тел. : +38 044 289-39-49
факс:+38 044 284-35-61
e-mail: info@teren.kiev.ua

01033, Украина, г. Киев
ул. Шота Руставели, 20б, офис 24
skype: teren.plus

Київський час

RSS
Квартири подобово
без комісії
Оренда квартир без комісії
вул. Прорізна, 19

вул. Прорізна, 19 Код об’єкта: # 7935 Кількість кімнат 2 Ціна: 15000 грн переглянути


вул. Софіївська, 1

вул. Софіївська, 1 Код об’єкта: # 7708 Кількість кімнат 2 Ціна: 20000 грн переглянути


вул. Межигірська, 3/7

вул. Межигірська, 3/7 Код об’єкта: # 7741 Кількість кімнат 2 Ціна: 18000 грн переглянути


вул. Саксаганського, 30Б

вул. Саксаганського, 30Б Код об’єкта: # 8557 Кількість кімнат 2 Ціна: 18000 грн переглянути


Офіс в Оренду
 вул. Дарвіна, 6

вул. Дарвіна, 6
Код об’єкта: # 8736
Кількість кімнат: 6

переглянути пропозицію

ЗАКОН УКРАЇНИ «ПРО ІПОТЕКУ» НАРЕШТІ ПРИЙНЯТИЙ У ПЕРШОМУ ЧИТАННІ

Ріелтори України на Закон «Про іпотеку» чекали з нетерпінням. Цей нормативний документ був вкрай потрібен у повсякденній роботі. Нарешті Закон пройшов обкатку у ВР. Можливо, нинішня сесія ВР зможе прийняти Закон «Про іпотеку» остаточно. Будемо сподіватись.

З історії створення Закону «Про іпотеку»

На сьогодні відносини щодо застави нерухомого майна регулює розділ II Закону «Про заставу», який було прийнято Верховною Радою 02.10.92 р. Вперше проект Закону «Про іпотеку» було внесено Кабінетом Міністрів на розгляд Верховної Ради 21.12.98 року. Після цього на розгляд ВР було внесено 2 альтернативних законопроекти з цього ж питання. Перший з них був запропонований народним депутатом Р. Шмідтом 08.02.99 р., а другий було внесено на розгляд ВР Президентом відповідно до пункту 4 розділу КУ "Перехідні положення" 15.06.99 р.

07.07.99 р. Верховна рада на пленарному засідання розглянула всі три альтернативні законопроекти, відхилила проект, запропонований Президентом. 09.03.2000 року Кабінетом Міністрів було внесено законопроект «Про іпотеку» у іншій редакції, який ВР і розглянула у першому читанні.

Як свідчить світовий досвід, одним із важливих елементів фінансово-господарського механізму країн з розвинутою ринковою економікою є застава нерухомого майна (іпотека), за допомогою якої гарантується виконання фінансових та інших зобов’язань суб’єктів ринкових відносин. Ефективність іпотеки як гарантії виконання зобов’язань обумовлена тим, що її предметом є найбільш цінне майно - нерухоме, зокрема земельні ділянки і все, що розташоване на них і тісно пов’язане з ними, тобто об’єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їхньому призначенню неможливе.

Іпотека є різновидом застави майна. Проте для неї характерні деякі особливості, які відокремлюють заставу нерухомого майна від застави іншого (рухомого) майна. По-перше, при заставі нерухомого майна останнє продовжує залишатись у володінні і користуванні його власника, тоді як при заставі іншого майна воно переходить у володіння і користування заставодержателя. По-друге, в силу специфіки нерухомого майна для нього встановлено особливий цивільно-правовий режим, який виявляється у юридичних процедурах його відчуження власниками на користь інших осіб, обов’язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно, його оподаткуванні, страхуванні тощо. У зв’язку з цим майже у всіх країнах світу механізм іпотеки є предметом окремих законодавчих актів.

В Україні іпотека як правова інституція втратила своє значення після того, як в 1917 році було ліквідовано приватну власність на землю, засоби виробництва, скасовано правовий поділ майна на рухоме та нерухоме, і своїм відродженням зобов’язана Закону України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 року (до цього предметом застави могли бути тільки житлові будинки, які належали громадянам на праві приватної власності).

