тел. : +38 044 289-39-49
факс:+38 044 284-35-61
e-mail: info@teren.kiev.ua

01033, Украина, г. Киев
ул. Шота Руставели, 20б, офис 24
skype: teren.plus

Киевское время

RSS
Квартиры посуточно без комиссии
Аренда квартиры без комиссии
ул. Шота Руставели, 26

ул. Шота Руставели, 26 Код объекта: # 8844 Количество комнат 1 Цена: 12000 грн посмотреть


ул. Прорезная, 19

ул. Прорезная, 19 Код объекта: # 7737 Количество комнат 2 Цена: 17000 грн посмотреть


ул. Софиевская, 1

ул. Софиевская, 1 Код объекта: # 7708 Количество комнат 2 Цена: 18000 грн посмотреть


ул. Прорезная, 19

ул. Прорезная, 19 Код объекта: # 7935 Количество комнат 2 Цена: 17000 грн посмотреть


Офис в Аренду
ул. Дарвина, 6

ул. Дарвина, 6
Код объекта: # 8736
Количество комнат: 6

Посмотреть предложение

Держи наследство

Продажа недвижимости по недействительной доверенности чревата ответственностью поверенного, а не доверителя. Притом что избежать возврата купленного достаточно сложно.

В последнее время в Украине появляется все больше способов сравнительно честных способов отъема денег и недвижимого имущества. На форуме ЛІГАБізнесІнформ активно обсуждался один из таких вариантов – продажа земли поверенным после смерти доверителя. При этом, что характерно, наследникам доверителя деньги от продажи переданы так и не были.

Если принять допущение, что у покупателя не было сговора с поверенным, то пострадавшими в данной ситуации будут он и наследники доверителя. Поэтому нелишне рассмотреть ситуацию с двух сторон. Итак, фабула: имеется владелец земли (либо другой недвижимости), который выдал доверенность на ее продажу другому лицу (в тексте статьи в отношении этого лица будет применяться термин «поверенный». - «СЕЙЧАС»). Однако до заключения сделки произошло непредвиденное – доверитель умер. Поверенного, впрочем, это не остановило, и он вместе с покупателем оформил у нотариуса договор купли-продажи.

Порядок действий со стороны наследников довольно прост – обращение в суд. Возможность для таких действий им предоставляет Гражданский кодекс, позволяющий обращаться в суд любым лицам, которые даже не являются сторонами сделки, в случае если договором нарушены их законные права и интересы. При этом надо требовать признания договора купли-продажи недействительным. В результате проданное имущество возвращается в состав наследственной массы и наследуется в общем порядке.

Однако здесь возможны сложности, связанные с недостатками законодательства. Например, Гражданский кодекс устанавливает, что право на недвижимость у наследников появляется с момента госрегистрации такого права. Оставляя в стороне существующую в этой норме путаницу в терминологии, надо сказать, что регистрация права возможна лишь после выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство. А по кодексу происходит это по истечении срока для принятия наследства, то есть через 6 месяцев после смерти наследодателя. И возникает ситуация, при которой недвижимость в течение этого срока вроде бы никому не принадлежит. Поэтому во избежание возможных неприятностей наследникам стоит сразу же по принятию наследства подавать нотариусу заявление о применении мер по охране наследственного имущества. После этого продать недвижимость, принадлежавшую наследодателю, до момента оформления свидетельства о праве на наследство по закону уже не удастся.

Если же такие меры запоздали, то в суде надо аргументировать свою позицию тем, что у представителя уже не было полномочий заключать сделку. Ведь Гражданский кодекс прямо предусматривает, что доверенность аннулируется с момента смерти доверителя. Есть, правда, одно исключение: продолжает действовать доверенность, необходимая для выполнения неотложных действий либо полномочий, невыполнение которых способно причинить вред интересам наследников доверителя. Но вряд ли продажа недвижимости может быть отнесена к таким действиям.

При этом ответчикам (каковыми будут и поверенный, и покупатель) опираться на то, что между покупателем и продавцом были договоренности до момента смерти последнего, особого смысла нет. Все тот же кодекс четко устанавливает, что договор, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма (в том числе и договор купли-продажи любой недвижимости), считается заключенным с момента нотариальной регистрации. Единственное исключение из этого правила возможно (да и то лишь по усмотрению суда) в случае, если между сторонами имелись письменные договоренности по всем существенным условиям и они полностью либо частично выполнили эти условия. То есть опасность для наследников (одновременно являясь палочкой-выручалочкой для покупателя) представляет лишь письменная договоренность по основным моментам посмертно оформленной сделки, датированная любым днем до момента смерти наследодателя, вкупе с подтверждениями начала выполнения сделки, например документами об уплате части цены покупателем.

Если же таких документов нет, то сделка, согласно Гражданскому кодексу, должна быть признана недействительной. Соответственно, недвижимость возвращается в наследственную массу, а покупатель должен получить обратно уплаченные деньги. Однако возможны варианты. Так, если основанием для признания договора недействительным будет определена ошибка (ни поверенный, ни покупатель не знали о смерти продавца либо поверенный знал об этом, но искренне считал, что это не мешает заключению сделки), то возмещение будет проходить по вышеуказанной схеме. В то же время, если будет выявлено наличие обмана (поверенный знал о смерти доверителя и невозможности заключения сделки, но не сообщил об этом покупателю), то обманувшей стороне придется возмещать нанесенный ущерб в двойном размере. Кроме того, обманутый будет вправе требовать возмещения морального ущерба. И вариант третий: наличие злонамеренной договоренности между поверенным и покупателем (оба знали о смерти доверителя и невозможности заключения договора, но пошли на это), при котором обе стороны несут солидарную ответственность перед наследниками.

