вул. Прорізна, 19 Код об’єкта: # 7935 Кількість кімнат 2 Ціна: 17000 грн переглянути


вул. Софіївська, 8

вул. Софіївська, 8 Код об’єкта: # 7709 Кількість кімнат 2 Ціна: 18000 грн переглянути


вул. Софіївська, 1

вул. Софіївська, 1 Код об’єкта: # 7708 Кількість кімнат 2 Ціна: 18000 грн переглянути


 вул. Дарвіна, 8

вул. Дарвіна, 8 Код об’єкта: # 7687 Кількість кімнат 2 Ціна: 23000 грн переглянути


Офіс в Оренду
 вул. Дарвіна, 6

вул. Дарвіна, 6
Код об’єкта: # 8736
Кількість кімнат: 6

переглянути пропозицію

ЗАКОНОТВОРЧИЙ ПРОЦЕС РЕЄСТРАЦІЇ НЕРУХОМОСТІ: НОВА ЕРА НА УКРАЇНСЬКОМУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Проблема, повязана з документами, що підтверджують право власності на об’єкти нерухомості, завжди була однією з найважливіших та одночасно найскладніших проблем для кожного, хто займається нерухомістю в Україні.

Проблема, повязана з документами, що підтверджують право власності на об’єкти нерухомості, завжди була однією з найважливіших та одночасно найскладніших проблем для кожного, хто займається нерухомістю в Україні. З точки зору західного бізнесу, практика, коли держава не має механізму забезпечення права власності на об’єкти нерухомості, може бути названа більш ніж просто ризикованою. Сьогодні в Україні держава не бере на себе зобов’язання гарантувати дійсність документів на право власності. На рівень купівлі-продажу квартир не має значного впливу той факт, що держава не гарантує безпеку функціонування цього ринку, хоча законодавчо таке забезпечення передбачене; тому право власності забезпечується альтернативними методами. На відміну, стабільність ринку купівлі-продажу будівель (як житлового, так і не житлового фондів) значно підірвана тим фактом, що держава не виконує роль гаранта права власності. Особи, що інвестували значні кошти в купівлю будівель або неправильно зрозуміли юридичну роль Бюро Технічної Інвентаризації (досить поширена думка, що такі бюро є аналогом реєстру земель в західних країнах), недооцінили юридичні наслідки того, що держава не несе відповідальності за підтвердження легальності права власності. Відсутність системи державної гарантії права власності на нерухомість створює численні проблеми для власників. Суперечки щодо права власності, зокрема з міською владою, бюрократичні проблеми, девальвація власності, перешкоди для продажу або здачі нерухомості в оренду, а також одержання позики під заставу нерухомості і т.п. Навіть не треба наголошувати, що відсутність вищевказаної системи не дозволяє реально очікувати довгострокових інвестицій на ринку нерухомості.

Зараз держава не забезпечує легальності права власності. Однак, очікується, що в майбутньому ситуація може покращитися.

Це припущення базується на трьох проектах закону про реєстрацію права власності на нерухомість. Один з проектів, а саме проект Закону "Про реєстрацію прав на об’єкти нерухомості" від 26 березня 1999 р. був підготований підкомісією економічного законодавства Верховної Ради (п. Ткаленком і п. Хмельовим, депутатами Верховної Ради). Також існує проект Закону "Про реєстрацію прав на об’єкти нерухомості" від 18 червня 1999 р., розроблений Кабінетом Міністрів (Міністерством Юстиції). Третій проект закону був підготований п. Шмідтом і п. Ромовською, депутатами Верховної Ради.