Необхідність прийняття Закону України «Про іпотеку» викликана не лише економічними потребами сьогодення, але й передбачена проектом Цивільного кодексу, де зазначено про "спеціальні правила про окремі види застав, серед яких іпотека. Застава товарів в обороті, заклад, застава майнових прав та цінних паперів тощо, може встановлювати закон".

Закон «Про іпотеку» вкрай потрібен вже сьогодні

У зв’язку з поглибленням розвитку ринкових відносин в нашій країні неврегульованість іпотеки негативно позначається на стані фінансового механізму та інших складових економіки країни. У зв’язку з цим в Україні цілком необхідним і обгрунтованим є прийняття окремого закону, яким були б комплексно врегульовані всі аспекти застави нерухомого майна.

Проект складається з дев’яти розділів:

1. Загальні положення.
2. Особливості іпотеки земельних ділянок.
3. Особливості іпотеки окремих видів нерухомого майна.
4. Оформлення іпотеки.
5. Заставна.
6. Перехід прав за іпотечним договором.
7. Задоволення вимог заставодержателя за рахунок предмету іпотеки.
8. Припинення іпотеки.
9. Прикінцеві положення.
Законопроектом передбачено, що іпотека може виникати у звичайному порядку, тобто на підставі договору або закону з моменту її державної реєстрації.

Вперше в законотворчій практиці Уркаїни передбачено введення кількох видів іпотеки - звичайної, спільної, об’єднаної, іпотеки чужого майна, умовної іпотеки. Застосування різних видів іпотеки надає сторонам іпотечного договору можливість більш гнучко встановлювати умови договору і більш цілеспрямовано забезпечувати власні інтереси.

В проекті чітко визначено майно, що може бути предметом іпотеки. До нього віднесені земельна ділянка, в тому числі виділена в натурі, земельна ділянка, що належить на праві спільної часткової власності, житловий будинок, приміщення, квартира, частина житлового будинку, дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення, інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Закон створення спеціального іпотечного банку не передбачає

Автори законопроекту виходили з того, що під заставу можуть бути передані земельні ділянки, що належать на праві власності громадянам та юридичним особам. Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок, які відповідно до чинного законодавства не можуть бути передані у приватну власність громадянам та юридичним особам. Заставодержателями земельної ділянки можуть бути лише банки, що відповідають вимогам, встановленим Кабінетом Міністрів України і Національним банком України. Проектом не передбачено, що заставодержателем земельної ділянки може бути єдиний спеціалізований банк або ж спеціалізовані банки. Створення спеціалізованого банку в Україні, який буде займатися лише наданням кредитів під заставу нерухомого майна (під іпотеку), є недоцільним, оскільки це буде заважати мобільності діяльності банківської системи України, крім того, це потягне за собою низку інших проблем та буде суперечити антимонопольному законодавству. Покладення іпотечного кредитування на спеціалізовані банки є економічно невигідним для діяльності самих банків, оскільки такі банки будуть вузькопрофільними і нерентабельними, жоден банк в Україні не погодиться мати вузьку сферу діяльності.

Одним із важливих моментів, відображених в проекті Закону, є визнання господарської єдності земельної ділянки і побудованої на ній будівлі чи споруди. Це означає, що при передачі в заставу земельної ділянки, на якій розташовані будівлі чи споруди, разом із ділянкою в заставу передаються й зазначені будівлі чи споруди, якщо договором застави не передбачено інше. Якщо ж згідно з договором застави земельної ділянки розташовані на ній будівлі та споруди не є предметом іпотеки, то при зверненні стягнення на таку земельну ділянку заставодавець зберігає належні йому права на зазначені будівлі та споруди і набуває права обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки, яка необхідна для користування будівлями та спорудами у відповідності до їхнього призначення. Передбачено, що умови користування цією частиною ділянки визначає угода заставодавця та заставодержателя, а при недосягненні згоди - суд.

Заставодавець земельної ділянки залишається її власником і має право будувати на переданій ним в заставу земельній ділянці будівлі та споруди без згоди заставодержателя, якщо інше не передбачено договором застави. Проте, якщо в результаті такого будівництва знижується вартість земельної ділянки, останні мають право вимагати зміни умов договору застави, в тому числі і шляхом поширення права застави на побудовану будівлю чи споруду.