Для покупателя ситуация с посмертной продажей, как видно, очень неприятна. Оставить за собой приобретенное имущество шансов у него мало. Ссылаться и доказывать свою добросовестность смысл есть только для того, чтобы избежать формулировки о злонамеренной договоренности и ответственности перед наследниками. Так что лучше еще перед покупкой лишний раз проверить все обстоятельства. Следовательно, при покупке недвижимости по доверенности стоит проверять также, жив ли доверитель.

Сделать это реальней всего через нотариуса, у которого есть Наследственный реестр. В его составе имеются наследственные дела, в которых, кроме прочих сведений, проставляется дата смерти наследодателя. Другое дело, что официально получить такие сведения может лишь ограниченный круг лиц – сами нотариусы, суд, прокуратура, а также органы дознания и следствия.

Но в принципе покупатель не обязан сам добывать эти доказательства. Вполне можно возложить такие действия на плечи поверенного. И заключать сделку лишь при наличии доказательств того, что доверенность имеет силу. Желательно также принять меры к тому, чтобы удостовериться в возможности возврата денег в случае, если поверенный все же пойдет на обман. Для этого надо удостовериться в платежеспособности самого поверенного. Правда, официальных способов сделать это в настоящее время не так уж много. Проверить можно лишь наличие у него недвижимости, автомобиля либо другого транспортного средства и сложнее - банковских счетов и вклада.

Поэтому если покупателю приходит извещение о подаче иска наследниками доверителя, то ему стоит (в случае отсутствия письменных свидетельств достижения договоренностей по существенным условиям и начала их выполнения при жизни продавца) готовиться к подаче иска к поверенному о возмещении нанесенного ущерба с обязательным ходатайством об аресте его имущества.

ГЛАВНОЕ В ситуации с посмертной продажей недвижимости по доверенности от наследодателя отечественное законодательство на стороне наследников. С высокой долей вероятности они могут рассчитывать на то, что суд признает договор недействительным. Единственное исключение по закону – наличие письменных прижизненных договоренностей по всем существенным условиям соглашения и действий, направленных на их выполнение. В остальных же случаях это означает, что недвижимость будет возвращена в состав наследственной массы и позже передана наследникам. А покупатель может рассчитывать лишь на возврат заплаченных денег и компенсацию нанесенного ущерба от поверенного (а не от наследников) и лишь при условии, что подтвердит свое незнание о невозможности заключения такого договора. Правда, придется доказать, что об этом было известно поверенному – в таком случае размер компенсации удваивается.

Материал с сайта агент.юа 02.04.2007


Последние статьи о недвижимости:
Налог на аренду: как сэкономить рантье?
Президент одобрил изменения в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество
Украинскому рынку недвижимости предрекают очередной «ценовой пузырь»
Украина вошла в тройку стран-лидеров по падению цен на жилье
Какие налоги на недвижимость нужно будет платить при новом Налоговом кодексе
Первый пошёл. Налог на недвижимость
Завтра вступит в силу закон о моратории на продажу земли
comments powered by Disqus Посмотреть все отзывы

Для владельцев недвижимости

Хотите выгодно сдать в аренду или продать?

Заполните форму,

или свяжитесь с нами:
тел.: +38 (044) 289-39-49
e-mail: info@teren.kiev.ua
Skype: teren.plus

Управление недвижимостью

Уважаемые владельцы недвижимости и инвесторы!

Воспользуйтесь услугой нашей опытной команды «УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ».

подробнее

Фэн-шуй дома и квартиры

Консультации опытного специалиста.

teren2@ukr.net

подробнее

Доска обьявлений

Работа

Приглашаем на работу риелторов с опытом работы и с хорошим знанием английского языка.
info@teren.kiev.ua

Купим 1-3-комнатную квартиру в центре

Можно без ремонта.
Желательно в царском доме после реконструкции.
sale@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Уважаемые риелторы,
Если у Вас есть «эксклюзивные» квартиры в Аренду в центре Киева, наше агентство недвижимости поможет выгодно и быстро сдать квартиру в Аренду
Команда «Терен Плюс»

Купим дом в частном секторе Киева

Дом до 500 м2.
Можно без отделки.
Участок 7-10 соток.
Недалеко от метро.
sale4@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Купим 2-3 комнатную квартиру с ремонтом

В центре Киева. Ремонт.
Средний этаж.
Можно с мебелью и техникой.
sale4@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 50

Арендуем дом в Киеве

200-500 м2. Евроремонт.
info@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Арендуем 3-4 комнатную квартиру в центре Киева

Ремонт. Срочно
apostolov@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Арендуем квартиру в центре Киева

150-250 м2, евроремонт.
apostolov@teren.kiev.ua
+380 44 289 39 49

Прогноз погоды в Киеве » Украина
Подписаться на рассылку Отправить