qr code

тел. : +38 044 289-39-49
факс:+38 044 284-35-61
e-mail: info@teren.kiev.ua

01033, Украина, г. Киев
ул. Шота Руставели, 20б, офис 24
skype: teren.plus

Киевское время

RSS
Квартиры посуточно без комиссии
Аренда квартиры без комиссии
ул. Дарвина, 8

ул. Дарвина, 8 Код объекта: # 7687 Количество комнат 2 Цена: 14000 грн посмотреть


ул. Рейтарская, 25

ул. Рейтарская, 25 Код объекта: # 8891 Количество комнат 2 Цена: 12100 грн посмотреть


ул. Межигорская, 3/7

ул. Межигорская, 3/7 Код объекта: # 7741 Количество комнат 2 Цена: 11000 грн посмотреть


ул. Софиевская, 1

ул. Софиевская, 1 Код объекта: # 7708 Количество комнат 2 Цена: 14000 грн посмотреть


Офис в Аренду
ул. Дарвина, 6

ул. Дарвина, 6
Код объекта: # 8736
Количество комнат: 6

Посмотреть предложение

Неафишируемые нюансы схем покупки жилья в кредит могут существенно увеличить его конечную стоимость

Покупая квартиру в кредит, можно купить ее по той же стоимости, что и при 100%-ной предоплате, а можно - на все 60% дороже. Оптимальный выбор кредитной схемы во многом зависит от условий, которые не афишируются банками. Конечно, о них лучше иметь представление раньше, чем будет подписан кредитный договор.

Сегодня на рынке целевого жилищного кредитования (банкиры также допускают использование термина «ипотечное кредитование») в Киеве работают не более десятка банков, а собственно ипотечное кредитование заключается в выдаче кредита под залог покупаемой квартиры (дома).

На рынке первичного жилья банки работают совместно со строительными организациями. Основные операторы-тандемы рынка: банк «Аркада» - ХК «Киевгорстрой», «Правэкс-банк» (через КТ «Украинская лизинговая компания») - ГХО «Житло-Инвест», «Укрсоцбанк» - ПО «Познякижилстрой».

На рынке вторичного жилья, как правило, банки работают самостоятельно. Основные игроки - «Правэкс-банк», банк «Киев-Приват», «Приватбанк», компания «Ощад-житло» (и непосредственно Ощадбанк, который, правда, не работает по стандартной ипотечной схеме) и «Укрсоцбанк» (при содействии ГХО «Житло-Инвест»). Несмотря на то, что в последнее время в печатных СМИ появилось много рекламных объявлений различных агентств недвижимости о возможности купить жилье в кредит, количество игроков на рынке кредитования вторичного жилья не изменилось: на поверку оказалось, что все агентства направляют желающих приобрести квартиру в указанную выше пятерку банков.

Если обобщить основные условия кредитования физлиц разными банками под покупку жилья, то они следующие: максимальный срок кредита, как правило, не превышает 5 лет, минимальный первоначальный взнос - 30-40% от стоимости квартиры, процентная ставка по кредиту - не ниже 14% годовых в валюте и 10,5-26% годовых в гривне (исключение - лишь схема кредитования Ощадбанка, не предусматривающая первоначального взноса). На этом сходство заканчивается и начинаются нюансы, которые и должны определить выбор клиента в пользу того или иного банка (строительной компании) для покупки квартиры в кредит.

Участие в инвестиционных схемах снижает стоимость пользования кредитом при покупке на первичном рынке

Прежде всего существует два варианта приобретения жилья в кредит на первичном: покупка уже готовой квартиры (построенный и сданный в эксплуатацию дом) либо финансирование строительства квартиры через так называемую инвестиционно-кредитную схему (клиент берет кредит, отдает деньги строительной организации и начинает выплачивать кредит банку - с самого начала или во время строительства дома). По второй схеме работают «Киевгорстрой» с «Аркадой», а также «Познякижилстрой» и «Житло-Инвест» с «Укрсоцбанком». По первой, кроме них - «Киев-Приват», «Надра» и «Украинская лизинговая компания» (при содействии «Правэкс-банка»).