Принцип єдності земельної ділянки і розташованої на ній будівілі чи споруди проявляється і в тому, що в разі звернення стягнення і реалізації земельної ділянки, що є предметом іпотеки і на якій розташовані будівлі чи споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, до набувача цієї земельної ділянки переходять права і обов’язки заставодавця щодо назначених будівель і споруд. Таким чином, проект виходить з того, що застава земельної ділянки не повинна бути фактором, що стримує інвестиційну діяльність.

Що стосується застави житлових будинків і квартир, то в іпотеку можна передавати житлові будинки і квартири як ті, що належать заставодавцю на правах власності, так і ті, що стануть його власністю після укладення іпотечного договору.

Продаж заставленого будинку чи квартири з публічних торгів не є підставою для виселення новим власником заставодавця та членів його сім’ї, які проживають у цьому будинку, якщо інше не передбачено іпотечним договором, за наявності нотаріально посвідченної згоди заставодавця житлового будинку та членів його сім’ї на виселення, а також якщо житловий будинок чи квартира був заставлений за договором про іпотеку для забезпечення повернення кредиту, наданого на придбання чи будівництво цього житлового будинку чи квартири.

Особи, які проживають у житлових будинках (квартирах) на умовах договору найму (оренди) або інших підставах, передбачених законом, не підлягають виселенню у разі продажу заставленого житлового будинку (квартири) з публічних торгів. Раніше укладений з ними договір на право користування зберігає чинність для нового власника.

Згідно з законопроектом, заставу оформляють шляхом укладення іпотечного договору. Іпотека може бути проведена шляхом видачі заставної, до якої додають іпотечний договір. Складання і видача заставної не допускається, якщо предметом іпотеки є земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, іпотека забезпечує грошове зобов’язання, сума боргу за яким на момент укладання договору не визначена і не містить умов, які дозволяють визначити цю суму в даний момент часу. Таким чином, оформлення іпотеки заставною надає заставодержателеві більше гарантій щодо повернення вкладених коштів.

У країнах з розвинутою економікою функціонує повноцінний ринок заставних - один з найпотужніших сегментів фондового ринку, що є основним джерелом забезпечення ресурсами іпотечного кредитування. У чинному законодавстві України на сьогодні відсутнє власне поняття документа, що посвідчує права заставодержателя у іпотечному договорі.

Отже, потрібно, по- перше, закріпити такий документ, по-друге, законодавчо запровадити механізм обігу таких документів як одного з видів цінних паперів.

Окремим розділом проекту визначено перехід прав за іпотечним договором, уступка та поновлення прав за заставною, а також застава заставної.

Особливе місце в проекті відведено питанням задоволення вимог заставодержателя за рахунок предмету іпотеки. Таке задоволення може здійснюватись за рішенням суду або виконавчого запису нотаріуса.

Реалізацію предмету іпотеки проводить державний виконавець шляхом продажу з публічних торгів за місцем знаходження нерухомого майна.

Проектом встановлено процедуру реалізації предмету іпотеки через публічні торги. При цьому передбачено декілька особливостей реалізації переданих у заставу земельних ділянок. По-перше, земельні ділянки можуть бути реалізовані лише з публічних торгів. По-друге, проектом обмежено коло осіб, які можуть придбати заставлені земельні ділянки. До них віднесені тільки фізичні та юридичні особи України, які можуть мати земельні ділянки у власності відповідно до чинного законодавства, а також, територіальні громади та держава в особі відповідних органів. По-третє, придбані через публічні торги земельні ділянки сільськогосподарського призначення потрібно використовувати лише за їхнім цільовим призначенням, тобто для ведення сільського господарства.

Якщо публічні торги визнані такими, що не відбулися повторно, то предмет іпотеки на вимогу заставодержателя стає власністю останнього.

Реалізація заставленого нерухомого майна не є єдино можливою підставою для припинення іпотеки. Іпотека може бути припинена у зв’язку з виконанням основного зобов’язання, укладенням між заставодержателем а заставодавцем угоди про припинення іпотеки тощо. Реалізація заставленого майна через поблучні торги є крайнім заходом забезпечення інтересів заставодержателя.