Два головних проекти - Кабінету Міністрів і Парламенту не повинні були б, але вступили в протиріччя. Незважаючи на те, що обидва проекти мають одну мету - впровадити систему реєстрації права власності на нерухоме майно, вони відрізняються стосовно того, хто має бути уповноважений реєструвати право власності і як це буде виконуватись. Указом Президента "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно" від 16 червня 1999 р. було зроблено спробу запровадити систему державної реєстрації (в подальшому - система реєстрації). Зміст цього Указу повністю базувався на проекті Кабінету Міністрів. Верховна Рада неприхильно поставилась до запропонованого проекту і 7 липня 1999 р. прийняла Постанову № 837-ХIV, згідно якої проект Кабінету Міністрів був відхилений. Тому Указ Президента, що грунтувався на проекті кабінету Міністрів, не вступив в дію. Того ж дня Верховна Рада прийняла Постанову № 838-XIV від 7 липня 1999 р., в якій було вказано, що парламентський проект Ткаленка-Хмельового (який на той час пройшов перше читання) визнається основним і, таким чином, проекти Кабінету Міністрів і Шмідт-Ромовської стали другорядними. Крім того, за Постановою Верховної Ради № 838-XIV, проект Ткаленка-Хмельового повинен переопрацьовуватись із врахуванням положень проекту Кабінету Міністрів і Шмідт-Ромовської, в результаті, новий проект Закону має бути представлений для другого читання. Непросто прокоментувати причини, чому проекту Ткаленка-Хмельового було надано перевагу над проектом Кабінету Міністрів. Кожен проект має свої переваги та недоліки. Тож, давайте проаналізуємо обидва проекти.

Нижче ми будемо посилатися на парламентський проект Ткаленка-Хмельового, як на проект (П), а на проект Кабінету Міністрів, як на проект (КМ).

За своїм обсягом проект (КМ) на 50% більший, ніж проект (П). Якщо розглядати юридичні методи, тобто методологію правових норм, проект (КМ) підготовано більш професійно, що й не дивно, оскільки Міністерство Юстиції має кращих фахівців з правової експертизи. Власне кажучи, визначення і терміни в проекті (КМ) точніші і юридично коректніші. Що стосується термінології і правових норм, то проект (КМ) більше наближений до міжнародного досвіду, ніж проект (П).

Стосовно юридичного змісту проектів, ми б підкреслили два концептуальних питання, які відрізняють ці два проекти.

Преамбула проекту (П) наголошує: "Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади державної реєстрації прав на об’єкти нерухомого майна за умов розвитку ринку нерухомості і рівності різних форм власності". Преамбула проекту (КМ) наголошує: "Цей Закон регулює відносини в галузі державної реєстрації прав на нерухоме майно і направлений на забезпечення визнання і захист державою таких прав, забезпечення умов функціонування ринку нерухомості, а також заохочення інвестицій". Як ви бачите, проект (П) не робить наголосу на факторі захисту прав. На нашу думку це є одним із концептуальних недоліків проекту (П). Можна було б ставитись до цього тільки як до помилки в преамбулі, а не як до концептуального недоліку, якби не визначення терміну "державна реєстрація прав на нерухоме майно" в першому і в другому проектах. В статті 2 проекту (П) державна реєстрація прав на нерухоме майно визначена як внесення в державний реєстр даних про об’єкт нерухомості, власника, а також набуття, обмеження і припинення прав на цей об’єкт.

В статті 2 проекту (КМ) державна реєстрація прав на нерухомість визначена як офіційне визнання і підтвердження з боку держави набуття, обмеження, передачі або припинення прав на нерухомість, що супроводжується внесенням даних про таке право до державного реєстру. Порівнюючи ці два визначення, ми знаходимо позитивні моменти проекту (КМ) в тому, що концептуально він побудований на принципі державної реєстрації як державного захисту. Це означає, що при реєстрації прав А на нерухоме майно Б держава офіційно визнає, що А є власником майна Б і бере на себе зобов’язання забезпечити, щоб всі треті особи також визнали право А на майно Б. В проекті (П) цей важливий аспект не наголошений. За концепцією проекту (П), державна реєстрація прав на нерухомість має природу більш технічну та інформаційну, ніж правову (як наприклад Бюро Технічної Інвентаризації зараз). В проекті (П) немає зв’язку між реєстрацією та відповідальністю держави за забезпечення прав власності. Якщо виділити юридичне ядро визначення реєстрації прав згідно з обома проектами, різниця очевидна. За проектом (П) реєстрація здійснюється заради самої реєстрації, тобто внесення даних з метою збирання та систематизації. В той же час, в проекті (КМ) автори, хоча б концептуально, відобразили реальну природу державної реєстрації прав на нерухомість, яка полягає в тому, що держава гарантує законність таких прав і зобов’язується їх захищати.