Для покупки готовой квартиры в кредит клиент должен заключить с банком два договора: кредитный и договор залога. Инвестиционно-кредитная схема предусматривает заключение трех - кредитного, договора залога имущественных прав на строящееся жилье и тройственного договора-поручительства со строительной компанией. Когда квартира будет готова (построена, и дом сдан в эксплуатацию), но кредит не погашен, клиент должен переоформить договор залога уже готового жилья. После этого клиент получает квартиру в «неполную» собственность. Это означает, что клиент может владеть и пользоваться квартирой, но не имеет права распоряжения ею (продать, сдать в аренду, подарить и оформить право наследования). Несколько отличен от указанных механизм Ощадбанка. По словам одного из специалистов кредитного отдела этого банка, для получения кредита физлицу необходимо отдать в залог сначала собственную квартиру. Затем в течение месяца - оформить покупку и право собственности на новую квартиру и переоформить залог на нее. Но у этой схемы есть бесспорные минусы: во-первых, она достаточно громоздка (клиент несет двойные расходы по оформлению квартир в залог, как минимум, за страховку), во-вторых, для ее реализации необходимо иметь «дополнительный» объект залога.

Покупка уже готовой квартиры в кредит (сроком на 5 лет при первоначальном взносе за квартиру 30-40% ее стоимости), по оценкам специалистов, обойдется примерно на 25-35% дороже, чем если бы вы оплатили всю стоимость квартиры сразу, без кредита. При этом расчеты действительны лишь для валютного кредита (с процентной ставкой в 14% годовых) без учета курсовых рисков. По гривневым кредитам процентная ставка значительно выше, поэтому номинально и удорожание квартиры будет ощутимее.

В инвестиционных схемах покупки жилья действует стандартное правило: чем раньше вы начали финансировать строительство дома, тем дешевле стоит 1 кв. м жилья. По словам управляющего Киевским филиалом «Укрсоцбанка» Григория Туника, «если клиент подписывает кредитный договор с банком в самом начале строительства дома, то общие расходы на приобретение жилья по нашей схеме колеблются на уровне покупки готового жилья. Получается, что квартира, даже с учетом выплаты процентов по кредиту, не дорожает». Это обусловлено тем, что по такой схеме строительная компания строит дом, сразу используя клиентские средства, что естественно снижает потребность в заемных средствах от банка.

Более пристального внимания заслуживает вопрос удорожания жилья в случае его покупки по схеме «Аркада» - «Киевгорстрой», которая предполагает беспрецедентно низкий процент - 10,5% годовых, а для вкладчиков банка «Аркада» - 10% годовых. Однако при этом расчетной валютой кредита является т. н. «ОдIн», специальная единица, к которой привязана стоимость 1 кв. м жилья, возведенного «Киевгорстроем». Курс «ОдIна» (определяется и время от времени пересматривается банком «Аркада») выражается в гривнях и привязан не только к официальному уровню инфляции, но и к цене стройматериалов. А такая привязка валюты кредита, как считают многие банкиры, в сегодняшних экономических условиях может привести к значительному удорожанию приобретаемой квартиры. Так, если официальный уровень инфляции в 2000 году составил 25%, то годовая суммарная ставка по кредиту в прошлом году могла быть не менее 35,5%.

За более долгосрочный кредит и низкий первоначальный взнос надо платить больше

В начале 2001 года на рынке кредитования физлиц под покупку нового жилья появился оператор, условия работы которого несколько отличаются от указанных банковских схем. Это командитное товарищество «Украинская лизинговая компания» («УЛК»), созданное двумя компаниями: «Некос» (риэлтер и оценщик) и «Евростиль-2000» (финансовое обеспечение). Командитное товарищество пошло по пути инвестирования строителей, в частности, ГХО «Житло-Инвест», используя кредитные ресурсы «Правэкс-банка». Для физических лиц главное отличие схемы, разработанной УЛК заключается в более длительном сроке кредитования (до 10 лет) и самом небольшом первоначальном взносе - 10% от стоимости квартиры.