Необхідно зазначити, що мета проекту Закону України - сприяння становленню іпотечної системи. Від закріплення іпотеки як самостійного інституту цивільного права до законодавчої регламентації і створення відповідної інфраструктури, яка буде обслуговувати іпотечний ринок.

Проектом Закону України «Про іпотеку» передбачено закріплення взаємовідносин між заставодавцем і заставодержателем через систему реєстрації іпотеки, що, безумовно, пожвавить інвестиційну діяльність, оскільки потенційні інвестори та кредитори матимуть можливість з достовірністю перевірити правовий статус майна, що запропоновано у заставу, та пересвідчитись у тому, що майно не переобтяжене боргами. Оскільки питання державної реєстрації прав на нерухоме майно потребує врегулювання окремим законодавчим актом, проект Закону містить відповідну норму щодо державної реєстрації.

З усього вищевикладеного випливає, що прийняття Закону України «Про іпотеку» надасть змогу активніше впроваджувати у життя іпотечне кредитування. Розвиток системи іпотечного кредитування здатний вивести Україну не лише з інвестиційної, але й з інфляційної кризи, відволікаючи кошти з поточного обігу у внутрішні заощадження. Окрім цього, розвиток іпотеки спроможний пом’якшити наслідки безробіття. Міцна територіальна прив’язка будівництва залучає у виробництво додаткові місцеві трудові ресурси. Кредитування під заставу нерухомого майна також сприяє мобільності трудових ресурсів через спрощення процедури відчуження та придбання нового житла.

Іпотечне кредитування має також велике значення безпосередньо для функціонування і підвищення стабільності та ефективності банківської системи. Світовий досвід свідчить про те, що іпотечне кредитування є перспективним напрямом діяльності, держава повинна бути зацікавлена у його розвитку.

Проект ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» має визначити загальні правові та економічні засади розвитку іпотеки в Україні з метою подолання економічної кризи та розширення соціальної бази реформ у суспільстві.

Під час роботи над проектом Закону «Про іпотеку» авторами були використані законодавчі акти, які регулюють питання іпотеки Казахстану, Литви, Латвії, Естонії, Німеччини.

© Володимир Ясинський, головний консультант Комітету ВР України з питань фінансів та банківської діяльності (26.10.2000)


Останні статті про нерухомість:
«Пункт призначення» (17.03.2008)
ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
ОРЕНДА ДЕРЖАВНОГО МАЙНА
Ціна житла - індикатор кризи
comments powered by Disqus Переглянути всі відгуки

Для власників нерухомості

Хочете вигідно здати в оренду або продати?

Заповніть форму,

або зв'яжіться з нами:
тел.: +38 (044) 289-39-49
e-mail: info@teren.kiev.ua
Skype: teren.plus

Управління нерухомістю

Шановні Власники нерухомості та Інвестори!
Скористайтесь послугами нашої досвідченої команди з УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ.
МИ допоможемо швидко ЗДАТИ в оренду Вашу квартиру чи офіс, забезпечимо максимальний прибуток.

детальніше

Фен-шуй будинка та квартири

Консультації досвідченого спеціаліста.

teren2@ukr.net

детальніше

Дошка оголошень

Робота

Запрошуємо на роботу ріелторів з досвідом роботи і з хорошим знанням англійської мови.
info@teren.kiev.ua

Шановні ріелтори,
Якщо у Вас є «ексклюзивні»
квартири в оренду в центрі Києва, наше агентство нерухомості допоможе вигідно і швидко
здати квартиру в оренду.
Команда «Терен Плюс»

Купимо офіс в центрі Києва

100-200 м2
info@teren.kiev.ua
+380 44 284 35 61

Купимо 1-3 кімнатну квартиру в центрі

Бажано в царському будинку після реконструкції.
sale@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Орендуємо будинок у Києві

200-500 м2. Євроремонт.
info@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 51

Орендуємо 3-4 кімнатну квартиру

У центрі Києва. Євроремонт.
apostolov@teren.kiev.ua
Терміново +380 44 289 39 49

Орендуємо квартиру

В центрі Києва.
150 - 200 м2, євроремонт
apostolov@teren.kiev.ua
+380 44 289 32 20

Прогноз погоды в Киеве » Украина
Підписатись на розсилку Відправити