2) Інше питання - орган, уповноважений провадити державну реєстрацію, інакше кажучи, хто буде реєструвати права на нерухомість. Це, певною мірою, політичне питання. За проектом (КМ) органом, уповноваженим на реєстрацію прав на нерухомість є Агенція Реєстрації Прав, що є підрозділом Міністерства Юстиції. Агенція має підрозділи згідно з адміністративним поділом - в районах, містах, районах міста. Щоб отримати сертифікат реєстратора, особа повинна бути громадянином України, мати вищу юридичну освіту, пройти шестимісячне стажування та скласти кваліфікаційний іспит. На посаду голови підрозділу Агенції може бути призначена особа з, щонайменше, трьохрічним досвідом. Призначення здійснюється Міністром Юстиції. Реєстратори є державними службовцями. Голова Агенції є заступником Міністра Юстиції. В той же час, за проектом (П) уповноважений орган - це Бюро Реєстрації Прав, що є підрозділом Державного Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Бюро має свої підрозділи на регіональному рівні. За проектом (П), щоб отримати сертифікат реєстратора, особа повинна мати вищу освіту та скласти кваліфікаційний іспит. Таким чином, з одного боку ми маємо Міністерство Юстиції, а з іншого - Державний Комітет з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Чому ж ці два різних органи повинні сперечатися за можливість реєструвати право власності на нерухомість? Відповідь класична - гроші та вплив. Виникає наступне питання: а що ж краще для власника нерухомості? Можна проаналізувати. Давайте почнемо з проекту (П). В основному, Бюро Реєстрації Прав та його підрозділи будуть створені на базі існуючих Бюро Технічної Інвентаризації шляхом розширення функцій і повноважень останніх. Існуючі БТІ за своїми функціями більш за все наближаються до того органу, який пропонується створити (хоч подібний не означає той самий). БТІ реєструють і мають більш-менш кваліфікований персонал. Таким чином, перетворення БТІ в Бюро Реєстрації Прав було б найбажанішим, якби не одна проблема. Справа в тому, що зараз БТІ є установою, підлеглою міській державній адміністрації і Державному Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Проект (П) не пропонує перетворити БТІ на Бюро реєстрації, це має бути новий орган, представлений на регіональному рівні при міських радах. Це означає, що Бюро Реєстрації Прав функціонує при міських радах і підпорядковане Державному Комітету, тобто тим, чим є зараз БТІ. Стаття 11 проекту (П) пропонує, щоб голова Бюро Реєстрації Прав призначався на посаду головою відповідної міської адміністрації за погодженням Голови Державного Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. З цього ми можемо зробити висновки, що проект (П) пропонує щоб міські адміністрації мали значний вплив на орган, уповноважений здійснювати реєстрацію прав власності, а голова цього органу призначається головою міської адміністрації. І хоч Бюро Реєстрації Прав підлягає Державному Комітету з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики, на місцях зберігається вплив міськадміністрації в тою ж мірою, як на БТІ зараз. А Державний Комітет з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики сам певним чином залежить від міської влади, бо загальні функції і політика Комітету реалізуються через міські адміністрації. Чи буде правильним, щоб орган, уповноважений на реєстрацію прав власності, залежав від міської влади? Ні, і основна причина в тому, що міські адміністрації є власниками більшості об’єктів нерухомості і найчастіше виступають стороною в суперечках, предметом яких є нерухомість. На практиці, важко очікувати, що орган, який реєструє права власності, підлеглий міській адміністрації, буде здійснювати свої функції на принципах рівності всіх власників, включно з міською владою.