Механизм осуществления схемы следующий. «Житло-Инвест» отписывает актами определенное количество своих квартир лизинговой компании, которая находит покупателей. Клиент, желающий приобрести жилье, становится вкладчиком «Украинской лизинговой компании» (по юридической терминологии - товарищ с неполной ответственностью, то есть отвечает только своим вкладом по обязательствам компании). Первый вклад клиента автоматически является первым взносом за квартиру. А компания своими активами гарантирует «Житло-Инвесту», что человек, заключивший с ним договор на покупку квартиры, выплатит всю ее стоимость. В начале «Житло-Инвест» оформляет право собственности на себя, а через год после вселения клиента в квартиру оформляет жилье на него. «Украинская лизинговая компания» берет валютный кредит в «Правэкс-банке» под 14% годовых, и эти же обязательства перекладывает на вкладчика. А комиссия КТ «УЛК» за посредничество составляет 5% от стоимости квартиры. По сути, это плата за более длительный срок кредита и незначительный первоначальный взнос.

Однако низкий первоначальный взнос и более длительный срок кредита - это палка о двух концах, поскольку общие затраты на покупку жилья возрастают с уменьшением первоначального взноса и увеличением срока кредита. Так, по данной схеме специалисты компании «Некос» посчитали, что если клиент сразу внесет 50% стоимости квартиры, то за 5 лет он переплатит всего около 20%, за 10 лет - около 30%. Если клиент вносит до 30% стоимости квартиры сразу и за 5 лет выплачивает рассрочку, то общая финансовая нагрузка на клиента составит 132-135% от стоимости квартиры с учетом разовых расходов. Другими словами, покупая квартиру в рассрочку, она дорожает на 32-35%. Купленная же в 10-летнюю рассрочку квартира дорожает на 52-58%. Если же клиент сразу внесет лишь 10% стоимости квартиры, то за 5 лет он переплатит около 40-45%, за 10 лет - все 60-70%.

На вторичном рынке банки кредитуют не более 50-60% фактической стоимости квартиры

Основная особенность рынка кредитования физлиц под покупку вторичного жилья заключается в том, что банки сами оценивают стоимость подобранной клиентом (с помощью риэлтера) квартиры. Что это означает для физлица, прокомментировал заместитель по финансам генерального директора компании «Некос» Александр Терушкин: «Когда банки работают на вторичном рынке, банк страхует свои риски по изменению стоимости квартиры путем 10-30%-ного занижения цены. И кредит выдается в размере 60-70% от стоимости квартиры, определенной банком. Реально клиент получит кредит лишь на 50-60% фактической стоимости квартиры. Это означает: если минимальный первоначальный взнос составляет 30%, а кредит - 50-60%, то на недостающие 10-20% увеличивается первичный взнос. Так что при покупке квартиры следует иметь в виду, что фактический первоначальный взнос будет выше минимального, декларируемого банком.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения банком заявления о предоставлении ипотечного кредита (на примере "Правекс-банка")

Анкета-заявление . Паспорт. Паспорт супруга(супруги). Справка о присвоении идентификационнго кода. Справка с места работы ( с указанием должности, юридического и фактического почтового адресов предприятия и контактных телефонов руководителей). Справка о доходах с места работы за последние 6 месяцев. Справка и психоневрологического диспансера.

Перечень документов по объекту недвижимости.

Правоустанавливающий документ. Справка характеристика из Бюро технической инвентаризации. Справка из ЖЭКа о прописанных лицах(ф-ма №3) Технический паспорт по объекту недвижимости. Ксерокопия паспорта(-ов) владельца(-ев) Решение опекунского совета(если в приватизации участвую несовершеннолетние). Свидетельство о рождении ребёнка(если в приватизации участвую несовершеннолетние). Источник: “Правэкс-банк”.

«Второстепенные» условия схем могут оказаться ключевыми при выборе банка

Зачастую плата за услуги банка процентами по кредиту не ограничивается, что банки не особенно афишируют. Банковские комиссионные и одноразовые расходы клиента, связанные с оформлением права собственности на квартиру, существенно колеблются от банка к банку и могут составить от 100 грн. до $800 и выше. Поэтому их сумма и объем покрываемых ими услуг (входит ли в них оплата услуг риэлтера и юридическое сопровождение сделки), механизм начисления платы за одноразовые услуги (процент от сделки или фиксированная величина) и процедура выплаты (сразу или частями) также являются весомыми факторами выбора схемы того либо иного оператора.

Самые большие одноразовые расходы для физического лица - у самого крупного оператора на вторичном рынке «Правэкс-банка». Например, если клиент получил кредит в размере $7000, то его расходы по оформлению всех необходимых договоров и документов (включая услуги банка, но исключая риэлтерские услуги) составят около 2900 грн.; при кредите в $10000 - около 3300 грн.; при $15000 - 4200 грн. и т. д.

Помимо одноразовых расходов, к значимым условиям схем жилищного кредитования следует отнести механизм выплаты процентов (ежемесячно или поквартально) и тела кредита. Например, по инвестиционно-кредитной схеме банка «Аркада» до введения дома в эксплуатацию клиент выплачивает только проценты, а после - равномерно ежеквартально начинает погашать кредит и проценты. Получается, что в течение 9-12 месяцев, пока строится дом, клиент вынужден платить проценты на всю сумму кредита, не имея возможности ее снизить.

Определенную роль в принятии решения о выборе банка-партнера может сыграть и срок рассмотрения заявки клиента на получение кредита, а также перечень необходимых для подачи в банк документов, который тоже может существенно отличаться.

Первоначально материал был опубликован в журнале «Компаньон» №10(214) от 12-16 марта 2001 года.


Последние статьи о недвижимости:
Налог на аренду: как сэкономить рантье?
Президент одобрил изменения в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество
Украинскому рынку недвижимости предрекают очередной «ценовой пузырь»
Украина вошла в тройку стран-лидеров по падению цен на жилье
Какие налоги на недвижимость нужно будет платить при новом Налоговом кодексе
Первый пошёл. Налог на недвижимость
Завтра вступит в силу закон о моратории на продажу земли
comments powered by Disqus Посмотреть все отзывы

Для владельцев недвижимости

Хотите выгодно сдать в аренду или продать?

Заполните форму,

или свяжитесь с нами:
тел.: +38 (044) 289-39-49
e-mail: info@teren.kiev.ua
Skype: teren.plus

Управление недвижимостью

Уважаемые владельцы недвижимости и инвесторы!

Воспользуйтесь услугой нашей опытной команды «УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ».

подробнее

Фэн-шуй дома и квартиры

Консультации опытного специалиста.

teren2@ukr.net

подробнее

Доска обьявлений

Работа

Приглашаем на работу риелторов с опытом работы и с хорошим знанием английского языка.
info@teren.kiev.ua

Купим 1-3-комнатную квартиру в центре

Можно без ремонта.
Желательно в царском доме после реконструкции.
sale@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Уважаемые риелторы,
Если у Вас есть «эксклюзивные» квартиры в Аренду в центре Киева, наше агентство недвижимости поможет выгодно и быстро сдать квартиру в Аренду
Команда «Терен Плюс»

Купим дом в частном секторе Киева

Дом до 500 м2.
Можно без отделки.
Участок 7-10 соток.
Недалеко от метро.
sale4@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Купим 2-3 комнатную квартиру с ремонтом

В центре Киева. Ремонт.
Средний этаж.
Можно с мебелью и техникой.
sale4@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 50

Арендуем дом в Киеве

200-500 м2. Евроремонт.
info@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Арендуем 3-4 комнатную квартиру в центре Киева

Ремонт. Срочно
apostolov@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Арендуем квартиру в центре Киева

150-250 м2, евроремонт.
apostolov@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Прогноз погоды в Киеве » Украина
Подписаться на рассылку Отправить