Проект (КМ), хоча б формально не встановлює ніякої залежності Агенції від міської влади. Агенція і її підрозділи підпорядковані Міністерству Юстиції, голова Агенції і її підрозділів призначаються на посаду Міністром Юстиції. В звязку з тим, що Міністерство Юстиції має більше контактів з управлінням на місцях, воно має міцніші позиції, ніж Державний Комітет з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики. Ось чому, на наш погляд, орган реєстрації, що пропонується проектом (КМ), буде менш чутливим до впливу влади на місцях, яка є власником більшості об’єктів нерухомості. Також, на відміну від міської влади, Міністерство Юстиції не володіє такою великою кількістю нерухомості. Таким чином очікується, що Агенція з Реєстрації Прав буде менш політично залежною і тому більш об’єктивною.

Варто зазначити, що проект (КМ) забезпечує більш централізовану систему, яка буде ефективнішою для власників з позицій захисту їхніх прав.

З вищезазначеного видно, що з точки зору приватного власника, проект (КМ) є більш прийнятним. Важко сказати, чому проект Кабінету Міністрів не був прийнятий. На наш погляд, тут могло поєднатись два фактори:
- Для Верховної Ради могло бути принциповим дати зелене світло проекту, що підготованому одним з її підрозділів і відхилити проект, підготований органом, підлеглим Президентові. Слід пам’ятати, що друга половина 1999 року була дуже політично напруженою.
- Причиною могло стати лоббі міської влади і БТІ, представленного Державним Комітетом з Будівництва, Архітектури і Житлової Політики.

Той факт, що проект Верховної Ради зараз вважається основним, не означає, що він буде прийнятим в його нинішньому вигляді. Більш ймовірно, що він буде перероблений із врахуванням змісту проекту Кабінету Міністрів. В ході законодавчого процесу дуже важко уникнути боротьби між державними інституціями за політичний вплив. Хто візьме верх в цьому випадку - Державний Комітет Будівництва, Архітектури і Житлової Політики або Міністерство Юстиції - невідомо, але законотворці не повинні випускати з поля зору, що єдина мета цього закону - забезпечити стабільність права власності на нерухомість і захистити законних власників, незалежно від типу власності.

(18.10.2000)


Останні статті про нерухомість:
«Пункт призначення» (17.03.2008)
ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
ЗАКОН УКРАЇНИ «ПРО ІПОТЕКУ» НАРЕШТІ ПРИЙНЯТИЙ У ПЕРШОМУ ЧИТАННІ
ОРЕНДА ДЕРЖАВНОГО МАЙНА
Ціна житла - індикатор кризи
comments powered by Disqus Переглянути всі відгуки

Для власників нерухомості

Хочете вигідно здати в оренду або продати?

Заповніть форму,

або зв'яжіться з нами:
тел.: +38 (044) 289-39-49
e-mail: info@teren.kiev.ua
Skype: teren.plus

Управління нерухомістю

Шановні Власники нерухомості та Інвестори!
Скористайтесь послугами нашої досвідченої команди з УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ.
МИ допоможемо швидко ЗДАТИ в оренду Вашу квартиру чи офіс, забезпечимо максимальний прибуток.

детальніше

Фен-шуй будинка та квартири

Консультації досвідченого спеціаліста.

teren2@ukr.net

детальніше

Дошка оголошень

Робота

Запрошуємо на роботу ріелторів з досвідом роботи і з хорошим знанням англійської мови.
info@teren.kiev.ua

Шановні ріелтори,
Якщо у Вас є «ексклюзивні»
квартири в оренду в центрі Києва, наше агентство нерухомості допоможе вигідно і швидко
здати квартиру в оренду.
Команда «Терен Плюс»

Купимо офіс в центрі Києва

100-200 м2
info@teren.kiev.ua
+380 44 284 35 61

Купимо 1-3 кімнатну квартиру в центрі

Бажано в царському будинку після реконструкції.
sale@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Орендуємо будинок у Києві

200-500 м2. Євроремонт.
info@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 51

Орендуємо 3-4 кімнатну квартиру

У центрі Києва. Євроремонт.
apostolov@teren.kiev.ua
Терміново +380 44 289 39 49

Орендуємо квартиру

В центрі Києва.
150 - 200 м2, євроремонт
apostolov@teren.kiev.ua
+380 44 289 32 20

Прогноз погоды в Киеве » Украина
Підписатись на розсилку Відправити